Fiche de révision : Vente immobilière et accessoires

📋 Plan du Cours

1. Conditions relatives à l’immeuble vendu
2. Aliénabilité et limites à la vente
3. Accessoires transmis avec l’immeuble
4. Catégories d’immeubles transmis
5. Droits et contrats transmis automatiquement
6. Charges attachées au bien vendu
7. Éléments exclus de la transmission automatique

📖 1. Conditions relatives à l’immeuble vendu

★ À maîtriser

• L’immeuble vendu doit exister, être déterminé ou déterminable et être dans le commerce juridique.

• Si l’immeuble a totalement péri ou disparu au moment de la conclusion du contrat, la vente est frappée de nullité absolue.

• En cas de perte partielle de l’immeuble, notamment entre l’avant-contrat et le contrat définitif, l’acquéreur peut choisir entre la nullité du contrat et une réduction proportionnelle du prix.

• Si la chose future ne finit pas par exister, la vente devient caduque, indépendamment de la faute de l’une des parties.

Compléments

• L’article 1582 du Code civil définit la vente comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer.

• La vente d’immeubles à construire comprend la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et la vente d’immeuble à rénover porte également sur une chose future.

📌 L’immeuble peut être déterminable si des critères objectifs sont fixés dès l’avant-contrat et si aucun nouvel accord sur les éléments essentiels n’est nécessaire pour le déterminer définitivement.

📖 2. Aliénabilité et limites à la vente

★ À maîtriser

• Les biens appartenant au domaine public sont en principe inaliénables et imprescriptibles.

• Selon l’article 1599 du Code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle, car le transfert immédiat de propriété suppose que le vendeur soit titulaire du droit et ait le pouvoir et la capacité de vendre.

• Une clause d’inaliénabilité insérée dans un acte translatif, notamment une donation, doit être justifiée par un intérêt légitime et sérieux et ne peut durer au-delà de la vie du donateur.

• La vente d’un immeuble indivis exige le consentement unanime des indivisaires, mais le juge peut l’autoriser si l’un d’eux bloque l’opération.

Compléments

• Selon l’article 1598 du Code civil, tout ce qui est dans le commerce peut être vendu, sauf interdiction légale particulière d’aliénation.

• Les immeubles insalubres ou frappés d’un arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter ne peuvent être divisés, mais peuvent être vendus.

📌 Si un indivisaire vend seul le bien indivis, la vente est une vente de la chose d’autrui pour la part qui excède ses droits dans l’indivision.

💡 Astuce mémo

Interdiction légale : le bien ne peut être vendu ; clause conventionnelle : la vente est limitée par la volonté des parties.

📖 3. Accessoires transmis avec l’immeuble

★ À maîtriser

• Les éléments inséparables de l’immeuble et ceux qui sont indispensables à son utilisation sont transmis à l’acquéreur, sauf dérogation conventionnelle expresse.

• Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, mais les biens issus d’une découverte archéologique sur un terrain privé appartiennent à l’État dès leur découverte.

• À compter de la vente, les fruits naturels, industriels et civils de l’immeuble appartiennent à l’acquéreur, sauf convention contraire, même si le prix n’est pas encore intégralement payé.

Compléments

• Selon l’article 1615 du Code civil, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

📌 Les parties peuvent exclure ou inclure conventionnellement certains biens accessoires, en les désignant précisément et en dressant utilement un inventaire.

• Les clés de l’immeuble sont des accessoires transmis à l’acquéreur, et leur remise constate le transfert de jouissance.

💡 Astuce mémo

L’accessoire suit le principal ; le contrat personnel, lui, ne suit pas automatiquement l’immeuble.

📖 4. Catégories d’immeubles transmis

🔑 Notions clés & Définitions

• Immeuble par nature : Comprend le sol et tout ce qui y est fixé à perpétuelle demeure, notamment le terrain, les constructions et les végétaux plantés.
• Immeuble par destination : Un meuble affecté au service et à l’exploitation d’un immeuble par nature ou attaché à celui-ci à perpétuelle demeure par la volonté du propriétaire; il est transmis avec l’immeuble vendu.

★ À maîtriser

📌 Pour devenir immeuble par destination en raison de son affectation à l’exploitation, le meuble doit être nécessaire à l’immeuble, servir le fonds plutôt que le seul propriétaire, et appartenir au même propriétaire que l’immeuble.

📌 L’attache à perpétuelle demeure suppose des faits matériels d’adhérence apparente et durable, avec un détachement impossible sans détériorer le meuble ou la partie du fonds à laquelle il est fixé.

Compléments

• Le matériel nécessaire à une exploitation et les animaux qui font l’objet de l’exploitation peuvent être des immeubles par destination.

• Peuvent être des immeubles par destination : les cheminées, les miroirs scellés au-dessus d’une cheminée, les bibliothèques scellées au mur, une bibliothèque sur mesure occupant tout un pan de mur

📖 5. Droits et contrats transmis automatiquement

★ À maîtriser

📌 Les droits et actions attachés à l’immeuble sont transmis automatiquement avec lui, car leur efficacité serait compromise si le vendeur les conservait après la vente.

📌 Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs peuvent agir en responsabilité contre les constructeurs, y compris pour des dommages antérieurs à la vente qui leur a été consentie.

• Les assurances souscrites par le vendeur sont transmises automatiquement à l’acquéreur, notamment l’assurance dommages-ouvrage, valable dix ans, ainsi que l’assurance incendie ou contre d’autres risques.

📌 Selon l’article 1743 du Code civil, le bail est transmis à l’acquéreur, qui ne peut donc expulser le locataire ou le fermier titulaire d’un bail rural.

Compléments

• Les actions attachées à l’immeuble comprennent :
  • l’action en garantie contre les vices cachés
  • l’action en garantie d’éviction
  • l’action en délivrance conforme

📌 Si l’acquéreur ne souhaite pas conserver une assurance transmise, il doit la résilier et souscrire une nouvelle assurance s’il le souhaite.

📖 6. Charges attachées au bien vendu

🔑 Notions clés & Définitions

• Servitude : Une charge grevant un fonds servant au profit d’un fonds dominant appartenant à un autre propriétaire.

★ À maîtriser

📌 Une servitude publiée ou connue de l’acquéreur par quelque moyen que ce soit lui est transmise automatiquement.

• L’acquéreur d’un lot adhère automatiquement à la structure de gestion concernée, notamment au syndicat des copropriétaires ou à une association syndicale libre (ASL), et ne peut s’y opposer.

Compléments

📌 Dans un lotissement, le règlement et le cahier des charges s’imposent aux propriétaires successifs et peuvent leur imposer des contraintes.

📖 7. Éléments exclus de la transmission automatique

★ À maîtriser

📌 Les contrats relatifs à l’immeuble conclus entre le vendeur et des tiers sont des droits personnels et ne sont pas automatiquement transmis à l’acquéreur.

• La cession d’un contrat à l’acquéreur exige l’accord exprès du cocontractant du vendeur, doit être conclue par écrit et ne libère le vendeur de ses obligations envers ce cocontractant que si ce dernier y consent expressément.

📌 Les meubles qualifiés d’immeubles par destination sont transmis automatiquement, tandis que les meubles garnissant le logement restent en principe la propriété du vendeur.

Compléments

• Sans l’accord exprès du cocontractant du vendeur, la cession du contrat est inopposable à celui-ci.

• Le contrat peut prévoir expressément sa cession au futur acquéreur ou, à l’inverse, une condition résolutoire mettant fin au contrat lors de la vente, sauf accord exprès du cocontractant pour la cession.

• Les parties peuvent convenir de vendre les meubles garnissant le logement, voire tout ce qui s’y trouve, à l’exception de l’argent comptant.

• Les meubles inclus dans la vente doivent faire l’objet d’un inventaire et leur prix doit être ventilé entre la partie mobilière et la partie immobilière afin que les droits ne portent que sur cette dernière.

💡 Astuce mémo

L’immeuble par destination est transmis automatiquement, contrairement aux meubles garnissant le logement.