Fiche de révision : Droit de l’urbanisme

📋 Plan du Cours

1. Définition et finalités du droit de l’urbanisme
2. Construction historique du droit de l’urbanisme
3. Champ d’application et indépendance des législations
4. Hiérarchie et documents d’urbanisme
5. Règlement national d’urbanisme
6. Constructibilité limitée
7. Lois nationales d’encadrement
8. Directives et servitudes d’utilité publique
9. Projets d’intérêt général
10. Projets et opérations d’intérêt national
11. Élaboration et entrée en vigueur du SCOT
12. Gestion et évolution du SCOT
13. Contenu et zonage du PLU
14. Élaboration et approbation du PLU

📅 Repères chronologiques

1. 1607L’édit de Sully relatif à l’aménagement des voies publiques pose le principe de l’alignement, destiné à faciliter la circulation sur la voie publique.
2. 1810Le décret impérial relatif aux établissements dangereux, incommodes et insalubres est à l’origine de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement.
3. 1919La loi impose aux villes de plus de 10 000 habitants et aux villes sinistrées par la guerre d’établir dans un délai de 3 ans des projets d’aménagement, d’embellissement ou d’extension.
4. 15 juin 1943La loi généralise et unifie le permis de construire afin d’assurer un contrôle a priori du respect des règles d’urbanisme.
5. 7 janvier 1983La règle de la constructibilité limitée est apparue avec la loi relative à la décentralisation de l’urbanisme.
6. 7 janvier 1983Les projets d’intérêt général ont été introduits en droit de l’urbanisme par la loi relative à la décentralisation.

📖 1. Définition et finalités du droit de l’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Droit de l’urbanisme : Jacqueline Morand-Deviller — Ensemble des règles concernant l’affectation de l’espace et son aménagement, comprenant une planification, une réglementation et des sanctions en cas de méconnaissance.
• Police administrative spéciale : Police administrative spéciale parce que sa compétence et sa finalité sont définies par des textes particuliers.

📝 Points essentiels

• L’article L101-1 du Code de l’urbanisme proclame que le territoire français est le territoire commun de la nation et confie sa gestion aux collectivités publiques.

• Le droit de l’urbanisme relève du droit public et implique notamment une forte réglementation et la soumission à des servitudes d’urbanisme sans indemnisation.

💡 Astuce mémo

Affectation de l’espace → planification, réglementation et sanctions

📖 2. Construction historique du droit de l’urbanisme

📝 Points essentiels

• Dans l’arrêt Lainé de 1932, le Conseil d’État admet la légalité du zonage établi par les préfets en application de la loi Cornudet.

📌 En 1967, les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme prévoient à long terme des orientations supra-communales incitatives et inopposables aux administrés, tandis que les plans d’occupation des sols fixent à long terme des règles communales impératives et opposables.

💡 Astuce mémo

Alignement → planification → permis → reconstruction → documents d’urbanisme

📖 3. Champ d’application et indépendance des législations

🔑 Notions clés & Définitions

• Indépendance des législations : Principe selon lequel les règles d’urbanisme et les règles relatives à l’utilisation des sols issues d’autres branches du droit restent parallèles.

★ À maîtriser

• Le Code de l’urbanisme s’applique à l’ensemble du territoire français, à l’exception notamment des territoires d’outre-mer, de la Nouvelle-Calédonie et des Terres australes et antarctiques françaises.

Compléments

• Dans l’arrêt du 9 octobre 1989 Association de défense de l’environnement Menton Montesquieu, le Conseil d’État juge que le permis de construire n’a pas pour objet d’assurer le respect des règles de construction.

💡 Astuce mémo

Urbanisme : propriétaire–administration ; construction : propriétaire–constructeur

📖 4. Hiérarchie et documents d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Document d’urbanisme : Document élaboré à l’initiative d’une collectivité publique en application du Code de l’urbanisme afin de déterminer des règles d’affectation et d’utilisation du sol opposables aux personnes publiques et privées lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme.

★ À maîtriser

📌 La compatibilité exige qu’un document d’urbanisme inférieur ne fasse pas obstacle à l’application du document supérieur, tandis que la prise en compte exige seulement qu’il n’ignore pas les objectifs d’autres documents.

Compléments

• Les documents d’urbanisme comprennent:
  • les schémas de cohérence territoriale
  • les plans locaux d’urbanisme
  • les cartes communales

💡 Astuce mémo

Compatibilité : ne pas faire obstacle ; prise en compte : ne pas ignorer

📖 5. Règlement national d’urbanisme

🔑 Notions clés & Définitions

• Règlement national d’urbanisme : Ensemble de règles générales codifiées aux articles R111-1 à R111-64 du Code de l’urbanisme et applicable sur l’ensemble du territoire.
• Densité des constructions : Rapport entre la surface de plancher de la construction et la surface du terrain sur lequel elle est établie.

📝 Points essentiels

📌 L’article R111-1 rend le règlement national d’urbanisme applicable aux constructions et aménagements soumis à permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable, que la commune soit ou non couverte par un plan local d’urbanisme ou une carte communale.

• Les règles nationales d’urbanisme concernent notamment: la salubrité et la sécurité publiques, la desserte, la protection des espaces naturels, la protection des intérêts financiers de la commune d’accueil, les impératifs nationaux d’aménagement du territoire

💡 Astuce mémo

RNU : localisation, implantation, densité

📖 6. Constructibilité limitée

★ À maîtriser

📌 En l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale, l’article L111-3 limite la constructibilité aux parties actuellement urbanisées de la commune.

📌 En l’absence d’adhésion à un schéma de cohérence territoriale, l’article L142-4 empêche notamment l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones prévues par un plan local d’urbanisme ou une carte communale.

Compléments

📌 En dehors des parties actuellement urbanisées, certaines constructions restent possibles sans plan local d’urbanisme, notamment les constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou aux équipements collectifs.

💡 Astuce mémo

Sans PLU : secteurs urbanisés ; sans SCoT : urbanisation restreinte

📖 7. Lois nationales d’encadrement

★ À maîtriser

• La loi littorale du 3 janvier 1986 s’applique aux communes riveraines des mers et océans, des plans d’eau intérieurs de plus de 1 000 hectares ainsi qu’aux communes riveraines des estuaires et des deltas situés en aval de la limite des salures des eaux.

• En dehors des espaces actuellement urbanisés, la loi littorale interdit en principe les constructions dans une bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.

• La loi littorale impose que l’extension de l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants, sauf notamment pour les constructions agricoles ou forestières et l’implantation d’éoliennes.

• La loi montagne du 9 janvier 1985 impose en principe une urbanisation en continuité des villages, bourgs et hameaux existants et permet, sous conditions, des unités touristiques nouvelles.

Compléments

📌 Les unités touristiques nouvelles structurantes doivent être prévues par un schéma de cohérence territoriale, tandis que les unités touristiques nouvelles locales peuvent être prévues par un plan local d’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Littoral : mer et rivage ; montagne : relief et continuité

📖 8. Directives et servitudes d’utilité publique

🔑 Notions clés & Définitions

• Directive territoriale d’aménagement : Fixe les orientations fondamentales de l’État en matière d’aménagement sur certaines parties du territoire et s’impose aux schémas de cohérence territoriale.
• Servitude d’utilité publique : Contrainte ou restriction apportée à l’exercice du droit de propriété dans un but d’intérêt général et déterminée par une législation particulière.

★ À maîtriser

• Les servitudes d’utilité publique sont annexées au plan local d’urbanisme et leur omission constitue une formalité substantielle pouvant entraîner l’annulation d’un permis de construire.

Compléments

• Les servitudes d’utilité publique s’imposent lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme, notamment des permis de construire et d’aménager.

💡 Astuce mémo

Servitude d’utilité publique → restriction de propriété pour l’intérêt général

📖 9. Projets d’intérêt général

🔑 Notions clés & Définitions

• Projet d’intérêt général : Projet ou mesure que l’État peut imposer aux documents d’urbanisme afin de permettre la réalisation d’équipements, d’aménagements ou d’actions de protection présentant un intérêt général.

📝 Points essentiels

• Les projets d’intérêt général peuvent poursuivre un objectif:
  • d’urbanisme
  • social
  • environnemental

📌 Une commune dispose d’un délai de 3 ans à compter de la notification d’un projet d’intérêt général pour l’intégrer à son plan local d’urbanisme.

💡 Astuce mémo

PIG notifié → obligation de l’intégrer au document d’urbanisme

📖 10. Projets et opérations d’intérêt national

🔑 Notions clés & Définitions

• Projet d’intérêt général : Projet d’équipement, d’aménagement ou de protection porté par l’État, une région, un département, leurs établissements ou leurs concessionnaires de service public, que les communes doivent intégrer à leurs documents d’urbanisme.
• Opération d’intérêt national : Opération importante conduite en application de la politique nationale d’aménagement du territoire et déterminée par décret.

★ À maîtriser

• Un PIG peut poursuivre plusieurs objectifs: un objectif strictement urbanistique, l’accueil et le logement des personnes défavorisées, la protection du patrimoine naturel et culturel, la prévention des risques, la mise en valeur des ressources naturelles et agricoles, la continuité écologique

• Pour être qualifié de PIG, le projet doit soit résulter d’une décision d’une personne ayant la capacité d’exproprier arrêtant son principe et ses conditions de réalisation, soit être inscrit dans un document de planification prévu par les lois et règlements.

• La commune dispose de trois ans à compter de la notification du PIG pour l’intégrer à son document d’urbanisme ; à défaut, l’arrêté préfectoral devient caduc, mais le préfet peut renouveler sa demande ou modifier ou réviser d’office le PLU.

• Dans une opération d’intérêt national, la règle de constructibilité limitée ne s’applique pas en l’absence de PLU et, même en présence d’un PLU, l’État délivre les autorisations d’occupation des sols.

Compléments

• La liste des opérations d’intérêt national est fixée par l’article R102-3 du Code de l’urbanisme et comprend 25 opérations d’intérêt national.

💡 Astuce mémo

Le PIG s’impose aux documents locaux, tandis que l’OIN recentralise les autorisations au profit de l’État.

📖 11. Élaboration et entrée en vigueur du SCOT

🔑 Notions clés & Définitions

• Schéma de cohérence territoriale : Document d’urbanisme intercommunal destiné à harmoniser les politiques locales, et non à constituer un simple super-PLU.

★ À maîtriser

📌 Le périmètre du SCOT doit être d’un seul tenant et sans enclave, tenir compte des déplacements de population et des conditions d’emploi, puis être fixé par arrêté préfectoral sur proposition d’une majorité qualifiée des conseils municipaux.

• La majorité qualifiée requise pour proposer le périmètre du SCOT correspond soit à la moitié des conseils municipaux représentant les deux tiers de la population, soit aux deux tiers des conseils municipaux représentant la moitié de la population.

• 🔄 L’élaboration du SCOT suit plusieurs étapes:

  1. prescription par délibération
  2. définition des modalités de concertation
  3. arrêt du projet après débat d’orientation
  4. consultations et évaluation environnementale
  5. enquête publique
  6. approbation finale

📌 La délibération approuvant le SCOT devient exécutoire deux mois après sa transmission au préfet, sous réserve de l’exercice éventuel du contrôle de légalité.

Compléments

📌 Le débat d’orientation doit intervenir au plus tard quatre mois avant la délibération arrêtant le projet de SCOT.

📌 Dans les deux mois suivant la transmission du SCOT, le préfet peut demander des modifications si le schéma est incompatible avec les directives territoriales d’aménagement, les dispositions particulières aux zones de montagne ou du littoral, ou les principes directeurs de l’urbanisme.

💡 Astuce mémo

Périmètre → élaboration → approbation → enquête publique → exécution

📖 12. Gestion et évolution du SCOT

★ À maîtriser

• L’EPCI qui a élaboré le SCOT en assure la gestion, et sa dissolution entraîne l’abrogation du SCOT.

• L’extension ou le retrait de communes de l’EPCI chargé du SCOT entraîne respectivement l’extension ou la réduction du périmètre du SCOT.

• L’EPCI chargé du SCOT doit, tous les dix ans, analyser le schéma et délibérer sur son maintien ou sa mise en révision ; à défaut, le SCOT devient caduc, inapplicable et inopposable.

• La révision du SCOT suit la procédure d’élaboration, tandis que la modification permet une adaptation après une simple enquête publique lorsqu’elle ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable.

Compléments

📌 Le préfet ne peut réviser le SCOT que pour le rendre compatible avec une déclaration d’utilité publique ou une déclaration de projet.

💡 Astuce mémo

Dissolution ou inaction de l’EPCI → disparition ou caducité du SCOT.

📖 13. Contenu et zonage du PLU

🔑 Notions clés & Définitions

• Plan local d’urbanisme : Document qui couvre l’intégralité du territoire communal, établit son zonage et fixe les règles d’occupation du sol.

★ À maîtriser

• Le PLU comprend six éléments:
  • un rapport de présentation
  • un projet d’aménagement et de développement durable
  • des orientations d’aménagement et de programmation
  • un règlement
  • des documents graphiques
  • des annexes

📌 Le PADD fixe les orientations générales d’urbanisation, économiques et sociales ainsi que des objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espace et de lutte contre l’étalement urbain, mais il n’est pas directement opposable au permis de construire.

📌 Le règlement du PLU fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols, délimite les zones et détermine les règles d’implantation des constructions ; il est opposable aux autorisations d’occupation des sols. — CE, copropriété de l’immeuble les Périades, 21 mars 1986

• Les quatre zones principales du PLU sont:
  • les zones urbaines U
  • les zones à urbaniser AU
  • les zones agricoles A
  • les zones naturelles et forestières N

📌 Dans les zones A, les constructions sont interdites sauf celles nécessaires à l’exploitation agricole ou affectées au service public, tandis que certains changements de destination de bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural ou patrimonial sont permis s’ils ne compromettent pas l’exploitation agricole.

Compléments

• Le rapport de présentation expose le diagnostic communal, les choix de zonage, les motifs des limitations administratives et les incidences des orientations sur l’environnement ; il constitue un acte préparatoire, mais son illégalité peut entraîner l’annulation du PLU. — CE, association de sauvegarde des patrimoine martiniquais, 8 juin 1990

• Les zones U correspondent aux secteurs déjà urbanisés ou suffisamment desservis par la voirie, l’eau, l’électricité et l’assainissement ; elles peuvent notamment comporter une servitude gelant les constructions pendant cinq ans pour réaliser un projet global.

• La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de planchers clos et couverts de chaque niveau sous une hauteur de 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades.

💡 Astuce mémo

Les six composantes du PLU : rapport, PADD, OAP, règlement, graphiques, annexes.

📖 14. Élaboration et approbation du PLU

★ À maîtriser

• L’élaboration du PLU comprend l’élaboration du projet, son approbation et son entrée en vigueur.

• Le projet de PLU est prescrit par délibération, fait l’objet d’une concertation et de consultations, donne lieu à un débat sur les orientations générales du PADD, puis est arrêté par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI.

📌 L’enquête publique du PLU est obligatoire et sert à informer le public du projet ainsi qu’à recueillir les observations des administrés.

Compléments

📌 Le débat sur les orientations générales du PADD doit avoir lieu au plus tard deux mois avant l’examen du PLU.

📌 Le projet de PLU peut être modifié pour tenir compte de l’enquête publique, mais une nouvelle enquête est nécessaire lorsque les modifications portent atteinte à l’économie générale du projet.

💡 Astuce mémo

Projet communal → consultations et débat → arrêt → enquête publique → approbation

📊 Tableaux de synthèse

Compatibilité et prise en compte

Composantes et portée du PLU