Fiche de révision : Droit au logement et gestion locative

📋 Plan du Cours

1. DALO et formes de location
2. Garanties et état du logement
3. Droits et obligations locatives
4. Demande de logement social
5. Étapes de l’expulsion locative
6. Prévention et accès aux droits
7. Décence et qualité du logement
8. Recours et performance énergétique
9. Aides et dispositifs au logement

📖 1. DALO et formes de location

★ À maîtriser

• Le DALO permet aux personnes reconnues prioritaires et devant être logées en urgence de saisir la commission de médiation compétente dans leur département lorsque leurs démarches n’ont pas abouti.

• La commission de médiation se prononce dans un délai de 3 à 6 mois et peut reconnaître un besoin de logement ou d’hébergement adapté aux besoins et aux capacités du demandeur.

📌 La location vide dure 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, la location meublée dure 1 an renouvelable, le bail mobilité dure de 1 à 10 mois et le logement social est loué pour une durée indéterminée selon des modalités réglementées.

Compléments

• Le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges en location vide, de deux mois en location meublée, est interdit pour le bail mobilité et vaut un mois de loyer en logement social.

• En colocation, un bail unique peut comporter une clause de solidarité ; dans le champ de l’insertion, une association peut sous-louer un logement ou conclure un bail glissant transféré au ménage lorsqu’il devient autonome.

📖 2. Garanties et état du logement

🔑 Notions clés & Définitions

• Caution : Personne qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
• Dépôt de garantie : Somme versée par le locataire à son entrée dans le logement pour garantir ses obligations.
• État des lieux : Description pièce par pièce de l’état du logement et de ses équipements à l’entrée et à la sortie.

★ À maîtriser

📌 La vétusté est l’usure normale due au temps et à l’usage, à la charge du bailleur, tandis que les dégradations et le défaut d’entretien peuvent être facturés au locataire.

Compléments

📌 Le dépôt de garantie est restitué sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et sous deux mois sinon, les retenues et dégradations devant être justifiées par le propriétaire.

• Le cautionnement doit être écrit et peut être simple ou solidaire ; l’acte précise la durée de l’engagement et le montant maximum de la dette garantie.

💡 Astuce mémo

La vétusté relève du bailleur ; les dégradations imputables au locataire peuvent lui être facturées.

📖 3. Droits et obligations locatives

★ À maîtriser

• L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les droits du locataire, notamment la jouissance paisible du logement, la réalisation de travaux et réparations, l’entretien nécessaire par le bailleur et la réception gratuite d’une quittance.

• L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges, d’assurer l’entretien courant et les réparations locatives, de souscrire une assurance habitation et de ne pas transformer le logement sans accord écrit du bailleur.

• Le décret n° 87-712 répartit les réparations locatives entre locataire et bailleur ; les réparations normalement à la charge du locataire restent à la charge du bailleur si elles résultent de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure.

Compléments

📌 Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire, qui a droit à la jouissance paisible des locaux loués.

• En cas de loyers impayés, le bailleur peut relancer le locataire, engager une procédure et signaler la situation à la CAF avant ou dans le cadre des démarches de recouvrement.

• Les petites réparations de plomberie, les ampoules et fusibles, l’entretien annuel de la chaudière, le ramonage, la purge des radiateurs et le remplacement des piles du détecteur de fumée figurent parmi les charges du locataire.

📖 4. Demande de logement social

🔑 Notions clés & Définitions

• Cotation : Nombre de points calculé selon des critères définis localement, notamment l’ancienneté, la situation de logement, les ressources et les priorités.

★ À maîtriser

📌 Pour demander un logement social, il faut être français ou titulaire d’un titre de séjour régulier et disposer de ressources inférieures aux plafonds en vigueur.

• La demande de logement social est enregistrée au moyen du formulaire Cerfa n° 14069, accompagné des pièces justificatives.

📌 La demande de logement social est valable un an et doit être renouvelée régulièrement pour maintenir son ancienneté et sa validité.

Compléments

• Les justificatifs d’une demande de logement social peuvent comprendre une pièce d’identité, un titre de séjour valide, les avis d’imposition, des justificatifs de ressources, des documents sur la situation familiale et professionnelle, ainsi que des preuves concernant le logement actuel ou un motif particulier.

📖 5. Étapes de l’expulsion locative

🔑 Notions clés & Définitions

• CCAPEX : Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

★ À maîtriser

• La procédure d’expulsion locative passe par une phase amiable, une éventuelle conciliation, un commandement de payer, une assignation au juge, une audience et un jugement, un commandement de quitter les lieux, puis l’expulsion.

📌 L’expulsion ne peut être prononcée qu’après l’échec des démarches précédentes et en présence d’impayés.

• La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars et suspend l’exécution de l’expulsion, mais pas la procédure ni l’accumulation de la dette.

Compléments

• En cas de carence de la force publique, le bailleur peut demander son intervention au préfet et, en cas de refus, l’État indemnise le bailleur.

💡 Astuce mémo

Relance → conciliation → commandement → juge → quitter les lieux → expulsion.

📖 6. Prévention et accès aux droits

🔑 Notions clés & Définitions

• FSL : Aide au maintien dans le logement et au logement, notamment par des versements ponctuels et le traitement des dettes.

★ À maîtriser

• En cas d’impayés de loyer, les démarches proposées comprennent le contact avec le bailleur, une médiation, la mise en place d’un échéancier et l’orientation vers le CCAS, le FSL, l’ADIL ou les services sociaux.

Compléments

• Après réception d’une assignation, la personne doit y répondre, se rendre au diagnostic social et financier et préparer ses justificatifs et son dossier.

• Face à des impayés énergétiques, les démarches possibles comprennent la demande d’aides, la prévention du fournisseur d’énergie, la médiation et le dossier de surendettement.

• Face à un commandement de quitter les lieux, les orientations possibles comprennent la recherche d’aides et de négociations, le SIAO, le DALO ou une autre cellule du guichet.

• L’accompagnement social peut prendre la forme d’un ASLL, d’un AVDL, d’un accompagnement budgétaire ou d’une MASP.

• Action Logement peut proposer une aide financière complémentaire aux salariés.

📖 7. Décence et qualité du logement

★ À maîtriser

• Un logement non décent présente des dégradations de ses équipements ou éléments ; le locataire peut demander des travaux et alerter la CAF, la MSA ou le médiateur du logement.

• Un habitat indigne est un logement qui n’est pas habitable ; le locataire peut saisir l’ARS, le service d’hygiène ou le préfet.

• Un logement décent doit comporter une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³.

Compléments

📌 La vétusté correspond à l’usure normale du logement liée à son âge ; les dégâts restent aux frais du locataire sauf si rien n’est dû.

📌 Un logement décent doit être clos et couvert en bon état, sans infiltrations, avec des garde-corps conformes, des installations électriques et de gaz sûres, un chauffage suffisant et un éclairage naturel des pièces principales.

• Un logement décent doit être exempt de nuisibles et disposer des équipements suivants :

  • chauffage
  • eau potable chaude et froide
  • évacuation des eaux usées
  • coin cuisine avec évier
  • WC
  • équipement pour la toilette
  • installation électrique suffisante

• Le logement décent doit respecter un niveau minimal de performance du DPE et être protégé contre les infiltrations et les parasites.

💡 Astuce mémo

La vétusté relève de l’usure normale ; l’habitat indigne signifie que le logement n’est pas habitable.

📖 8. Recours et performance énergétique

★ À maîtriser

• 🔄 En cas de non-décence, le locataire peut : signaler le problème au bailleur, attendre la réponse du bailleur pendant 3 jours ouvrés, saisir un tribunal si le délai n’est pas respecté

📌 La CAF et la MSA peuvent constater la non-décence et suspendre l’aide au logement pendant les mois où aucune preuve de conformité du logement n’est reçue.

• Le DPE est réalisé par un professionnel certifié, est valable 10 ans, doit figurer dans les annonces et être annexé au bail.

Compléments

📌 Le locataire peut saisir l’agence dans les 3 mois et la mettre en demeure d’exécuter les travaux de mise en conformité.

• Le juge des contentieux de la protection peut être saisi individuellement afin de demander des travaux.

• Les logements classés F ou G sont appelés des passoires énergétiques.

• Pour vérifier la cohérence d’un DPE classant le logement F ou G, les factures énergétiques peuvent être comparées au rapport, puis le problème peut être signalé aux autorités compétentes.

📖 9. Aides et dispositifs au logement

★ À maîtriser

• Le budget logement comprend l’ensemble des dépenses liées à l’occupation du logement et doit être mis en regard des ressources du ménage.

Compléments

• Le chèque énergie aide à payer les factures d’électricité, de gaz et de fioul, mais pas l’entretien du logement.

• MaPrimeRénov’ finance des travaux de rénovation énergétique et MaPrimeAdapt’ finance des travaux de logement visant l’amélioration ou le maintien de l’autonomie ; l’Anah est l’organisme indiqué pour ces deux aides.

• Les aides au logement APL, ALF et ALS sont versées par la CAF ou la MSA.

• Le barème du FSL évolue chaque année ; pour connaître les aides, il faut rencontrer un travailleur social ou consulter le site du Département.

• Le FSL accès peut financer :

  • le dépôt de garantie
  • le premier loyer
  • l’assurance
  • le mobilier de première nécessité

• Le FSL maintien peut financer l’apurement d’une dette de loyer, et le FSL énergies et eau peut financer l’apurement d’une dette d’énergie, d’eau ou de téléphonie ; ces aides relèvent du Conseil départemental.

• Visale est une garantie contre les impayés de loyers de 36 mois, assortie de conseils aux salariés, proposée par Action Logement.

• L’avance Loca-Pass est un prêt sans intérêt destiné à financer le dépôt de garantie et proposé par Action Logement.

• Mobil-Jeune prend en charge une partie du loyer des alternants de moins de 30 ans et relève d’Action Logement.

• Les aides facultatives sont des secours ponctuels proposés par les CCAS et les caisses de retraite.

📊 Tableaux de synthèse

Répartition de quelques réparations locatives