Fiche de révision : Urbanisme opérationnel et documents d’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Définition et formation du droit urbanistique
2. Articulation et hiérarchie des normes
3. Règles nationales et constructibilité limitée
4. Lois nationales d’encadrement
5. Directives servitudes et projets d’intérêt général
6. Schéma de cohérence territoriale
7. Élaboration et gestion du SCOT
8. Contenu et zonage du PLU
9. Procédure et effets du PLU
10. Cartes communales
11. Droits de préemption
12. Réserves foncières
13. Réserves foncières et droits d’acquisition
14. Procédures d’aménagement foncier
15. Certificat d’urbanisme
16. Autorisations d’urbanisme
17. Contrôle de conformité des travaux
18. Limites du contentieux urbanistique

📅 Repères chronologiques

1. 14 mars 1919La loi Cornudet a constitué la première loi française d’urbanisme et a imposé des projets d’aménagement, d’embellissement et d’extension pour les villes de plus de 10 000 habitants.
2. 7 janvier 1983La loi a décentralisé l’urbanisme au profit des communes et a instauré la règle de constructibilité limitée.
3. 9 janvier 1985La loi, dite loi montagne, a institué un régime particulier pour protéger les zones de montagne et encadrer leur développement.

📖 1. Définition et formation du droit urbanistique

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de l’urbanisme : Ensemble des règles qui concernent l’affectation et l’aménagement de l’espace.

★ À maîtriser

📌 Le droit de l’urbanisme relève largement d’une police administrative spéciale, car il prescrit des sanctions et poursuit une finalité d’intérêt général.

📌 En 1967, le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme visait le long terme à l’échelle supracommunale avec des règles incitatives non opposables, tandis que le plan d’occupation des sols concernait le cadre communal à court terme avec des règles impératives opposables aux administrés.

Compléments

• Par un arrêt du 23 février 1932, Lainé, le Conseil d’État a admis la légalité du zonage, donnant au droit de l’urbanisme une dimension de droit de planification.

💡 Astuce mémo

Règles éparses → planification → réglementation → urbanisme opérationnel

📖 2. Articulation et hiérarchie des normes

★ À maîtriser

📌 En vertu du principe de hiérarchie des normes, les règles d’urbanisme doivent respecter la Constitution, les traités internationaux et le droit communautaire.

📌 La compatibilité exige qu’un document inférieur ne fasse pas obstacle à l’application du document supérieur, tandis que la prise en compte impose une exigence moins stricte d’absence d’obstacle à une autre législation.

Compléments

• Le Conseil constitutionnel a rendu la décision n° 94-358 DC le 26 janvier 1995 à propos de la portée de la règle de compatibilité entre documents d’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Compatibilité : ne pas contredire ; prise en compte : ne pas faire obstacle

📖 3. Règles nationales et constructibilité limitée

🔑 Notions clés & Définitions

• Densité des constructions : Rapport entre la surface de plancher des constructions et la surface du terrain sur lequel elles sont établies.

📝 Points essentiels

• Le règlement national d’urbanisme a été instauré par un décret pris en Conseil d’État le 29 août 1955 afin d’unifier les règles d’urbanisme sur le territoire.

• Les règles nationales d’urbanisme portent notamment sur: la salubrité et la sécurité publiques, la desserte, la protection des espaces naturels et du patrimoine, les intérêts financiers de la commune, les impératifs nationaux d’aménagement du territoire

📌 La règle de constructibilité limitée s’applique en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale, en dehors des parties urbanisées, et impose en principe le refus des autorisations de construire ou d’aménager.

💡 Astuce mémo

Absence de document local → RNU ou inconstructibilité limitée

📖 4. Lois nationales d’encadrement

🔑 Notions clés & Définitions

• Loi littorale : Loi de protection applicable aux communes riveraines des mers et océans, aux communes riveraines d’un plan d’eau intérieur de plus de 1 000 hectares et à certaines communes riveraines des estuaires et deltas.

★ À maîtriser

📌 En dehors des espaces urbanisés, la loi littorale interdit en principe les constructions dans une bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.

📌 La loi littorale impose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants, sauf notamment pour les constructions agricoles ou forestières et l’implantation d’éoliennes.

Compléments

• Les six massifs sont:
  • les Alpes
  • la Corse
  • le Massif central
  • le Massif vosgien
  • le Massif des Pyrénées
  • le Massif jurassien

💡 Astuce mémo

Littoral : mer et rivage ; montagne : relief et continuité

📖 5. Directives servitudes et projets d’intérêt général

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude d’utilité publique : Contrainte ou restriction apportée à l’exercice du droit de propriété dans un but d’intérêt général et déterminée par une législation particulière.
• Projet d’intérêt général : Projet d’équipement, d’aménagement ou de protection que le préfet peut imposer à une commune de prendre en compte dans son document d’urbanisme.

★ À maîtriser

• Les servitudes d’utilité publique sont annexées au plan local d’urbanisme et s’imposent lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme.

Compléments

📌 La commune dispose de trois ans à compter de la notification d’un projet d’intérêt général pour le prendre en compte dans son plan local d’urbanisme.

• Les opérations d’intérêt national sont des opérations importantes conduites en application de la politique nationale d’aménagement du territoire, dont la liste comprend 25 opérations en droit positif.

💡 Astuce mémo

Intérêt national → contrainte étatique → adaptation des documents locaux

📖 6. Schéma de cohérence territoriale

🔑 Notions clés & Définitions

• Schéma de cohérence territoriale : Document d’urbanisme intercommunal créé par la loi SRU de 2000 pour harmoniser les politiques locales.

📝 Points essentiels

📌 Le périmètre du SCOT doit être d’un seul tenant et sans enclave, tenir compte des déplacements de population et des conditions d’emploi, puis être fixé par arrêté préfectoral sur proposition d’une majorité qualifiée des conseils municipaux.

• 🔄 La procédure d’élaboration du SCOT comprend:
  1. la prescription par l’établissement public
  2. la concertation et la consultation
  3. l’arrêt du projet
  4. l’évaluation environnementale
  5. l’enquête publique
  6. l’approbation définitive

📌 La délibération approuvant le SCOT devient exécutoire deux mois après sa transmission au préfet.

💡 Astuce mémo

Périmètre → élaboration → approbation → entrée en vigueur

📖 7. Élaboration et gestion du SCOT

★ À maîtriser

• La procédure d’élaboration du SCOT comprend l’établissement du projet, son approbation et son entrée en vigueur.

• Le SCOT est élaboré par un établissement public de coopération intercommunale spécialement institué à cet effet.

• La délibération arrêtant le projet de SCOT doit être précédée d’un débat d’orientation organisé au plus tard quatre mois avant cette délibération.

• Tous les dix ans, l’établissement public chargé du SCOT doit analyser le schéma et délibérer sur son maintien ou sa mise en révision totale ou partielle ; à défaut, le SCOT devient caduc, inapplicable et inopposable.

• La révision du SCOT suit le parallélisme des formes avec son élaboration, tandis que la modification permet une adaptation après une simple enquête publique lorsque l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable n’est pas atteinte.

Compléments

📌 Dans les deux mois suivant la transmission, le préfet peut demander des modifications du SCOT incompatible avec les directives territoriales d’aménagement, les règles particulières aux zones de montagne ou du littoral, ou les principes directeurs de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Établir, approuver, rendre exécutoire, puis réviser

📖 8. Contenu et zonage du PLU

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan local d’urbanisme : Document qui établit le zonage du territoire communal et fixe les règles d’occupation du sol.
• Projet d’aménagement et de développement durables : Fixe les orientations générales d’urbanisation, les orientations économiques et sociales, ainsi que des objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

★ À maîtriser

• Le PLU comprend six éléments:

  • un rapport de présentation
  • un projet d’aménagement et de développement durables
  • des orientations d’aménagement et de programmation
  • un règlement
  • des documents graphiques
  • des annexes

• Les quatre zones principales sont:

  • les zones urbaines
  • les zones à urbaniser
  • les zones agricoles
  • les zones naturelles et forestières

📌 Dans les zones agricoles, les constructions sont interdites sauf celles nécessaires à l’exploitation agricole ou affectées au service public, et le changement de destination d’un bâtiment agricole présentant un intérêt architectural ou patrimonial est possible s’il ne compromet pas l’exploitation agricole.

Compléments

• La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert sous une hauteur de 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades.

💡 Astuce mémo

RP–PADD–OAP–R–DG–A

📖 9. Procédure et effets du PLU

📝 Points essentiels

• 🔄 L’élaboration du PLU suit quatre étapes:

  1. la prescription et la concertation
  2. l’arrêt du projet
  3. les consultations et l’enquête publique
  4. l’approbation du PLU

• Si la commune est couverte par un SCOT, le PLU est exécutoire après publication et transmission au préfet ; si elle ne l’est pas, il ne devient exécutoire qu’un mois après sa transmission et peut être modifié à la demande du préfet pendant ce délai.

• La révision du PLU concerne notamment un changement des orientations du PADD, la réduction d’espaces protégés, l’ouverture à l’urbanisation d’une zone à urbaniser ou la modification des orientations d’aménagement et de programmation, tandis que la modification concerne les évolutions qui n’entrent pas dans ces hypothèses.

• Lorsqu’un PLU est prescrit, un sursis à statuer peut être opposé à une autorisation susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU ; ce sursis ne peut excéder deux ans et doit être motivé.

💡 Astuce mémo

PLU couvert par un SCOT : transmission-publication ; sans SCOT : délai préfectoral d’un mois

📖 10. Cartes communales

🔑 Notions clés & Définitions

• Carte communale : Document d’urbanisme principalement destiné aux communes rurales, qui détermine les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où elles ne le sont pas.

📝 Points essentiels

• La carte communale comprend: un rapport de présentation, un ou plusieurs documents graphiques, des annexes contenant notamment les servitudes d’utilité publique

• La carte communale est élaborée par la commune, soumise à enquête publique et approuvée conjointement par le conseil municipal et le préfet.

📌 L’approbation de la carte communale écarte la règle de constructibilité limitée et permet au conseil municipal de transférer au maire la compétence de délivrer les autorisations d’occupation des sols.

💡 Astuce mémo

Carte communale approuvée → constructibilité encadrée et compétence d’autorisation éventuellement transférée au maire

📖 11. Droits de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de préemption : Permet à une personne publique d’acquérir prioritairement un bien nécessaire à la mise en œuvre d’une politique d’aménagement.

★ À maîtriser

📌 Une décision de préemption doit être fondée sur une action ou une opération d’aménagement prévue antérieurement et être suffisamment motivée par un projet précis, certain et en rapport avec la superficie du bien préempté.

📌 Le droit de préemption urbain est institué par la commune sur des zones urbaines ou à urbaniser délimitées par le PLU ou la carte communale, tandis que le droit de préemption des zones d’aménagement différé est créé par décision motivée du préfet et dure six ans renouvelables.

• Lorsqu’un propriétaire veut vendre un bien soumis à préemption, il adresse une déclaration d’intention d’aliéner, puis la commune renonce, accepte le prix ou préempte en engageant une fixation judiciaire du prix en cas de désaccord.

Compléments

📌 L’absence de déclaration d’intention d’aliéner peut entraîner la nullité de la vente, action qui se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte transférant la propriété.

💡 Astuce mémo

Projet, déclaration, choix de la commune, accord ou juge

📖 12. Réserves foncières

🔑 Notions clés & Définitions

• Réserve foncière : Permet à une personne publique d’acquérir des immeubles, à l’amiable ou par expropriation, en vue de réaliser ultérieurement une action ou une opération d’aménagement.

★ À maîtriser

📌 L’expropriation destinée à constituer une réserve foncière ne peut poursuivre qu’une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du code de l’urbanisme.

Compléments

• Les biens acquis dans une réserve foncière ne peuvent être utilisés que pour l’opération en vue de laquelle ils ont été acquis.

📌 Dans l’attente de l’opération définitive, une concession temporaire du bien est possible sans conférer au preneur un droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux lors de la reprise de l’immeuble.

💡 Astuce mémo

Acquisition anticipée → maîtrise foncière → opération d’aménagement future

📖 13. Réserves foncières et droits d’acquisition

📝 Points essentiels

📌 Les personnes publiques peuvent acquérir à l’amiable ou par expropriation des immeubles afin de constituer des réserves foncières destinées à permettre une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du code de l’urbanisme.

📌 La constitution d’une réserve foncière ne peut être légalement fondée que sur une opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du code de l’urbanisme, et non sur la seule construction d’une mairie, comme l’a jugé le CE le 22 janvier 1988 dans l’affaire Association de défense des propriétaires concernés par un projet de lotissement communal.

• 🔄 La procédure de délaissement suit plusieurs étapes:

  1. Le propriétaire met en demeure la commune d’acquérir son bien
  2. L’administration se prononce dans un délai d’un an
  3. En cas de désaccord sur le prix, le juge de l’expropriation est saisi
  4. Le juge transfère la propriété et fixe le prix

• Le droit de priorité permet à une commune dotée d’un PLU ou d’une carte communale d’acquérir prioritairement certains immeubles de l’État ou d’organismes assimilés afin de réaliser une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L300-1 du code de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Réserve foncière : la personne publique achète ; délaissement : le propriétaire contraint l’administration à acheter.

📖 14. Procédures d’aménagement foncier

🔑 Notions clés & Définitions

• Zone d’aménagement concerté : Zone dans laquelle des personnes publiques décident d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de les céder ou de les concéder à des utilisateurs publics ou privés.
• Restauration immobilière : Travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de transformer les conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.

★ À maîtriser

📌 L’élaboration d’un projet de ZAC doit faire l’objet d’une concertation avec les habitants, les associations locales et leurs représentants selon des modalités fixées par le conseil municipal, qui ne peut pas déléguer cette mission au maire.

📌 Le contrat partenarial d’aménagement de base coordonne les interventions des partenaires et prévoit leurs engagements financiers, tandis que le contrat portant sur une grande opération d’urbanisme peut modifier les compétences et les procédures de délivrance des autorisations d’urbanisme.

• Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est élaboré conjointement par l’État et la commune, soumis aux avis requis et à enquête publique, puis approuvé par le préfet si le conseil municipal a rendu un avis favorable ou par décret en Conseil d’État dans le cas contraire.

Compléments

• Le dossier de création comprend:
  • un rapport de présentation
  • un plan de situation
  • un plan de délimitation du périmètre
  • une étude d’impact

💡 Astuce mémo

ZAC → contrat partenarial → plan patrimonial → restauration immobilière.

📖 15. Certificat d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Certificat d’urbanisme : Document administratif qui informe sur la réglementation d’urbanisme applicable à un terrain et, selon son type, sur la possibilité d’y réaliser une opération déterminée.

★ À maîtriser

📌 Le certificat d’urbanisme a indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes applicables, tandis que le certificat b fournit en plus une appréciation de la possibilité de réaliser l’opération décrite et l’état des équipements existants ou prévus.

📌 Un certificat d’urbanisme régulier garantit pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables, avec une prorogation possible d’un an si ces règles n’ont pas évolué, mais cette garantie ne couvre ni la sécurité et la salubrité publiques ni les faits matériels tels que l’état d’un réseau d’assainissement.

Compléments

📌 Un certificat d’urbanisme irrégulier ne garantit pas le maintien de la réglementation, peut être retiré à tout moment et peut néanmoins servir de fondement à une action en responsabilité pour faute de l’administration.

💡 Astuce mémo

CU a : informe sur le terrain ; CU b : apprécie aussi le projet envisagé.

📖 16. Autorisations d’urbanisme

★ À maîtriser

📌 Le permis de construire concerne notamment les constructions nouvelles et certaines extensions ou transformations de constructions existantes, tandis que le permis d’aménager concerne les travaux, installations et aménagements limitativement soumis à ce régime par le code de l’urbanisme.

• Un lotissement qui prévoit la création ou l’aménagement de voies ou d’équipements communs à plusieurs lots est soumis à permis d’aménager.

📌 Le permis de démolir est exigé lorsque la construction bénéficie d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’État ou lorsqu’elle se situe dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a instauré ce permis.

📌 L’autorité compétente pour délivrer les permis de construire, d’aménager et de démolir et pour statuer sur une déclaration préalable est en principe le maire au nom de la commune lorsque celle-ci dispose d’un PLU, et le préfet au nom de l’État dans les autres communes.

• Les délais de droit commun sont: un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de démolir ou un permis de construire individuel, trois mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager

📌 Lorsque aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction, le permis ou l’autorisation d’urbanisme est en principe tacitement accordé, tandis qu’une décision de refus ou d’opposition doit être motivée.

Compléments

• Sont notamment dispensées de permis de construire les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², sous réserve des conditions prévues par le code de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Permis = autorisation préalable ; déclaration préalable = régime allégé ; exemption = aucune formalité.

📖 17. Contrôle de conformité des travaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Récolement des travaux : Contrôle sur place de leur conformité à l’autorisation d’urbanisme.

📝 Points essentiels

• Le propriétaire doit déclarer l’achèvement des travaux et attester leur conformité à l’autorisation d’urbanisme initiale auprès de la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble.

• La déclaration d’achèvement ouvre à l’administration un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux, porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire.

• En cas de non-conformité constatée dans le délai de contrôle, le maire peut mettre le maître d’ouvrage en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité.

💡 Astuce mémo

Déclarer l’achèvement → contrôler ou récoler → constater la conformité.

📖 18. Limites du contentieux urbanistique

🔑 Notions clés & Définitions

• Construction sans permis : La construction sans permis constitue une infraction même si les travaux sont conformes aux règles d’urbanisme, et un permis de régularisation ultérieur empêche seulement le prononcé de la démolition sans effacer l’infraction.

📝 Points essentiels

• Devant le juge administratif et le juge pénal, l’exception d’illégalité constitue une question préalable, tandis que devant le juge civil elle constitue une question préjudicielle renvoyée au juge administratif.

• L’article L600-1 du code de l’urbanisme prévoit que l’exception d’illégalité dirigée contre un document d’urbanisme ne peut plus être soulevée après six mois lorsque l’illégalité invoquée constitue un vice de forme ou de procédure.

• Selon l’article L600-1 du Code de l’urbanisme, l’exception d’illégalité visant un SCOT, un PLU ou une carte communale ne peut plus être soulevée après six mois lorsque le moyen concerne un vice de forme ou de procédure.

• Une association n’est recevable à agir contre une décision d’urbanisme que si ses statuts ont été déposés en préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, conformément à l’article L600-1-1 du Code de l’urbanisme.

• L’auteur d’un recours contre un certificat ou une autorisation d’urbanisme doit notifier le recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours francs, sous peine d’irrecevabilité.

• Pour les tiers, le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme court à partir du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage de l’autorisation sur le terrain.

• Aucune action en annulation d’une autorisation d’urbanisme n’est recevable plus de six mois après l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, sauf preuve contraire, la date d’achèvement étant celle de la réception de la déclaration d’achèvement.

• Un tiers personne privée n’est recevable à contester une autorisation d’urbanisme que si la construction ou l’aménagement est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement, ou dont il bénéficie par promesse de vente ou de bail.

• Le référé-suspension exige une situation d’urgence et un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux sur la légalité de la décision.

• L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme remet en vigueur le document antérieur ou, s’il n’existe pas ou est lui-même illégal, rend applicables les règles nationales d’urbanisme. — CE, 9 mai 2005

• L’intérêt à agir contre un permis de construire appartient au pétitionnaire, aux tiers justifiant d’un intérêt urbanistique directement affecté et, sous conditions propres, aux associations.

• La délivrance d’un permis de construire illégal constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’administration envers le pétitionnaire, mais l’indemnisation peut être réduite en raison de la faute de la victime ayant demandé le permis illégal. — CE, 13 janvier 1995

• L’article L105-1 du Code de l’urbanisme pose le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme légalement instituées, sauf lorsqu’elles portent atteinte à des droits acquis ou modifient l’état antérieur des lieux.

• Le fait de commencer les travaux avant l’obtention du permis constitue une construction sans permis, et un permis déjà obtenu ne protège pas contre l’infraction lorsqu’il est périmé, sa durée étant de deux ans.

• L’article L610-1 du Code de l’urbanisme sanctionne l’exécution de travaux ou l’utilisation du sol en méconnaissance des règles de fond des documents d’urbanisme, y compris lorsque l’occupation n’est soumise ni à autorisation ni à déclaration.

📊 Tableaux de synthèse

Documents d’urbanisme de 1967

Révision et modification des documents