La location-gérance peut servir de période d’essai pour tester la rentabilité avant un achat, accompagner la reprise par un descendant ou un salarié et financer progressivement l’acquisition du fonds.
La loi Soilihi du 19 juillet 2019 a supprimé l’obligation d’avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans avant sa mise en location-gérance.
★ À maîtriser
Un avis de location-gérance doit être publié dans un SHAL dans les 15 jours suivant la signature, et le bailleur doit faire l’objet d’une inscription modificative tandis que le locataire-gérant s’immatricule au RCS.
Jusqu’à la publication du contrat au RCS, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pour l’exploitation ; après publication, le locataire-gérant en est seul responsable.
À l’entrée en location-gérance, les contrats de travail attachés au fonds sont transférés de plein droit au locataire-gérant, qui doit maintenir les conditions de travail et ne peut imposer une période d’essai. - Art. L. 1224-1 C. trav.
La location-gérance ne constitue pas une sous-location et ne requiert pas l’accord du bailleur des locaux, sauf si le bail commercial stipule une clause d’exploitation personnelle.
La location-gérance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %.
Compléments
📌 Au terme de la location-gérance, les contrats de travail transférés reviennent automatiquement au propriétaire du fonds.
📌 Si le loueur travaille dans l’entreprise ou contrôle la société exploitante, les redevances sont réintégrées dans l’assiette des cotisations TNS. - Art. L. 131-6 CSS
Avant la publication au RCS, le bailleur répond des dettes ; après, le locataire-gérant en répond seul.
★ À maîtriser
La cession comprend notamment les éléments incorporels suivants :
Les éléments corporels compris dans la cession sont :
📌 Par principe, la cession du fonds exclut les créances, les dettes, la trésorerie et les contrats, sauf les contrats de travail obligatoires, le contrat d’assurance de l’immeuble et le bail commercial.
Compléments
📌 La vente du fonds ne comprend pas l’immeuble appartenant au vendeur ; la cession de cet immeuble exige un autre contrat, même si les deux ventes peuvent figurer dans un seul acte authentique.
📌 Des contrats indispensables à l’activité, comme un contrat de franchise, peuvent être cédés conventionnellement.
Le fonds vendu comprend ses éléments d’exploitation, mais exclut par principe créances, dettes et trésorerie.
★ À maîtriser
L’acte de cession du fonds peut être établi sous seing privé ou par acte authentique, et la vente définitive peut être précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis.
L’acte de vente indique notamment l’identité des parties, l’origine de propriété, la description du fonds, le prix total et sa ventilation entre les éléments cédés.
Dans les entreprises de moins de 250 salariés, les salariés doivent être informés de la volonté de vendre au moins deux mois avant la cession afin de pouvoir présenter une offre de reprise ; le non-respect est sanctionné d’une amende égale à 2 % du prix. - Loi Hamon
L’acte de cession doit être publié dans un SHAL dans les 15 jours de la vente, puis au BODACC dans les 15 jours suivant cette première publication.
L’acte doit être enregistré auprès de l’administration fiscale avant sa publication, sous peine de nullité de cette publication, et l’acquéreur paie alors un droit proportionnel à la valeur du fonds.
Compléments
📌 Une déclaration préalable à la mairie est nécessaire si le fonds se situe dans un périmètre défini par le conseil municipal, mais la mairie ne peut pas préempter lors d’une cession réalisée dans une procédure collective.
📌 La cession d’un brevet n’est opposable aux tiers qu’après son enregistrement auprès de l’INPI.
★ À maîtriser
Le vendeur doit délivrer les éléments du fonds et garantir l’acquéreur contre l’éviction et les vices cachés, ainsi que respecter l’obligation de non-concurrence prévue par la vente.
L’acquéreur doit prendre possession du fonds aux conditions prévues et payer le prix entre les mains d’un séquestre, souvent au moyen de billets à ordre appelés billets de fonds.
📌 Le privilège du vendeur lui donne un droit de préférence sur les autres créanciers de l’acheteur défaillant et un droit de suite permettant d’être payé par un sous-acquéreur ; il doit être inscrit par le vendeur au registre des privilèges et nantissements dans les 30 jours.
📌 Tout créancier du vendeur peut former opposition au paiement du prix auprès du séquestre dans les 10 jours suivant la parution au BODACC, par acte de commissaire de justice.
Compléments
📌 Après une sommation de payer restée sans effet pendant huit jours, le vendeur peut demander au tribunal de commerce la vente forcée du fonds.
📌 L’action résolutoire permet au vendeur d’annuler la vente et de récupérer le fonds ; elle suppose l’inscription requise et la notification aux créanciers de l’acheteur et à l’éventuel sous-acquéreur.
★ À maîtriser
La plus-value professionnelle du vendeur est à court terme si le fonds a été détenu moins de deux ans et est alors imposée au barème progressif de l’IR avec cotisations sociales ; un étalement sur trois ans est possible selon l’article 85 du CGI. - Art. 85 du CGI
La plus-value professionnelle est à long terme si le fonds a été détenu plus de deux ans et relève d’un taux de 30 % composé de 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les droits d’enregistrement de l’acquéreur sont calculés sur la clientèle, le droit au bail et les objets mobiliers, à l’exclusion des marchandises, stocks, brevets, dettes et créances, selon les tranches de 0 % jusqu’à 23 000 €, 3 % de 23 001 € à 200 000 € et 5 % au-delà de 200 000 €. - Art. 719 CGI
Compléments
La plus-value de cession du fonds peut bénéficier d’exonérations totales ou partielles selon le prix de vente, le chiffre d’affaires ou le départ à la retraite du vendeur.
Pour un fonds comprenant 250 000 € d’éléments incorporels, 100 000 € d’éléments corporels et 30 000 € de marchandises, l’assiette des droits est de 350 000 € et les droits calculés sont de 12 810 €.
★ À maîtriser
Dans une SA ou une SAS, la cession des actions est libre en principe, tandis que la cession de parts de SNC exige l’unanimité des autres associés et la cession à un tiers de parts de SARL exige la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts.
Dans une SARL, la cession de parts entre associés, conjoints, ascendants et descendants est libre.
Les statuts ou un pacte d’associés peuvent limiter la cession des titres par des clauses d’agrément, de préemption, d’inaliénabilité temporaire, de sortie conjointe ou d’entraînement obligatoire.
La clause de sortie conjointe protège les minoritaires en leur permettant de vendre aux mêmes conditions que le majoritaire, tandis que la clause d’entraînement obligatoire leur impose de vendre si le majoritaire cède et que l’acquéreur veut la totalité des parts.
Compléments
📌 Une clause d’inaliénabilité doit être justifiée et limitée dans le temps, avec une limite de 10 ans pour une SAS.
Actions de SA et SAS librement cessibles ; parts de SNC et SARL soumises à des règles d’agrément.
★ À maîtriser
📌 La promesse unilatérale de vente laisse à l’acheteur le temps de lever l’option et de rechercher un financement, tandis qu’une promesse croisée de vendre et d’acheter équivaut à une promesse synallagmatique généralement assortie de conditions suspensives.
Compléments
La préparation de la cession peut comprendre :
Une lettre d’intention de l’acquéreur peut encadrer la négociation et implique la confidentialité des échanges.
Les conditions suspensives possibles comprennent : l’agrément du cessionnaire, l’autorisation d’une opération de concentration, l’obtention d’un prêt bancaire, la remise des rapports d’audit, la clôture des litiges en cours
Le prix de cession peut être : ferme, déterminable en fin d’exercice, fixé par un expert, lié aux performances futures par une clause d’intéressement ou earn out
Une cession peut être conclue pour un euro symbolique lorsque le passif de la société dépasse l’actif et que le cessionnaire s’engage à acquitter les dettes.
Audit et négociation, puis promesse et conditions suspensives, avant fixation du prix.
★ À maîtriser
📌 Les droits sociaux non négociables des sociétés civiles, SNC et SARL exigent un écrit sous seing privé ou notarié et la publication des statuts modifiés au RCS, alors que les actions négociables des SA, SAS et sociétés en commandite par actions sont transférées par ordre de mouvement sans écrit obligatoire ni publication.
📌 Les garanties légales applicables à la cession de titres sont la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction, de portée limitée ; un passif fiscal dissimulé ne constitue pas à lui seul un vice caché des titres, tandis que le détournement de clientèle peut illustrer l’éviction. - Art. 1641 C. civ.
Compléments
📌 Une clause conventionnelle de non-concurrence oblige le cédant à ne pas concurrencer le cessionnaire pendant une durée et sur un secteur déterminés.
Titres négociables : transfert simplifié ; titres non négociables : écrit et formalités au RCS.
★ À maîtriser
📌 Pour les entreprises relevant de l’IR, la plus-value de cession de titres détenus moins de deux ans relève du barème progressif de l’IR, tandis que celle portant sur des titres détenus plus de deux ans est taxée au taux fixe de 30 %.
📌 L’acte de cession de titres doit être déclaré au service des impôts dans le mois et les droits sont payés le jour de la déclaration ; les taux sont de 0,1 % pour les actions, de 3 % après un abattement proratisé de 23 000 € pour les parts sociales et de 5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière.
Compléments
📌 Pour les titres d’entreprises relevant de l’IS cédés par une personne physique, la plus-value est taxée au taux fixe de 30 % ou, sur option globale, au barème progressif de l’IR avec les prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention ; un abattement pour durée de détention peut s’appliquer à l’IR en cas d’option pour le barème pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018.
★ À maîtriser
La loi du 14 février 2022 a instauré de plein droit une séparation entre patrimoine personnel et patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel, sans création d’une personne morale distincte.
Le transfert universel du patrimoine professionnel cède en bloc l’intégralité du patrimoine professionnel à une personne physique ou morale sans nécessiter de liquider les créances et les dettes ; les créanciers peuvent s’y opposer dans le mois suivant la publication.
Compléments
📌 Le transfert est en principe assimilé à une cessation d’activité, mais peut bénéficier d’une neutralité fiscale en cas de transmission à titre gratuit et d’exonérations sur les plus-values.
★ À maîtriser
📌 En l’absence de testament, l’entreprise entre dans la succession et est répartie selon les règles légales de dévolution successorale.
Les quatre rangs successoraux sont :
Les héritiers d’une catégorie prioritaire excluent les catégories suivantes de la succession.
Sans conjoint survivant, les héritiers interviennent selon les rangs successoraux ; avec un conjoint encore marié au défunt, celui-ci reçoit avec des enfants l’usufruit total ou un quart en pleine propriété, avec deux parents la moitié, avec un parent les trois quarts et avec les autres héritiers la totalité.
Le droit d’attribution préférentielle permet au conjoint ou à un héritier ayant participé à l’exploitation de demander l’attribution de l’entreprise contre une soulte aux autres héritiers, sous décision du juge.
Dans une entreprise individuelle démembrée, l’usufruitier ne peut pas décider de vendre mais peut mettre le fonds en location-gérance ; dans une société démembrée, l’usufruitier perçoit les bénéfices, tandis que le nu-propriétaire reçoit le boni de liquidation et les apports du défunt et dispose du droit de vote sauf pour l’affectation des bénéfices.
Compléments
📌 Depuis 2010, un mineur émancipé ou autorisé par ses parents peut gérer une entreprise, qui peut être confiée entre-temps en location-gérance.
📌 Le sursis au partage permet de maintenir l’indivision post-successorale d’une entreprise individuelle pendant deux ans afin qu’un coïndivisaire puisse reprendre l’activité.
★ À maîtriser
📌 La réserve héréditaire est la part revenant de droit aux enfants, tandis que la quotité disponible peut être répartie librement ; la réserve varie selon le nombre d’enfants.
📌 Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur conserve l’usufruit et les revenus sa vie durant, puis la pleine propriété est reconstituée à son décès ; les droits de mutation portent sur la valeur de la nue-propriété, estimée selon son âge.
Compléments
📌 La donation-partage répartit le patrimoine au moment du partage et fixe alors la réserve héréditaire et la quotité disponible, contrairement à la donation simple qui transmet sans organiser ce partage global.
Une donation-partage peut inclure une tierce personne si les héritiers ne souhaitent pas reprendre l’entreprise.
Le pouvoir et le capital peuvent être transmis à des personnes différentes, et les actifs immobiliers peuvent être détenus par une SCI distincte de la société commerciale qui exploite l’activité.
★ À maîtriser
Le conjoint ou le partenaire de PACS qui hérite est exonéré de droits de succession ; les abattements sont de 100 000 € pour les ascendants et descendants, 15 932 € pour les frères et sœurs, 7 967 € pour les neveux et nièces et 1 594 € pour les autres catégories.
En ligne directe, après l’abattement de 100 000 € par enfant, le barème successoral est de 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % de 8 072 € à 12 109 €, 15 % de 12 109 € à 15 932 €, 20 % de 15 932 € à 552 324 €, 30 % de 552 324 € à 902 838 €, 40 % de 902 838 € à 1 805 677 €, puis le taux au-delà n’est pas.
Pour une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit, la valeur de l’usufruit est de 90 % lorsque le donateur a moins de 21 ans et diminue par paliers de dix ans jusqu’à 10 % à partir de 91 ans.
Compléments
📌 Un frère ou une sœur de plus de 50 ans vivant avec le défunt depuis plus de cinq ans peut bénéficier d’une exonération totale de droits de succession.
Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % pour une part taxable inférieure à 24 430 € ; le cours ne précise pas le taux applicable au-delà de ce seuil.
Les neveux et nièces sont taxés à 55 % après un abattement de 7 967 €, les parents jusqu’au quatrième degré à 55 % après 1 594 € d’abattement et les tiers ou concubins non pacsés à 60 % après 1 594 € d’abattement.
Les abattements en matière de donation sont de 80 724 € pour le conjoint ou partenaire de PACS, 100 000 € pour les ascendants et enfants, 15 932 € pour les frères et sœurs et 31 865 € pour les petits-enfants.
★ À maîtriser
Le pacte Dutreil exonère de droits de succession ou de donation 75 % de la valeur des parts ou actions d’une société ; une entreprise évaluée à un million d’euros est ainsi taxée sur 250 000 €.
Les activités éligibles sont :
Pour une société cotée, l’engagement collectif doit porter sur 20 % des droits de vote et 10 % des droits financiers ; pour une société non cotée, il doit porter sur 34 % des droits de vote et 17 % des droits financiers.
📌 Après l’engagement collectif, chaque héritier ou donataire doit conserver les titres pendant quatre ans et un signataire doit diriger l’entreprise pendant l’engagement collectif puis pendant trois ans.
📌 Le pacte Dutreil s’applique aussi à la transmission d’une entreprise individuelle si le défunt l’exploitait depuis plus de deux ans, si les héritiers conservent les éléments d’exploitation pendant quatre ans et si l’un d’eux poursuit l’activité pendant trois ans après le décès.
Compléments
La conservation des titres dans le cadre du pacte Dutreil dure six ans au total, soit deux ans collectivement puis quatre ans individuellement.
Lorsqu’une entreprise est transmise à un salarié, un abattement de 300 000 € s’applique sur sa valeur.
Cession des titres selon leur forme
| Type de titres | Accord requis | Transfert |
|---|---|---|
| Actions de SA et SAS | Cession libre en principe | Ordre de mouvement |
| Parts de SNC | Unanimité des autres associés | Cessibilité encadrée |
| Parts de SARL à un tiers | Majorité représentant au moins la moitié des parts | Agrément requis |
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1. Dans un contrat de location-gérance, quel est le rôle du locataire-gérant ?
2. Une salariée envisage de reprendre le fonds de son employeur, mais souhaite d’abord en vérifier la rentabilité et financer progressivement son acquisition. Quelle utilité de la location-gérance correspond à son projet ?
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Selon l’article L. 144-1 du Code de commerce, qu’est-ce que la location-gérance ?
Un contrat par lequel le propriétaire concède la jouissance de son fonds à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls contre redevance.
Quel texte définit la location-gérance dans le Code de commerce ?
L’article L. 144-1 du Code de commerce.
À quoi peut servir la location-gérance avant l’achat d’un fonds ?
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