Fiche de révision : Droit commercial et sociétés

📋 Plan du Cours

1. Actes de commerce par nature
2. Actes maritimes et liste commerciale
3. Actes de commerce par la forme
4. Contrat et éléments de la société
5. Sociétés sans immatriculation
6. Sociétés commerciales par forme ou objet
7. Formes des sociétés commerciales
8. Actes de commerce par accessoire
9. Qualité et exercice du commerçant
10. Statuts du conjoint commerçant
11. Artisan, libéral, salarié et micro-entrepreneur
12. Obligations et patrimoine du commerçant
13. Patrimoine de l’entrepreneur individuel
14. Actes mixtes et clauses commerciales
15. Preuve et juridictions commerciales
16. Composition du fonds de commerce
17. Contrats portant sur le fonds
18. Accès au bail commercial

📅 Repères chronologiques

1. 1er janvier 2011Le statut de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est entré en vigueur et permettait de séparer patrimoine professionnel et patrimoine personnel sans créer de personne morale.
2. 6 août 2015La protection de droit du logement familial de l’entrepreneur individuel est prévue sans formalité, et la déclaration d’insaisissabilité est réservée aux autres biens immobiliers.
3. 1er janvier 2022Le tribunal de commerce est également devenu compétent pour les litiges professionnels entre artisans.

📖 1. Actes de commerce par nature

★ À maîtriser

• Les actes de commerce par nature sont principalement visés par les articles L. 110-1 et L. 110-2 du Code de commerce et confèrent la qualité de commerçant lorsqu’ils sont accomplis de façon habituelle, professionnelle et indépendante.

• L’achat pour revendre est commercial lorsque l’intention de revente existe dès l’achat, même si la revente échoue, tandis qu’une revente décidée ultérieurement d’un bien acheté pour soi ne l’est pas à ce titre.

• La revente en nature, sans ajout ni travail sur le bien, caractérise l’activité commerciale de revente, tandis que le travail manuel pour son propre compte relève de l’activité artisanale.

• L’achat d’immeubles en vue de les revendre est commercial, sauf lorsque l’acquéreur prévoit d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux.

• Toute entreprise de location de meubles est commerciale, quel que soit le statut du locataire, tandis que la location d’immeubles est civile.

• L’article L. 110-1 qualifie notamment de commerciales les activités suivantes : entreprises de manufacture, entreprises de commission, entreprises de transport, entreprises de fournitures, agences et bureaux d’affaires, établissements de ventes à l’encan, entreprises de spectacles publics, opérations de change, de banque et de courtage ainsi que services de paiement

Compléments

• Les biens meubles concernés comprennent notamment :
  • les marchandises
  • les animaux
  • les créances
  • les titres financiers
  • les droits d’auteur
  • les charges
  • les fonds de commerce

📌 L’achat de matières premières pour les faire grandir avant revente, comme en agriculture ou en élevage, est en principe civil, tandis que l’achat de végétaux ou d’animaux destinés à une revente sans croissance préalable relève de l’achat pour revendre.

• La loi Hoguet du 2 janvier 1970 a écarté les activités de promotion immobilière de la matière commerciale.

• Les opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou de parts de sociétés immobilières sont commerciales, mais les mandataires tels que les agents immobiliers ne relèvent pas de cette catégorie.

📌 Le commissionnaire contracte en son nom propre pour le compte de son commettant sans révéler son identité, tandis que le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant.

📌 Le transport de personnes ou de marchandises, y compris aérien, par téléphérique ou remonte-pente, est commercial, tandis que l’activité de taxi est artisanale et civile si elle n’est pas exercée pour une entreprise de plus de 10 salariés.

• Depuis la loi du 10 juillet 2000, les ventes aux enchères distinguent les ventes volontaires, confiées à des sociétés commerciales agréées, des ventes sur décision de justice.

• Les opérations de banque comprennent :

  • la récolte de fonds du public
  • les opérations de crédit
  • la mise à disposition de moyens de paiement
  • les opérations de change

📌 Toutes les obligations entre négociants, marchands et banquiers sont commerciales, même si elles seraient civiles en l’absence de leur rattachement à l’exercice de ces professions.

📖 2. Actes maritimes et liste commerciale

★ À maîtriser

• L’article L. 110-2 vise : les entreprises de construction navale et les achats, ventes et reventes de bâtiments de navigation intérieure, les expéditions maritimes, les achats et ventes d’agrès, apparaux et avitaillements, les affrètements, nolisements, emprunts et prêts à la grosse, les assurances et autres contrats concernant le commerce maritime, les accords et conventions sur les salaires et loyers d’équipages, les engagements de gens de mer pour le service de bâtiments de commerce

📌 La Cour de cassation interprète l’article L. 110-1 de manière non limitative et a qualifié de commerciales les activités d’expert en diagnostic immobilier et d’expert maritime.

Compléments

• La Cour de cassation a qualifié de commerciale l’activité d’expert en diagnostic immobilier dans un arrêt du 5 décembre 2006.

• La Cour de cassation a également qualifié de commerciale l’activité d’expert maritime dans un arrêt du 21 mars 1995.

📖 3. Actes de commerce par la forme

🔑 Notions clés & Définitions

• Lettre de change : Un écrit par lequel le tireur ordonne au tiré de payer au porteur ou bénéficiaire une somme déterminée à une certaine échéance.
• Chèque : Un écrit par lequel le tireur ordonne au tiré, généralement une banque, de remettre sur présentation une somme à un bénéficiaire ou au tireur lui-même.

★ À maîtriser

📌 Les actes de commerce par la forme ont une commercialité irréfragable, sont soumis au droit commercial même s’ils sont accomplis isolément par un non-commerçant et ne confèrent jamais la qualité de commerçant à leur auteur.

• Les deux actes de commerce par la forme sont la lettre de change et le contrat de société commerciale.

📌 La lettre de change est commerciale par la forme, tandis que le chèque n’est commercial que si l’opération à laquelle il se rattache est commerciale.

• Les mentions obligatoires du chèque sont la dénomination de chèque, le mandat pur et simple de payer une somme déterminée, le nom du tiré, le lieu de paiement, la date et le lieu de création et la signature du tireur.

Compléments

• La lettre de change met en rapport un tireur créancier du tiré, un tiré chargé de payer et un bénéficiaire créancier du tireur, qui peut transmettre le titre par endossement.

• La lettre de change comporte les mentions obligatoires suivantes :

  • la dénomination « lettre de change »
  • l’ordre de payer un montant déterminé
  • les coordonnées du bénéficiaire
  • les coordonnées du tiré
  • la date d’échéance du paiement
  • le lieu du paiement
  • la date et le lieu d’émission
  • la signature du tireur

• En 2017, les chèques émis en France représentaient 71 % des chèques émis dans l’Union européenne, et le chèque était utilisé dans 10 % des transactions en France contre 53 % pour la carte bancaire.

💡 Astuce mémo

La lettre de change est toujours commerciale ; le chèque dépend de l’opération sous-jacente.

📖 4. Contrat et éléments de la société

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de société : L’acte par lequel un ou plusieurs associés affectent des apports à une entreprise commune en vue de partager des bénéfices ou de profiter des économies qui en résultent.
• Affectio societatis : La volonté des associés de collaborer à la réussite de la société et d’accepter le partage des gains et des pertes.

★ À maîtriser

• Selon l’article 1832 du Code civil, la société peut être instituée par deux ou plusieurs personnes, ou, dans les cas prévus par la loi, par la volonté d’une seule personne, et les associés s’engagent à contribuer aux pertes.

• Les apports à une société sont de trois types :

  • les apports en numéraire
  • les apports en nature
  • les apports en industrie

📌 La part de chaque associé dans les bénéfices et les pertes est en principe proportionnelle à sa part dans le capital, sauf clause contraire, mais une clause léonine attribuant tout le profit ou toutes les pertes à un associé, ou l’excluant totalement du profit ou des pertes, est réputée non écrite.

Compléments

📌 L’apport en industrie correspond au travail, aux compétences ou au savoir-faire de l’associé, donne droit au partage des bénéfices et implique une contribution aux pertes, mais n’entre pas dans le capital social et ses parts ne sont pas transmissibles.

• Les apports en industrie sont interdits dans les SA et les SCA, sont fréquents dans les SCP et sont admis dans les SAS depuis le 1er janvier 2009.

• La réunion des quatre éléments constitutifs peut établir une société entre les associés même sans immatriculation au RCS, sous la forme d’une société créée de fait ou d’une société en participation.

📖 5. Sociétés sans immatriculation

🔑 Notions clés & Définitions

• Société en participation : Une société dont les associés décident de ne pas demander l’immatriculation, de sorte qu’elle n’a pas la personnalité morale ni de patrimoine propre.

★ À maîtriser

📌 Dans une société en participation occulte, chaque associé contracte en son nom et est seul engagé envers les tiers, tandis que dans une société ostensible, les autres associés sont engagés et sont solidaires si la société est commerciale.

📌 La société créée de fait n’a pas été formellement constituée, mais les personnes se sont comportées comme des associés, tandis que la société de fait est une société immatriculée puis annulée.

Compléments

📌 Dans une société en participation, les biens acquis sont indivis entre les associés et les biens mis à disposition restent la propriété de chaque associé, tandis que les décisions d’indivision sont prises à l’unanimité en l’absence de convention contraire.

• La société créée de fait peut être invoquée entre personnes ayant agi comme associés, notamment des ex-concubins ayant investi ensemble, ou par des tiers cherchant à poursuivre plusieurs associés pour une dette.

💡 Astuce mémo

La société créée de fait n’a jamais été immatriculée ; la société de fait l’a été avant son annulation.

📖 6. Sociétés commerciales par forme ou objet

★ À maîtriser

📌 Selon l’article L. 210-1 du Code de commerce, le caractère commercial d’une société dépend de sa forme ou de son objet, et les SNC, SCS, SARL et sociétés par actions sont commerciales par leur forme quel que soit leur objet.

• Les associés d’une SNC sont commerçants et répondent indéfiniment et solidairement des engagements sociaux sur leurs biens personnels, et les décisions se prennent en principe à l’unanimité.

📌 Dans une SCS, les commandités sont commerçants, participent à la gestion et engagent leur patrimoine personnel, tandis que les commanditaires apportent des fonds sans gérer ni engager leur patrimoine propre.

Compléments

• Une société dont l’activité est purement commerciale, par exemple bancaire ou de transport, est commerciale par son objet quelle que soit sa forme juridique.

• Dans une SARL, les associés ne risquent pas leur patrimoine personnel en cas de faillite, la société est dirigée par un gérant et le capital social minimum est de 1 euro.

• La SAS est une société commerciale qui offre aux associés une grande liberté d’organisation définie par les statuts.

📖 7. Formes des sociétés commerciales

★ À maîtriser

• Dans une société en nom collectif (SNC), les associés ont la qualité de commerçant et sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sur leur patrimoine personnel.

📌 Dans une société en commandite simple (SCS), les commandités gèrent la société, sont commerçants et répondent des dettes sur leur patrimoine personnel, tandis que les commanditaires apportent des fonds sans gérer ni engager leur patrimoine personnel.

Compléments

• Dans une SAS, une ou plusieurs personnes peuvent s’associer, leur responsabilité est limitée à leurs apports et la société est dirigée par un président.

• Dans une société anonyme (SA), le capital minimum est de 37 000 euros et la direction est assurée, selon le mode d’organisation, par un président et un directeur général ou par le président du directoire.

📖 8. Actes de commerce par accessoire

★ À maîtriser

📌 L’acte de commerce objectif par accessoire est conclu par un non-commerçant et devient commercial en raison de son rattachement à une opération commerciale principale.

📌 Un acte civil par nature est commercial par accessoire subjectif si son auteur est commerçant et si l’acte présente un lien suffisant avec son activité commerciale.

Compléments

• Un acte objectif par accessoire peut porter sur un fonds de commerce, le fonctionnement d’une société commerciale ou une lettre de change, même lorsque son auteur n’est pas commerçant.

• Un gage ou un cautionnement garantissant une dette commerciale est un acte de commerce par accessoire, conformément à l’article L. 521-1 du Code de commerce.

• Dans un acte mixte conclu entre un commerçant et un non-commerçant, les règles commerciales s’appliquent au commerçant et les règles civiles à son cocontractant non-commerçant.

• Les dettes fiscales restent civiles même lorsqu’elles sont générées par l’activité commerciale, et les actes constitutifs de droits réels sur les immeubles, comme l’hypothèque, restent civils.

💡 Astuce mémo

Objectif : l’acte se rattache à une opération commerciale ; subjectif : il se rattache à l’activité d’un commerçant.

📖 9. Qualité et exercice du commerçant

🔑 Notions clés & Définitions

• Commerçant : Une personne physique ou morale qui exerce des actes de commerce et en fait sa profession habituelle, selon l’article L. 121-1 du Code de commerce.

★ À maîtriser

• Pour reconnaître une profession habituelle chez une personne physique, le critère déterminant est l’intention de tirer un revenu de l’activité, et non le temps de travail ou le nombre d’actes accomplis.

• Les actes de commerce doivent être accomplis de manière indépendante et au nom de celui qui exerce l’activité pour que celui-ci puisse être commerçant.

• L’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés est une obligation du commerçant, mais la qualité de commerçant découle de la nature de son activité.

Compléments

• Pour être commerçant, une personne doit avoir la capacité juridique, ne pas être frappée d’une incompatibilité ou d’une interdiction et satisfaire aux exigences spécifiques de certaines activités réglementées.

📌 Les avocats ne peuvent exercer le commerce ; les fonctionnaires doivent consacrer leur activité professionnelle à leurs fonctions, sous réserve des exceptions prévues pour certaines créations ou reprises d’entreprise et certaines situations de travail à temps partiel.

📖 10. Statuts du conjoint commerçant

🔑 Notions clés & Définitions

• Conjoint collaborateur : Le conjoint du chef d’une entreprise commerciale, artisanale ou libérale qui travaille régulièrement dans l’entreprise sans rémunération et sans être associé, selon l’article R. 121-1 du Code de commerce.

★ À maîtriser

• Depuis la loi du 2 août 2005, le conjoint qui travaille régulièrement dans l’entreprise doit choisir entre les statuts d’associé, de salarié et de collaborateur.

📌 Le statut de conjoint salarié exige une participation professionnelle et habituelle, une rémunération et un lien de subordination.

Compléments

📌 À défaut de déclaration d’activité professionnelle régulière, le conjoint est réputé avoir exercé sous le statut de conjoint salarié ; à défaut de déclaration du statut choisi, le chef d’entreprise est réputé avoir déclaré ce même statut.

• Depuis le 1er janvier 2023, le statut de conjoint collaborateur est également ouvert au concubin et ne peut être conservé que pendant 5 ans, consécutifs ou non, sur toute la carrière.

• Le conjoint collaborateur peut accomplir au nom du commerçant les actes de gestion et d’administration de l’entreprise en vertu d’un mandat prévu à l’article L. 121-7 du Code de commerce.

📖 11. Artisan, libéral, salarié et micro-entrepreneur

🔑 Notions clés & Définitions

• Lien de subordination : L’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui peut donner des ordres et directives, contrôler leur exécution et sanctionner les manquements.

★ À maîtriser

• Le commerçant exerce des actes de commerce, tandis que l’artisan exerce une activité civile indépendante, personnelle et manuelle dans un domaine de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services.

• L’artisan ne spécule pas sur les marchandises, l’outillage ou le travail d’autrui, contrairement au commerçant.

• La profession libérale fournit de manière indépendante et sous la responsabilité du professionnel une prestation principalement intellectuelle, technique ou de soins, adaptée à l’intérêt du client.

Compléments

• Selon l’article L. 111-1 du Code de l’artisanat, les personnes relevant du secteur des métiers et de l’artisanat emploient moins de 11 salariés et exercent une activité indépendante figurant sur une liste fixée par décret.

• Depuis le 1er janvier 2016, les régimes d’auto-entrepreneur et de micro-entreprise sont fusionnés sous la dénomination de micro-entreprise.

• En 2026, les seuils annuels de chiffre d’affaires maximum du régime de micro-entreprise sont de 203 100 € pour la vente de marchandises et l’hébergement et de 83 600 € pour les prestations de services et les activités libérales.

📖 12. Obligations et patrimoine du commerçant

★ À maîtriser

• L’immatriculation d’une personne physique au RCS crée une présomption simple de qualité de commerçant, tandis que l’immatriculation d’une société commerciale ou civile lui confère la personnalité morale.

• Les commerçants doivent enregistrer chronologiquement les mouvements affectant le patrimoine de leur entreprise, établir au moins un inventaire par an, produire des comptes annuels et conserver les pièces comptables pendant au moins 10 ans.

• Depuis la loi du 14 février 2022, le patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel comprend les biens, droits, obligations et sûretés utiles à son activité indépendante, tandis que les autres éléments relèvent de son patrimoine personnel.

Compléments

• Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création, de modification et de cessation d’activité sont réalisées auprès du Guichet Unique électronique de l’INPI, et les informations des entreprises sont centralisées au Registre national des entreprises.

📌 Une personne physique doit demander son immatriculation au RCS dans le mois précédant le début de son activité ou au plus tard dans les 15 jours suivant son commencement.

• La tenue de documents comptables inexacts ou fictifs expose le chef d’entreprise à une amende pouvant atteindre environ 500 000 euros et à 5 ans d’emprisonnement.

• Depuis le 16 février 2022, il n’est plus possible d’opter pour le statut d’EIRL, mais les entrepreneurs qui l’avaient choisi conservent cette protection.

📖 13. Patrimoine de l’entrepreneur individuel

★ À maîtriser

📌 Sous le régime de l’EIRL, l’entrepreneur déclarait au RCS ou au registre des métiers les biens affectés à l’exploitation, ce qui protégeait ses biens non affectés.

📌 Les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle sont en principe payés sur le seul patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel.

Compléments

📌 Si le patrimoine personnel est insuffisant, les créanciers non professionnels peuvent exercer leur gage général sur le patrimoine professionnel dans la limite du bénéfice réalisé lors du dernier exercice clos.

📌 La séparation des patrimoines ne protège que les créances nées à compter de l’immatriculation lorsque celle-ci est prévue, et l’administration fiscale ou les organismes sociaux peuvent saisir les deux patrimoines en cas de fraude ou de manquements fiscaux graves et répétés.

💡 Astuce mémo

Patrimoine professionnel ≠ patrimoine personnel

📖 14. Actes mixtes et clauses commerciales

🔑 Notions clés & Définitions

• Acte mixte : Commercial pour une partie et civil pour l’autre, comme un contrat d’assurance civil pour le souscripteur et commercial pour la compagnie d’assurance.
• Compromis d’arbitrage : La décision prise par les parties, après la naissance d’un litige non prévu par leur contrat, de le faire trancher par une personne privée extérieure au conflit.

★ À maîtriser

📌 La clause compromissoire est normalement interdite en droit civil, mais autorisée en droit commercial entre commerçants et exceptionnellement entre non-commerçants pour les contrats conclus à raison d’une activité professionnelle.

Compléments

• Les actes mixtes peuvent relever de la prescription décennale commerciale, mais ne peuvent contenir de clause compromissoire selon le régime civil décrit dans le cours.

• L’exécution forcée d’une sentence arbitrale nécessite la reconnaissance de l’arbitrage et de sa décision par un tribunal, par une décision appelée exequatur.

📌 La sentence arbitrale est rendue par un nombre impair d’arbitres, respecte le contradictoire et les droits de la défense, et peut être rendue en équité si les parties le conviennent.

💡 Astuce mémo

Compromis après le litige, clause compromissoire avant

📖 15. Preuve et juridictions commerciales

★ À maîtriser

📌 À l’égard des commerçants, les actes de commerce se prouvent par tous moyens, sauf disposition légale contraire, conformément à l’article L. 110-3 du Code de commerce.

• Les litiges commerciaux relèvent du tribunal de commerce, sauf en Alsace-Moselle où ils relèvent de la chambre commerciale du tribunal judiciaire.

Compléments

• Les principaux moyens de preuve admis comprennent :
  • la comptabilité régulièrement tenue
  • les devis
  • les bons de commande
  • les factures
  • les extraits bancaires
  • les témoignages
  • les constats d’huissier
  • les expertises

📌 Un litige portant sur une lettre de change exige un écrit pour aller à l’encontre de celle-ci.

• Le tribunal de commerce est composé de trois juges consulaires non professionnels, élus par leurs pairs parmi les commerçants ou dirigeants d’entreprise.

📖 16. Composition du fonds de commerce

🔑 Notions clés & Définitions

• Fonds de commerce : Une universalité de fait regroupant des biens meubles affectés à une exploitation commerciale et formant une unité économique, sans personnalité juridique distincte de celle du commerçant.
• Clientèle : L’élément essentiel et indispensable du fonds de commerce, qui doit résulter d’une activité commerciale et être réelle, certaine, stable et appartenir à l’exploitant.
• Nom commercial : Le nom commercial est le nom par lequel un commerçant se fait connaître du public, tandis que l’enseigne est le nom ou le signe apposé sur la façade d’un établissement.

★ À maîtriser

📌 Le fonds de commerce comprend des éléments corporels, tels que le matériel, l’outillage et les marchandises, ainsi que des éléments incorporels, tels que le droit au bail, le nom commercial et les droits de propriété industrielle.

• Les créances, les dettes et les immeubles ne font pas partie du fonds de commerce et ne sont donc pas automatiquement transférés lors de sa cession.

Compléments

• La Cour de cassation a jugé le 27 mars 2002 (pourvoi n° 00-20732) que l’autonomie de la clientèle est notamment appréciée au regard de l’exploitation aux risques et périls de l’exploitant et de sa disposition des éléments du fonds.

💡 Astuce mémo

Clientèle propre ≠ achalandage de passage

📖 17. Contrats portant sur le fonds

🔑 Notions clés & Définitions

• Nantissement conventionnel : Un contrat qui garantit le paiement d’une dette en affectant notamment un fonds de commerce à la sûreté du créancier, sans transfert de propriété ni de possession.
• Location-gérance : Le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds confie son exploitation à un locataire-gérant qui en assume les risques et paie une redevance.
• Nantissement judiciaire : Une sûreté imposée par décision de justice à la demande d’un créancier qui justifie d’une créance impayée ou d’un risque menaçant son recouvrement.

★ À maîtriser

📌 La cession d’un fonds de commerce requiert le consentement, la capacité, un contenu certain et licite, et doit inclure la clientèle ; la vente par un époux d’un fonds commun exige l’accord des deux époux.

📌 Le vendeur d’un fonds doit les garanties des vices cachés et d’éviction ainsi que l’obligation de délivrance, tandis que l’acheteur doit payer le prix et les frais de cession.

Compléments

• Les anciennes mentions obligatoires de l’article L. 141-1 du Code de commerce ont été abrogées en 2019, mais la dissimulation d’informations peut engager le vendeur pour erreur, dol ou manquement à son obligation d’information.

📌 La cession doit faire l’objet d’une information préalable des salariés si l’entreprise compte moins de 250 salariés, d’une publication au BODACC et dans un journal d’annonces légales, ainsi que d’un enregistrement auprès du Centre des impôts.

• Le privilège du vendeur lui donne un droit de préférence sur le prix de vente des éléments mentionnés et un droit de suite sur le fonds, et la résolution de la vente est possible si le contrat l’a prévue.

• Le nantissement peut grever l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage ; le matériel et les droits de propriété intellectuelle ne sont inclus que s’ils sont expressément mentionnés, et les marchandises en sont exclues.

• Depuis le 1er janvier 2023, le nantissement doit être inscrit au registre des sûretés mobilières pour être opposable aux tiers, et son inscription conserve le privilège pendant dix ans sous réserve de renouvellement.

📌 Le contrat de location-gérance doit être publié dans les quinze jours de sa date et le locataire-gérant doit s’immatriculer au RCS ; à défaut de publication, le propriétaire reste solidairement responsable des dettes d’exploitation du locataire-gérant.

📖 18. Accès au bail commercial

📝 Points essentiels

• Le locataire-gérant doit payer la redevance aux échéances prévues au contrat, conformément à l’article 1728 du Code civil.

• Le locataire-gérant, qui a la qualité de commerçant, doit s’immatriculer au RCS, respecter les obligations comptables du commerçant et remplir les conditions juridiques d’exercice d’une activité commerciale.

• Le locataire-gérant doit exploiter le fonds afin d’éviter qu’il perde de sa valeur à la fin de la location.

• Le statut des baux commerciaux exige un bail portant sur un immeuble, à objet licite et à destination commerciale, industrielle ou artisanale, et non destiné à l’habitation.

• Le preneur doit exploiter un fonds de commerce, industriel ou artisanal dont il est propriétaire, ou exercer une activité libérale ; sans clientèle ni fonds, le statut ne s’applique pas selon le cours.

• Lorsque les conditions du bail commercial sont réunies, les parties sont soumises au statut des baux commerciaux, quel que soit l’intitulé donné à leur contrat, sauf exception.

• La durée légale du bail commercial est de neuf ans selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, mais les parties peuvent convenir d’une durée supérieure.

• Le bail dérogatoire permet d’exploiter un fonds de commerce ou artisanal pour une durée totale maximale de trois ans, sans bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux.

• Le preneur bénéficie en principe du droit au renouvellement du bail commercial, d’ordre public, et le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d’éviction sauf exception.

• Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit être propriétaire du fonds et celui-ci doit avoir été exploité réellement et régulièrement pendant les trois années précédant la fin du bail, sauf motifs légitimes de non-exploitation.

• Le locataire peut donner congé six mois avant le terme de chaque période triennale, soit après trois ou six ans, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.

• Le bailleur ne peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction qu’en cas d’état insalubre ou dangereux de l’immeuble, ou de motif grave et légitime imputable au locataire.

• Le bailleur peut demander en justice la résiliation sans indemnité d’éviction en cas d’inexécution contractuelle ou de motif grave et légitime, notamment pour non-paiement du loyer ou sous-location non autorisée.

• Le loyer initial du bail commercial est librement fixé, mais sa révision en cours de bail est encadrée par la loi.

• La révision triennale ne peut être demandée qu’après trois ans depuis la précédente fixation ou révision et doit être notifiée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le loyer demandé.

📐 Formule - Le loyer révisé est calculé ainsi : $\text{Nouveau loyer} = \text{loyer précédent} \times \frac{\text{nouvel indice de référence}}{\text{indice de référence précédent}}$.

📊 Tableaux de synthèse

Actes de commerce par accessoire

Statuts du conjoint participant