Fiche de révision : Consentement substitué et contrats préparatoires

📋 Plan du Cours

1. Fondements des contrats spéciaux
2. Catégories et qualification des contrats
3. Consentement instantané à la vente
4. Accords préparatoires à la vente
5. Promesse unilatérale de vente
6. Substitution du bénéficiaire
7. Inexécution de la promesse
8. Promesses d’achat et croisées
9. Promesse synallagmatique et conditions
10. Repentir et consentement substitué
11. Droits de retrait et de préemption
12. Préemption légale et conventionnelle
13. Agrément des cessions sociales
14. Réservation d’immeuble à construire
15. Contrat-cadre et réseaux de distribution

📖 1. Fondements des contrats spéciaux

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte juridique : Manifestation de volonté destinée à produire des effets de droit, qui peut être conventionnelle ou unilatérale conformément à l’article 1100-1 du Code civil.
• Contrat : Accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations selon l’article 1101 du Code civil.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1105 du Code civil, les règles générales s’appliquent à tous les contrats sous réserve des règles particulières propres à certains contrats, qui prévalent lorsqu’elles existent.

Compléments

• Les contrats spéciaux, aussi appelés contrats nommés, portent sur des opérations économiques déterminées et comprennent notamment la vente, le bail, le prêt et le contrat d’entreprise.

💡 Astuce mémo

Théorie générale pour tous, règles spéciales pour certains

📖 2. Catégories et qualification des contrats

🔑 Notions clés & Définitions

• Opération de crédit : Repose sur la confiance dans l’honnêteté et la solvabilité du débiteur et crée un décalage temporel entre la naissance de l’obligation et son exigibilité.

📝 Points essentiels

• Les principales familles de contrats sont: les contrats translatifs de propriété, les contrats impliquant la remise ou la jouissance d’une chose sans transfert de propriété, les contrats ayant pour objet une prestation de service

📌 La qualification exclusive rattache le contrat à une seule catégorie selon son contenu, tandis que la qualification distributive applique à chaque prestation d’un contrat complexe le régime correspondant.

• L’étude des contrats spéciaux est principalement un travail de qualification destiné à déterminer le régime juridique applicable.

💡 Astuce mémo

P-R-S : propriété, remise, service

📖 3. Consentement instantané à la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Vente : Contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer une chose et l’acheteur s’engage à en payer le prix.

📝 Points essentiels

• Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, même si la chose n’a pas été livrée et le prix n’a pas été payé.

• Le prix de la vente doit être déterminé ou déterminable à peine de nullité conformément à l’article 1591 du Code civil.

• La chose vendue doit être déterminée ou déterminable à peine de nullité conformément à l’article 1163 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Accord sur chose et prix → vente parfaite et transfert de propriété

📖 4. Accords préparatoires à la vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Accord de principe : Avant-contrat par lequel les parties s’engagent à négocier de bonne foi une vente définitive sans être obligées de la conclure.
• Pacte de préférence : Contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à une autre la conclusion d’un contrat si elle décide de contracter.

★ À maîtriser

📌 En cas de violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir réparation, et il peut demander la nullité du contrat ou sa substitution au tiers si celui-ci connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Compléments

📌 L’action interrogatoire permet au tiers de demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai raisonnable l’existence du pacte de préférence et son intention de s’en prévaloir, faute de quoi il ne pourra plus demander la nullité ou la substitution.

📌 Le pacte de préférence peut être conclu sans limitation de durée, mais un engagement à durée indéterminée peut être résilié avec un délai de préavis raisonnable conformément à l’article 1211 du Code civil.

💡 Astuce mémo

Pacte : priorité de proposition ; promesse : engagement définitif de vendre

📖 5. Promesse unilatérale de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale : Contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour lequel seul le consentement du bénéficiaire manque, conformément à l’article 1124 du Code civil.

★ À maîtriser

• Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant doit avoir la capacité de disposer au jour de la promesse, tandis que le bénéficiaire doit avoir la capacité de contracter au jour de la levée de l’option.

• Les éléments essentiels de la vente, notamment la chose et le prix déterminés ou déterminables, doivent figurer dans la promesse unilatérale de vente.

• En l’absence de délai d’option stipulé, la levée de l’option doit intervenir dans un délai raisonnable, au-delà duquel la promesse devient caduque.

• L’indemnité d’immobilisation rémunère l’exclusivité accordée au bénéficiaire et ne constitue ni une clause de dédit ni une clause pénale, car le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter.

• Pour une promesse portant sur un immeuble à usage d’habitation conclue au profit d’un non-professionnel, aucun versement d’argent ni aucune indemnité d’immobilisation ne peut être exigé pendant le délai de rétractation.

• Le bénéficiaire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’acte ou de la remise d’un exemplaire de la promesse par le professionnel mandaté.

• Dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’un droit d’option et peut décider de l’exercer lui-même ou de le transférer à un tiers.

Compléments

• Une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un fonds de commerce ou des droits sociaux doit être enregistrée dans les 10 jours de sa conclusion à peine de nullité conformément à l’article 1589-2 du Code civil.

• Lorsqu’une promesse de vente immobilière est consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être constatée par acte authentique conformément à l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation.

• Pour une promesse immobilière consentie par une personne physique avec un délai d’option supérieur à 18 mois, l’indemnité d’immobilisation est obligatoire et doit atteindre au moins 5 % du prix de vente à peine de nullité de la promesse.

• Pour une promesse portant sur un immeuble à usage d’habitation conclue au profit d’un non-professionnel, le bénéficiaire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la notification ou de la remise de la promesse par le professionnel.

• Si l’option est levée et que la vente est formée, l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix, tandis que si l’option n’est pas levée, le promettant la conserve lorsqu’elle était valablement prévue.

💡 Astuce mémo

Promesse → option → levée → vente

📖 6. Substitution du bénéficiaire

★ À maîtriser

📌 La Cour de cassation a qualifié la substitution d’un tiers de stipulation pour autrui plutôt que de cession de créance, ce qui permet d’éviter le formalisme d’enregistrement applicable à la cession de créance.

📌 La cession de créance et la cession de contrat sont soumises à l’enregistrement, tandis que la stipulation pour autrui n’y est pas soumise.

Compléments

📌 Il est préférable de prévoir expressément une clause de substitution, même si la Cour de cassation a pu retenir une stipulation pour autrui en application de l’article 1205 du Code civil sans clause expresse.

• Depuis l’ordonnance du 10 février 2016, la cession de contrat est un mécanisme légal régi par les articles 1216 et suivants du Code civil et pourrait être mobilisée pour qualifier la substitution.

💡 Astuce mémo

Créance et contrat exigent enregistrement, stipulation pour autrui non

📖 7. Inexécution de la promesse

★ À maîtriser

📌 Depuis l’ordonnance de 2016, la révocation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis lorsque le promettant s’est engagé à vendre pendant toute cette période.

• L’ordonnance de 2016 ne s’applique directement qu’aux promesses conclues après le 1er octobre 2016.

• Par les arrêts des 23 juin 2021, 20 octobre 2021 et 15 mars 2023, la Cour de cassation a aligné le régime des promesses antérieures au 1er octobre 2016 sur l’exécution forcée de la promesse malgré la rétractation du promettant.

📌 Lorsque le promettant vend le bien à un tiers pendant le délai d’option, le bénéficiaire peut obtenir des dommages-intérêts et la vente au tiers peut être annulée si celui-ci connaissait l’existence de la promesse lors de la conclusion.

Compléments

• L’article 1124, alinéa 3, du Code civil prévoit la nullité de la vente ou de la cession conclue en violation d’une promesse lorsque le tiers connaissait son existence au moment où il a contracté.

💡 Astuce mémo

Engagement de vendre → rétractation inopérante → exécution forcée

📖 8. Promesses d’achat et croisées

★ À maîtriser

• Dans une promesse unilatérale d’achat, le bénéficiaire dispose d’une option de vente, tandis que dans une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’une option d’achat.

• Une promesse unilatérale d’achat portant sur un immeuble au profit d’un non-professionnel peut ouvrir un délai de rétractation de 10 jours et aucun versement ne peut être exigé en application de l’article 1589-1 du Code civil.

• Une promesse unilatérale d’achat portant sur des parts sociales n’est pas nécessairement une clause léonine lorsque son objet est la transmission des droits sociaux à un prix déterminé. — Cour de cassation, arrêt Bowater, 20 mai 1986

• Les promesses unilatérales croisées ne forment une vente que lorsqu’une option est levée, tandis que des promesses rédigées dans les mêmes termes peuvent être requalifiées en promesse synallagmatique valant vente.

Compléments

📌 Pour les promesses unilatérales d’achat sèches, l’option doit être enfermée dans une fenêtre d’exercice limitée afin que l’associé reste exposé au risque de perte en dehors de cette période.

💡 Astuce mémo

PUA : option de vente ; PUV : option d’achat

📖 9. Promesse synallagmatique et conditions

★ À maîtriser

• Selon l’article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque tous les éléments nécessaires à la formation de la vente sont réunis et que les parties ont la capacité de contracter et de disposer.

• La vente à terme est soumise à un événement futur et certain, tandis que la vente conditionnelle dépend d’un événement futur et incertain.

• Depuis l’ordonnance de 2016, la condition suspensive ne suspend pas la formation du contrat mais seulement ses effets, et l’obligation devient pure et simple lorsque la condition se réalise.

• Une obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle, tandis qu’une condition dépendant de la seule volonté du créancier peut être valable.

Compléments

📌 La condition résolutoire laisse la vente définitivement formée et exécutée, mais sa réalisation éteint rétroactivement l’obligation et entraîne les restitutions nécessaires.

💡 Astuce mémo

Terme certain, condition incertaine

📖 10. Repentir et consentement substitué

🔑 Notions clés & Définitions

• Retrait litigieux : Permet au débiteur d’une créance cédée de se substituer au cessionnaire en lui remboursant le prix réel de la cession, les frais et les intérêts prévus par l’article 1699 du Code civil.

★ À maîtriser

• Dans la vente à réméré, le vendeur conserve une faculté de rachat en restituant le prix et en remboursant les frais de la vente initiale.

• En matière de vente à distance au consommateur, le délai légal de rétractation est en principe de 14 jours à compter de la livraison du bien.

• Selon l’article 1590 du Code civil, l’acheteur qui se dédit perd les arrhes, tandis que le vendeur qui se dédit doit en restituer le double.

• Les arrhes permettent de se dédire, tandis que l’acompte constitue un paiement anticipé d’une fraction du prix et laisse subsister l’obligation de payer le solde.

Compléments

• La faculté de rachat ne peut être stipulée pour une durée supérieure à cinq ans, et une durée plus longue est réduite à cinq ans.

💡 Astuce mémo

Arrhes : l’acheteur perd ; le vendeur restitue le double

📖 11. Droits de retrait et de préemption

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de retrait : Permet à une personne de se substituer au bénéficiaire d’une opération après la conclusion de celle-ci.

★ À maîtriser

📌 Le dédit est la contrepartie de l’exercice d’un droit, tandis que la clause pénale sanctionne l’inexécution d’une obligation.

📌 Selon l’article 1699 du code civil, le débiteur d’une créance litigieuse cédée peut exercer le retrait litigieux en remboursant au cessionnaire le prix réel de la cession, les frais et loyaux coûts ainsi que les intérêts dus depuis le paiement de la cession.

Compléments

• En matière de consommation, la somme versée par avance est réputée constituer des arrhes et non un acompte en vertu de l’article L214-1 du code de la consommation, sauf preuve contraire.

• Si l’acheteur n’exerce pas son droit de repentir, les arrhes versées s’imputent sur le prix.

• Le juge ne peut jamais réviser le montant d’un dédit, alors qu’il peut réviser celui d’une clause pénale.

• Lorsqu’une créance litigieuse est cédée à une société de recouvrement à un prix décoté, le débiteur peut exercer son retrait en payant ce prix décoté et se substituer au cessionnaire.

• L’État dispose d’un droit de préemption après la vente sur les objets d’art en vertu de l’article L123-1 du code du patrimoine.

💡 Astuce mémo

Retrait après la vente, préemption avant la vente

📖 12. Préemption légale et conventionnelle

★ À maîtriser

📌 Le droit de préemption est en principe un droit prioritaire d’acquisition qui s’exerce avant la conclusion de la vente, tandis que le droit de substitution intervient après une vente déjà formée.

• Le droit de préemption urbain permet à une commune de se substituer à l’acheteur pour acquérir certains immeubles situés dans des zones déterminées par le plan local d’urbanisme.

• La Cour de cassation considère en principe que le droit de préemption est un droit prioritaire qui s’exerce avant la formation de la vente, de sorte que le préempteur n’a pas à payer la commission de l’agent immobilier.

📌 La vente peut être conclue sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption, auquel cas l’exercice de ce droit rend la condition défaillie et la vente caduque.

• La Cour de cassation a neutralisé la condition suspensive liée au droit de préemption de la SAFER dans un arrêt du 18 octobre 2006, mais l’a admise pour le droit de préemption du bailleur commercial le 23 septembre 2021 et pour le droit de préemption urbain le 22 juin 2005.

📌 Le préempteur peut contester le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur pressenti, proposer un prix inférieur et, en cas de désaccord, laisser le juge fixer le prix, le vendeur pouvant alors renoncer à la vente.

• Le non-respect d’un droit de préemption peut entraîner la nullité seule, la nullité accompagnée de la substitution ou seulement des dommages-intérêts selon le droit concerné.

📌 En cas de conflit entre un droit de préemption légal et un droit de préemption conventionnel, le droit légal prime lorsqu’il protège un intérêt général, un intérêt particulier légal ou l’ordre public.

Compléments

• La procédure du droit de préemption urbain comprend la notification par le vendeur de la déclaration d’intention d’aliéner, puis la décision de la mairie dans un délai de deux mois.

• Les SAFER disposent d’un droit de préemption sur les terrains agricoles afin de remembrer les exploitations et de favoriser la pérennité de l’agriculture française.

• Les locataires d’un immeuble d’habitation et les preneurs de terrains agricoles disposent respectivement d’un droit de préemption fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et sur les articles L412-1 et suivants du code rural.

• Les indivisaires disposent d’un droit de préemption sur la cession d’une part indivise afin de préserver la paix de la propriété collective, conformément à l’article 815-14 du code civil.

📌 Lorsqu’un droit de préemption intervient après la conclusion de la vente, le bénéficiaire substitué peut être tenu de payer la commission de l’agent immobilier avec le prix.

💡 Astuce mémo

Intérêt général ou ordre public → primauté du droit légal

📖 13. Agrément des cessions sociales

🔑 Notions clés & Définitions

• Agrément : Accord d’un tiers qui conditionne la réalisation d’une vente sans que ce tiers se substitue nécessairement à l’acheteur pressenti.

★ À maîtriser

📌 Dans une SARL, la cession de parts requiert la majorité des deux tiers des associés selon l’article L223-14 du code de commerce et, en cas de refus, la société doit faire racheter les parts de l’associé.

Compléments

• Dans une société en nom collectif, la cession d’une part exige généralement l’agrément des autres associés conformément à l’article L221-13 du code de commerce, et le refus peut laisser l’associé bloqué avec sa part.

• Dans les sociétés anonymes et les SAS, la clause d’agrément doit être prévue par les statuts, respectivement selon les articles L228-23 et L227-14 du code de commerce.

💡 Astuce mémo

Agrément refusé : associé collectif bloqué, associé de SARL racheté

📖 14. Réservation d’immeuble à construire

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat préliminaire de réservation : Contrat par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie versé sur un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble à construire.

★ À maîtriser

📌 Le contrat préliminaire de réservation est obligatoire lorsqu’un promoteur veut vendre un immeuble qui n’est pas encore construit ou dont le terrain n’a pas encore été trouvé, conformément à l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation.

• Le contrat doit contenir notamment:
  • la consistance de l’immeuble
  • les surfaces habitables approximatives
  • une note technique sommaire
  • un prix prévisionnel

📌 Le contrat préliminaire ne vaut pas vente, car le vendeur ne s’engage pas définitivement à vendre ni à construire et les éléments essentiels du bien et du prix ne sont pas suffisamment déterminés.

• Le dépôt de garantie est de 5 % du prix prévisionnel lorsque le délai prévisionnel de réalisation ne dépasse pas un an et de 2 % lorsqu’il n’excède pas deux ans.

Compléments

📌 Le dépôt de garantie est restitué dans un délai de trois mois si la construction n’est jamais lancée, si elle est achevée ou si le contrat de vente révèle une différence anormale entre le prix prévisionnel et le prix réel.

• Lorsque le contrat de réservation est conclu à un stade avancé, avec un objet et un prix déterminés ou déterminables, il peut être requalifié en promesse unilatérale de vente, comme dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 24 septembre 2014.

💡 Astuce mémo

Réserver → déposer → construire ou restituer

📖 15. Contrat-cadre et réseaux de distribution

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat-cadre : Contrat qui définit les conditions dans lesquelles de futurs contrats d’application seront conclus et exécutés entre les parties.

★ À maîtriser

• Dans les contrats d’approvisionnement, l’engagement de s’approvisionner auprès d’un fournisseur ne peut pas excéder dix ans.

📌 La concession exclusive impose au distributeur une exclusivité de distribution dans une zone géographique déterminée, tandis que la franchise ajoute à la distribution l’usage d’une marque, d’un nom commercial ou d’une enseigne et la transmission d’un savoir-faire.

📌 Lorsqu’une personne met à disposition un nom commercial, une marque ou une enseigne en exigeant une exclusivité ou quasi-exclusivité, elle doit remettre à l’autre partie un document d’information sincère vingt jours avant la signature du contrat-cadre en vertu de l’article L330 du code de commerce.

• La Cour de cassation admet, pour le contrat de franchise, une nullité spécifique fondée sur l’erreur relative à la rentabilité économique dans des arrêts de la chambre commerciale des 4 octobre 2011 et 2 juin 2012.

Compléments

• Les contrats-cadres peuvent prévoir les volumes futurs à fournir ou à acheter ainsi que les modalités de détermination des prix, notamment sous forme de fourchettes de prix.

📌 Le défaut de remise du document d’information n’entraîne pas une nullité spéciale, mais peut conduire à une nullité fondée sur un vice du consentement ou sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112 du code civil.

📊 Tableaux de synthèse

Pacte et promesse de vente

Modalités affectant la vente