★ À maîtriser
📌 Toute copropriété doit être immatriculée au registre des copropriétés et mettre à jour ses informations chaque année.
Compléments
Les copropriétés concernent 28 millions de personnes et regroupent 600 000 immeubles ; 94 % de leurs lots sont des appartements. - Insee / Anah, 2017
Parmi les logements collectifs en copropriété, 61 % se trouvent dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, 37 % en banlieue et 2 % en zone rurale. - Insee / Anah, 2017
62 % des copropriétés regroupent moins de 10 logements et sont majoritairement de petites copropriétés. - Insee / Anah, 2017
L’occupation des logements en copropriété se répartit entre 47 % de résidences principales de propriétaires, 30 % de logements loués et 13 % de résidences secondaires. - Insee / Anah, 2017
85 % des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel et 15 % par un syndic bénévole. - Insee / Anah, 2017
Les charges représentent en moyenne 12 % des revenus annuels et varient de 38 €/m²/an à Paris à 19 €/m²/an à Nantes et Bordeaux. - Insee / Anah, 2017
L’échéance d’immatriculation était fixée au 31/12/2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 31/12/2017 pour celles de plus de 50 lots et au 31/12/2018 pour les plus petites.
Grigny 2 est un exemple de copropriété en grande difficulté financière, avec 5 000 logements et environ 40 % de copropriétaires qui ne paient plus leurs charges.
Près d’un tiers des copropriétés se situent en région parisienne, qui représente 18 % de la population métropolitaine. - Insee / Anah, 2017
L’âge moyen d’un copropriétaire est de 56 ans et le revenu mensuel moyen d’un ménage est de 3 223 €. - Insee / Anah, 2017
Parly 2 est un exemple de réussite avec près de 7 500 lots d’habitation et figure parmi les plus grandes copropriétés d’Europe.
★ À maîtriser
📌 Une grande partie de la loi et du décret est d’ordre public, de sorte que les sources inférieures, comme le règlement de copropriété, ne peuvent pas y déroger.
Compléments
Sous l’Ancien Régime, de la fin du XVIe à la fin du XVIIIe siècle, l’immeuble repose sur une superposition de propriétés individuelles, seul le terrain étant commun ; chaque propriétaire entretient le gros œuvre de son étage et le dernier étage prend en charge la toiture.
Les autres sources du droit de la copropriété comprennent le règlement de copropriété et la jurisprudence, c’est-à-dire l’ensemble des décisions rendues par les tribunaux.
Les lois modificatives citées sont la loi SRU du 13/12/2000 sur l’information des copropriétaires et le carnet d’entretien, la loi ENL du 13/07/2006 sur l’accès à l’immeuble et les périodes de fermeture totale, la loi MOLLE (Boutin) du 25/03/2009 sur l’alerte des copropriétés fragiles, et Grenelle II du 12/07/2010 sur les travaux d’économie d’énergie, le DPE et l’audit énergétique.
La loi ALUR (Duflot) du 24/03/2014 porte notamment sur le compte bancaire séparé, les règles de majorité et le registre des copropriétés.
La loi ELAN n° 2018-1021 du 23/11/2018 introduit notamment l’ère numérique avec les assemblées générales en visioconférence et le vote par correspondance, et habilite à réformer par ordonnance.
La Commission relative à la copropriété a été créée en 1987 et supprimée en février 2014.
664 → 1938 → 1965 : le statut se construit par étapes.
★ À maîtriser
Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, qui sont indissociables.
Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, la loi de 1965 s’applique impérativement aux copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, tandis qu’elle ne s’applique qu’à titre supplétif aux immeubles entièrement destinés à un autre usage, lesquels peuvent y déroger par convention créant une organisation dotée de la personnalité morale.
La copropriété verticale divise un ou plusieurs bâtiments en appartements, tandis que la copropriété horizontale regroupe des maisons individuelles sur un terrain commun, chaque lot comprenant la maison privative et une quote-part des parties communes.
Compléments
📌 Pour un immeuble existant mis en copropriété, le statut s’applique au premier transfert de propriété d’un lot ; pour un immeuble neuf, il s’applique à la livraison du premier lot après achèvement.
📌 Dans un lotissement, chaque propriétaire possède sa maison et son terrain, tandis que les éventuels espaces communs sont gérés par une association syndicale libre selon un règlement de lotissement.
📌 Lorsqu’un immeuble est vendu à la découpe, les locataires bénéficient d’un droit de préemption.
📌 L’état descriptif de division est annexé au règlement de copropriété ou inclus dans celui-ci, souvent à la fin.
En pratique, l’état descriptif de division est établi par un géomètre-expert.
Dans l’exemple d’état descriptif de division, six lots totalisent 1000/1000 : deux caves à 25/1000 chacune, deux garages à 50/1000 chacun, un appartement au rez-de-chaussée à 450/1000 et un appartement au premier étage à 400/1000.
★ À maîtriser
La vente d’une partie privative est en principe libre, mais le règlement peut l’interdire ou la limiter si la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, par exemple en interdisant la vente séparée d’une chambre de service attachée à un appartement.
La location ne crée de rapports juridiques qu’entre le bailleur et le locataire ; le syndicat ne connaît que le copropriétaire, qui reste redevable des charges et responsable du respect du règlement par son locataire.
Selon l’article 9, le copropriétaire jouit librement de ses parties privatives sous réserve du règlement, des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble, qui peut justifier l’interdiction ou la limitation d’activités commerciales comme un restaurant ou une boîte de nuit.
Compléments
Les éléments cités comme parties privatives comprennent : les revêtements de sols et de murs, les radiateurs, la cuisine et la salle de bains, les fenêtres, les volets, la porte d’entrée
Le règlement peut classer les radiateurs en parties communes en cas de chauffage collectif et les balcons ou terrasses à usage exclusif en parties communes.
La location d’une partie privative est en principe libre, mais le règlement peut la limiter si la restriction est justifiée par la destination de l’immeuble, par exemple en réservant la location d’une chambre de service à un copropriétaire ou à un locataire de l’immeuble.
Le locataire n’assiste à l’assemblée générale que s’il est mandaté par son bailleur ou s’il intervient dans le cadre d’une association de locataires.
Le bailleur remet au locataire des extraits du règlement, la quote-part des charges qui lui revient et, chaque année, un décompte par nature de charges ; le syndic répartit généralement les charges entre bailleur et locataire.
Les travaux intérieurs comme la peinture, la tapisserie, les sols et les cloisons sont libres, tandis que toucher à un mur porteur, qui relève du gros œuvre et des parties communes, exige l’autorisation de l’assemblée générale.
Les travaux modifiant l’aspect extérieur, comme ceux portant sur les volets ou la porte, nécessitent de se reporter au règlement de copropriété afin de préserver l’harmonie de l’immeuble.
Le copropriétaire doit respecter la tranquillité de ses voisins.
À l’intérieur, liberté d’usage ; dès que le gros œuvre ou l’aspect extérieur est concerné, l’AG ou le règlement intervient.
★ À maîtriser
📌 Le règlement peut accorder à un copropriétaire un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, comme un jardin, un balcon ou une terrasse, sans que celle-ci cesse d’être commune.
📌 Même lorsqu’il bénéficie de la jouissance exclusive d’une partie commune, un copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour y réaliser des travaux.
Compléments
📌 Le droit de jouissance exclusive est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché et ne peut jamais constituer la partie privative d’un lot, conformément à l’article 6-3.
📌 L’existence des parties communes à jouissance privative et des parties communes spéciales doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, conformément à l’article 6-4.
Jouissance exclusive ne signifie pas propriété privative : la partie reste commune.
★ À maîtriser
📌 Les parties communes générales, comme le sol, les voies d’accès et les espaces verts à l’usage de tous, génèrent des charges communes générales réparties selon les tantièmes généraux, tandis que les parties communes spéciales, comme le gros œuvre et les équipements d’un bâtiment donné, génèrent des charges payées par les seuls copropriétaires de ce bâtiment.
📌 Pour les équipements et services collectifs, l’état descriptif de division peut prévoir des tantièmes spéciaux et les charges sont réparties selon l’utilité que chaque lot en retire.
📌 Selon l’article 9, chaque copropriétaire jouit librement des parties communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, selon les modalités prévues par le règlement.
Compléments
Pour les charges d’ascenseur, un lot situé au 5e étage paie davantage qu’un lot situé au 1er étage.
Le règlement peut notamment : interdire d’occuper ou d’encombrer les couloirs et paliers, fixer les règles d’usage de l’ascenseur par les enfants, imposer l’entretien d’un jardin à jouissance exclusive
À défaut de clause dans le règlement, les tribunaux admettent en général les enseignes commerciales sur la façade lorsqu’il existe un local commercial.
Générales pour tous, spéciales pour un bâtiment
★ À maîtriser
📌 Dans le silence ou la contradiction des titres, les murs et cloisons séparant des parties privatives et ne faisant pas partie du gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété est obligatoire et est généralement établi par le promoteur avec le concours du notaire lors de la construction ou de la mise en copropriété ; à défaut, l’assemblée générale l’adopte à la majorité de l’article 26.
Le règlement de copropriété définit notamment : la destination de l’immeuble, les parties communes et leurs modalités d’usage, les parties privatives et leurs modalités d’usage, le fonctionnement de l’assemblée générale et la composition des organes, la répartition et le recouvrement des charges
📌 Les restrictions prévues par le règlement ne doivent pas porter atteinte aux libertés individuelles et doivent être justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou par sa situation.
📌 Le règlement s’impose aux propriétaires successifs des lots, et sa publication au service de la publicité foncière conditionne, selon l’article 13, son opposabilité ainsi que celle de ses modifications aux acquéreurs.
Compléments
Un mur porteur relevant du gros œuvre est une partie commune et n’est pas mitoyen.
L’interdiction totale de détenir un animal domestique est contestable, tandis que l’interdiction d’étendre du linge aux fenêtres est admise.
📌 Le règlement peut être modifié en assemblée générale, selon une majorité qui dépend de l’objet de la modification.
★ À maîtriser
Compléments
📌 Les articles 9, 25, 8 et 26 de la loi sur la copropriété renvoient à la destination de l’immeuble, notamment pour encadrer l’usage des parties communes et les décisions ou travaux de l’assemblée générale.
★ À maîtriser
📌 À l’article 24, la majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les absents et les abstentionnistes ne comptent pas.
📌 À l’article 25, la majorité absolue exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, soit 501 voix sur 1 000 dans l’exemple du cours.
Aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.
Si une décision relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 334 sur 1 000 dans l’exemple du cours, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
📌 À l’article 26, la double majorité exige la majorité en nombre des membres du syndicat et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 667 voix sur 1 000 dans l’exemple du cours.
L’unanimité est requise pour : aliéner des parties communes nécessaires au respect de la destination, modifier la répartition des charges, sauf si elle découle de travaux ou d’actes votés en assemblée générale, modifier les clauses du règlement relatives à la destination de l’immeuble
Si la double majorité de l’article 26 n’est pas atteinte mais que le projet recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.
Compléments
L’article 24 s’applique à la gestion courante et aux décisions pour lesquelles la loi n’exige pas une autre majorité, notamment l’approbation des comptes, le budget prévisionnel et les travaux d’entretien des parties communes.
L’article 25 vise notamment : l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur aux frais d’un copropriétaire, la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d’amélioration
L’article 26 concerne notamment : la modification du règlement sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la suppression du poste de concierge ou de gardien sans atteinte à la destination, la décision de ne pas instituer de conseil syndical
À l’article 24, avec 190 voix pour, 170 contre et 50 abstentions parmi 410 millièmes détenus par les copropriétaires présents ou représentés, la décision est adoptée car 190 voix exprimées pour dépassent les 170 voix contre.
25 non atteint → seuil d’un tiers → second vote à 24
★ À maîtriser
📌 La passerelle de l’article 25-1 s’applique désormais à toute décision relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires, au titre de l’article 25 ou d’un autre texte, et le second vote est obligatoire.
📌 Depuis le 1er juin 2020, un régime simplifié s’applique aux copropriétés d’au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.
Compléments
📌 Le statut de la copropriété est impératif pour les copropriétés à usage d’habitation et supplétif pour les immeubles à destination totale autre que l’habitation.
📌 En cas de concurrence entre plusieurs contrats, devis ou marchés, l’assemblée générale ne peut procéder au second vote de l’article 25-1 qu’après avoir voté sur chaque candidature à la majorité du premier vote, conformément à l’article 19 du décret de 1967.
Le code de la copropriété envisagé par la loi ELAN n’a pas été adopté ; la loi de 1965 et le décret de 1967 restent les textes de référence.
Les copropriétés à deux copropriétaires sont régies par un régime spécifique prévu aux articles 41-13 et suivants.
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1. En 2017, sur 34,8 millions de logements en France, 9,7 millions sont en copropriété. Quelle part cela représente-t-il, selon les données Insee et Anah ?
2. Quel texte a créé le registre des copropriétés afin d’informer les pouvoirs publics sur l’état du parc et de renseigner les acquéreurs ?
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Selon Insee / Anah, combien de logements français étaient en copropriété en 2017 ?
9,7 millions sur 34,8 millions, soit 28 % contre 20 % en 1988.
En quelle année l’article 664 du Code civil a-t-il fait apparaître la copropriété ?
En 1804.
Quelle loi a créé le premier statut des immeubles divisés en appartements ?
La loi du 28 juin 1938.
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