QCM : Statut de la copropriété (39 questions)

Explication

Le rapport entre 9,7 millions et 34,8 millions correspond à environ 28 % des logements. La valeur de 20 % est celle de 1988, tandis que 34,8 et 9,7 sont des nombres de logements exprimés en millions, non des parts.

Explication

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le registre pour éclairer les pouvoirs publics sur l’état du parc et donner accès à des informations aux acquéreurs. La loi de 1965 et le décret de 1967 fondent le statut actuel, tandis que la loi de 1938 a établi un statut antérieur.

Explication

Toute copropriété doit être immatriculée et mettre à jour ses informations chaque année. Une vente ou un changement de syndic ne remplace pas cette obligation annuelle, et l’immatriculation n’est pas réservée aux copropriétés dépassant un seuil.

Explication

L’article 664 du Code civil de 1804 est la première apparition de la copropriété, mais il devient insuffisant au XIXe siècle avec les équipements communs comme l’eau et le gaz. Les grands ensembles et leurs équipements complexes mettent plutôt à l’épreuve le statut de 1938 après-guerre.

Explication

La loi du 28 juin 1938 a créé le premier statut des immeubles divisés en appartements. L’article 664 de 1804 marque une première apparition de la copropriété, tandis que la loi de 1965 et le décret de 1967 composent le cadre actuel.

Explication

Le décret du 17 mars 1967 précise les modalités d’application, alors que la loi du 10 juillet 1965 fixe les grands principes du statut actuel. La loi de 1938 et l’article 664 appartiennent à des étapes historiques antérieures.

Explication

Une grande partie de la loi et du décret est d’ordre public : une source inférieure comme le règlement de copropriété ne peut donc pas y déroger. Faire prévaloir le règlement ou permettre aux copropriétaires d’écarter la règle méconnaît cette hiérarchie.

Explication

La copropriété suppose un immeuble bâti, une propriété répartie entre au moins deux personnes et au moins un lot détenu par chacune. La parcelle non bâtie omet l’immeuble bâti, le propriétaire unique ne répond pas au partage entre personnes, et la simple occupation ne crée pas une propriété en lots.

Explication

Chaque lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes, éléments indissociables. Une partie privative sans quote-part dissocie ces éléments, le terrain seul réduit indûment les parties communes, et une quote-part sans partie privative ne correspond pas à la composition du lot.

Explication

Pour un immeuble entièrement destiné à un usage autre que l’habitation, la loi de 1965 s’applique à titre supplétif et une convention peut y déroger en créant une organisation dotée de la personnalité morale. Le régime impératif concerne les usages total ou partiel d’habitation, tandis que les autres réponses écartent soit la dérogation, soit la personnalité morale prévue.

Explication

La copropriété horizontale regroupe des maisons individuelles sur un terrain commun et chaque lot comprend la maison privative ainsi qu’une quote-part des parties communes. La forme verticale concerne des bâtiments divisés en appartements, le lotissement se distingue par la propriété individuelle du terrain, et l’absence de quote-part omet un élément du lot.

Explication

L’état descriptif de division identifie chaque lot par son numéro, sa nature et sa situation, et exprime sa quote-part des parties communes en millièmes ou dix-millièmes. Des pourcentages ne respectent pas cette forme d’expression, tandis que les autres réponses portent sur des éléments déjà présents ou sur le règlement de copropriété.

Explication

L’état descriptif de division est annexé au règlement de copropriété ou inclus dans celui-ci, souvent à la fin. Le dépôt séparé écarte ces deux formes, l’intégration au début impose à tort un emplacement fixe, et l’état descriptif ne remplace pas le règlement.

Explication

Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et lui appartient en propriété exclusive. La propriété commune confond usage exclusif et propriété, l’usage partagé ne caractérise pas une partie privative, et le droit temporaire décrit une jouissance sur une partie commune.

Explication

La vente d’une partie privative est en principe libre, mais le règlement peut la limiter lorsque la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, comme pour une chambre attachée à un appartement. La liberté sans égard au règlement omet cette exception, tandis qu’une restriction sans justification ne correspond pas à la règle.

Explication

Les rapports de location existent entre le bailleur et le locataire, tandis que le syndicat ne connaît que le copropriétaire, qui reste redevable des charges et responsable du respect du règlement. Le locataire est partie au bail, mais n’est pas l’interlocuteur du syndicat ; le syndic et l’assemblée ne prennent pas la place du bailleur.

Explication

La jouissance des parties privatives est libre sous réserve du règlement, des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble, laquelle peut justifier l’interdiction d’un restaurant. La propriété privative ne supprime pas ces limites, et l’encadrement ne dépend pas uniquement de travaux extérieurs.

Explication

Les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. L’usage exclusif relève d’une partie privative ou d’un droit de jouissance, et l’usage commun peut concerner plusieurs copropriétaires sans inclure tout le monde.

Explication

Dans le silence ou la contradiction des titres, les passages et corridors sont réputés parties communes. Le fait qu’un passage desserve certains lots n’en fait pas une partie privative, et la présomption concerne aussi des éléments intérieurs.

Explication

Le règlement peut accorder une jouissance exclusive sur une partie commune sans changer sa qualification : le jardin reste commun. L’usage exclusif ne transfère ni la propriété ni le statut de partie commune.

Explication

La jouissance exclusive ne transforme pas la terrasse en partie privative : des travaux sur cette partie commune requièrent l’autorisation de l’assemblée générale. Le droit d’usage ne suffit donc pas, et l’accord du syndic ou de voisins ne remplace pas cette autorisation.

Explication

Les espaces verts à l’usage de tous sont des parties communes générales, tandis que le gros œuvre d’un bâtiment donné entraîne des charges spéciales supportées par les copropriétaires de ce bâtiment. La répartition inversée confond les catégories, le traitement des espaces verts comme parties spéciales leur attribue le mauvais statut, et l’utilité individuelle concerne plutôt les équipements collectifs.

Explication

Les charges d’un équipement collectif doté de tantièmes spéciaux se répartissent selon l’utilité qu’en retire chaque lot. Les quotes-parts générales et la valeur des parties privatives ne remplacent pas ce critère, tandis que la contribution égale ne tient pas compte de l’utilité.

Explication

Les tantièmes déterminent à la fois le poids des voix en assemblée générale et la répartition des charges. La composition des organes, les modalités d’usage et les règles de majorité relèvent d’autres dispositions du règlement ou des règles de copropriété.

Explication

La jouissance des parties communes est libre, mais elle ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et elle s’exerce selon les modalités du règlement. Le droit sans limites ignore ces conditions, le paiement des charges ne les remplace pas, et les modalités ne sont pas fixées unilatéralement.

Explication

Lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires, les murs et cloisons séparant des parties privatives, hors gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent, sauf disposition contraire du règlement. Le statut de partie commune concerne notamment le gros œuvre, tandis que la taille du local et l’absence de clause ne suppriment pas la présomption.

Explication

Le règlement est généralement établi par le promoteur avec le concours du notaire lors de la construction ou de la mise en copropriété. L’assemblée générale intervient à défaut, en l’adoptant à la majorité prévue par l’article 26 ; le notaire seul et le syndic ne correspondent pas à l’établissement généralement prévu.

Explication

Une restriction doit respecter les libertés individuelles et être justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. La seule présence d’une clause ou son application uniforme ne remplace pas cette justification, et les modalités d’usage des parties communes ne constituent pas le critère pertinent ici.

Explication

Le règlement s’impose aux propriétaires successifs, et sa publication au service de la publicité foncière conditionne son opposabilité ainsi que celle de ses modifications aux acquéreurs. La signature personnelle n’est pas nécessaire, l’adoption en assemblée générale ne remplace pas la condition de publication, et l’opposabilité ne se limite pas aux charges.

Explication

La destination correspond à la vocation de l’immeuble, précisée dans le règlement, et à l’usage normal voulu par ses copropriétaires. La catégorie des lots, la répartition des charges et la liste des travaux autorisés désignent d’autres notions.

Explication

La conformité d’une initiative à la destination de l’immeuble s’apprécie au cas par cas, en tenant compte de la vocation propre de l’immeuble. L’interdiction automatique, le critère de valeur des lots et la règle uniforme ne remplacent pas cette appréciation.

Explication

Le règlement fixe le nombre de voix de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part de parties communes. Le nombre de présents, l’égalité entre lots et les impayés ne constituent pas les critères indiqués.

Explication

À l’article 24, seules les voix exprimées comptent : les abstentions et les absents sont écartés. Inclure les abstentions, ajouter les absents ou appliquer le seuil de l’article 25 revient à confondre les règles de calcul.

Explication

L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit au moins 501 voix sur 1 000. La moitié exacte ne suffit pas ; le calcul sur les présents ou sur les seuls suffrages exprimés relève d’autres critères.

Explication

Si une décision relevant de l’article 25 obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée procède immédiatement à un second vote selon l’article 24. Le tiers ouvre ce second vote, mais n’adopte pas à lui seul la décision ; il ne commande ni report automatique ni application de l’article 26.

Explication

La réforme annoncée par la loi ELAN a été réalisée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable à partir du 1er juin 2020. La loi ELAN est le texte annonciateur, tandis que les deux lois de 2024 portent sur d’autres mesures.

Explication

La passerelle de l’article 25-1 vise toute décision soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que son fondement soit l’article 25 ou un autre texte, et le second vote est obligatoire. La limiter à l’article 25 méconnaît son champ élargi, et le vote facultatif ou différé n’est pas la règle.

Explication

La loi Le Meur permet cette modification du règlement à la majorité de l’article 26 dans les copropriétés visées ; auparavant, l’unanimité était requise. L’unanimité correspond donc à l’ancienne règle, tandis que les majorités des articles 25 et 24 ne sont pas celles prévues pour cette mesure.

Explication

Les petites copropriétés concernées peuvent prendre certaines décisions à l’unanimité sans assemblée générale, mais le budget prévisionnel et l’approbation des comptes restent votés en assemblée. La dispense de constituer un conseil syndical ne crée pas, à elle seule, une obligation de vote sur sa désignation.