★ À maîtriser
Le droit de l’urbanisme est un outil au service d’une politique publique et fournit le cadre juridique de décisions d’aménagement qui relèvent largement des autorités locales.
Le Code de l’urbanisme contient surtout des règles de procédure habilitant les autorités locales à intervenir, tandis que le droit de l’urbanisme comprend aussi les règlements et plans locaux, notamment le PLU.
L’urbanisme est une discipline autonome et un instrument de choix politiques, non une fin en soi ni une science juridique offrant une réponse unique à la forme idéale de la ville.
L’aménagement du territoire localise les infrastructures à l’échelle nationale ou régionale dans une logique de solidarité, tandis que l’urbanisme organise les espaces urbains à une échelle locale.
Le droit de l’urbanisme régit l’organisation extérieure des constructions, tandis que le droit de la construction porte notamment sur leurs caractéristiques techniques intérieures.
En vertu de l’indépendance des législations, une autorisation d’urbanisme ne sanctionne pas le non-respect des règles de construction, qui relève de contrôles et de sanctions propres.
Le principe de précaution figure dans le Code de l’environnement et n’est opposable au droit de l’urbanisme que lorsqu’un texte établit un lien entre les deux législations.
Compléments
Les règles locales peuvent porter sur la hauteur et le nombre d’étages des bâtiments, les matériaux, les espaces verts et le caractère traditionnel des constructions.
Les préoccupations d’urbanisme comprennent le logement, les équipements, les routes, les transports en commun et les espaces d’activité économique, sans qu’il existe une manière unique d’urbaniser tous les territoires.
Les choix d’urbanisme prennent notamment en compte :
📌 Le juge ne sanctionne un choix d’urbanisme discrétionnaire qu’en cas d’erreur manifeste d’appréciation, sauf si une norme supérieure l’interdit.
📌 La politique de la ville, apparue en France à partir de 1991, est essentiellement sociale et vise à corriger les inégalités territoriales, notamment par des aides financières et la réhabilitation du bâti.
L’urbanisme règle l’extérieur ; la construction règle l’intérieur.
★ À maîtriser
Le droit de l’urbanisme est né comme police administrative contraignant a priori la liberté de construire, alors que le principe dans un État libéral reste la liberté d’exercer le droit de propriété.
Le décret du 31 décembre 1958 impose deux types de plans locaux : le plan d’urbanisme de détail fixe les règles de construction, tandis que le plan directeur les inscrit dans un projet général pour la ville.
Le droit de l’urbanisme ne possède pas de sources internationales directes, mais des obligations européennes en matière environnementale influencent les documents d’urbanisme.
Le droit de propriété est protégé par l’article 17 et par le premier protocole, mais les restrictions d’urbanisme justifiées par l’intérêt général ne sont pas censurées comme telles ; le juge constitutionnel sanctionne les privations totales sans compensation.
Compléments
La reconstruction de Paris par le baron Haussmann est présentée comme l’acte de naissance du droit de l’urbanisme, avec la création de règlements sur les caractéristiques des bâtiments et d’autorisations vérifiant leur respect.
Jusqu’à la Seconde Guerre mondiale, seule une petite partie des villes s’était dotée des projets prévus par la loi Cornudet, et l’État a relancé leur généralisation après la guerre.
📌 Après la Seconde Guerre mondiale, l’explosion des naissances et l’exode rural ont conduit les pouvoirs publics à développer les instruments juridiques d’organisation de l’urbanisation.
L’évaluation environnementale et l’enquête publique environnementale sont deux mécanismes issus du droit environnemental européen qui associent le public et anticipent les conséquences environnementales des documents d’urbanisme.
La convention d’Aarhus de 1998 impose la participation du public et peut être invoquée pour contester la conformité d’une loi supprimant une enquête publique.
Dans la bande des 100 mètres du littoral, une maison ne peut plus être étendue ni changer de destination après l’adoption de la loi Littoral, mais peut être entretenue.
Haussmann, Cornudet, reconstruction, puis planification moderne.
★ À maîtriser
Les principes généraux du droit de l’urbanisme apparaissent en 1983 avec la décentralisation de compétences, notamment l’urbanisme, afin d’encadrer l’action des collectivités territoriales.
L’article L.110 adopté en 1983 demande aux collectivités d’harmoniser leurs prévisions et décisions d’utilisation de l’espace, de gérer le sol de façon économe, de protéger les milieux naturels et les paysages et de rechercher un équilibre entre populations urbaines et rurales.
📌 L’article L.121-10 demande à la fois de limiter l’utilisation de l’espace et de préserver les activités agricoles, les espaces forestiers, les sites et les paysages, et de prévoir des espaces pour les activités économiques, l’intérêt général et les besoins présents et futurs de logement.
📌 Les PLU et les SCOT doivent respecter les principes généraux du droit de l’urbanisme en vertu des articles L.151-1 et L.151-2.
Compléments
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains introduit la mixité fonctionnelle parmi les préoccupations de l’urbanisme.
Les lois des 3 août 2009 et 12 juillet 2010 renforcent l’intégration de la densification et de la lutte contre le réchauffement climatique dans le droit de l’urbanisme.
📌 Un permis conforme à un PLU illégal au regard des principes généraux reste légal tant que le PLU n’est pas remis en cause, car le PLU fait écran entre ces principes et le permis.
📌 Le principe de compatibilité limite le contrôle à une conformité avec marge d’autonomie pour l’autorité, tandis que le principe de conformité exige une correspondance stricte sans cette marge.
Dans CE, 21 octobre 1994, Commune de Bennwh[r], le juge limite son contrôle des principes généraux à l’erreur manifeste d’appréciation et censure le projet qui artificialise une zone naturelle alors qu’une friche industrielle est disponible. - Commune de BENNWHR
Le Conseil constitutionnel a jugé les principes généraux constitutionnels dans sa décision du 7 décembre 2000 sur la loi SRU, le contrôle de compatibilité préservant la libre administration des collectivités.
★ À maîtriser
L’inconstructibilité peut être totale lorsqu’une zone entière est inconstructible, partielle lorsqu’une parcelle seulement est concernée, ou relative lorsqu’elle dépend notamment du PLU et peut évoluer dans le temps.
L’article 191 de la loi du 22 août 2021 prévoit que, durant les dix années suivant la promulgation, la consommation d’espace doit être inférieure à la moitié de celle observée pendant les dix années précédentes afin de progresser vers l’absence d’artificialisation nette en 2050.
La première période de mise en œuvre du ZAN, de 2021 à 2031, mesure la consommation d’espace à partir de l’extension effective des espaces urbanisés plutôt qu’à partir de la seule qualification des zones dans le PLU.
Artificialisation
📌 L’article R.101-1 prévoit que le classement des sols artificialisés et non artificialisés est effectué selon l’occupation effective du sol.
Compléments
La Commission européenne a fixé en 2011 comme objectif de supprimer toute augmentation nette de la surface de terres occupées.
En France, l’objectif de réduction de l’artificialisation a été repris dans le Plan national pour la biodiversité en 2018, puis dans les propositions de la Convention citoyenne pour le climat deux ans plus tard.
Entre 1981 et 2019, les terrains artificialisés ont augmenté de 70 % alors que la population n’a crû que de 20 %.
Le rythme d’artificialisation français est notamment expliqué par l’urbanisme étalé favorisant les zones pavillonnaires et par l’exode rural.
Le principe de lutte contre l’artificialisation des sols et d’absence d’artificialisation nette à terme figure à l’article L.101-2, 6° du Code de l’urbanisme, mais le principe ZAN n’est pas codifié en tant que tel dans ce code.
La conciliation de l’objectif ZAN porte sur sept éléments :
📌 Le renouvellement urbain peut lui-même générer de l’artificialisation lorsqu’il entraîne la destruction d’un bâtiment puis sa reconstruction sur un terrain jusque-là non artificialisé.
Les PLU distinguent quatre types de zones :
Si 100 hectares ont été consommés sur la période de référence, la règle de réduction de moitié permet d’en consommer moins de 50 hectares sur la période suivante ; si la réalité ne révèle que 80 hectares effectivement urbanisés, la référence tombe à moins de 40 hectares.
Surface artificialisée
Réduire par étapes, mesurer l’occupation effective, puis atteindre zéro net en 2050.
★ À maîtriser
📌 Les communes couvertes par un PLU ou une carte communale peuvent artificialiser au minimum 1 ha par tranche de 10 ans.
📌 La trajectoire d’artificialisation est calculée à l’échelle régionale puis différenciée territorialement ; le rythme général ne constitue pas un objectif individuel applicable uniformément à chaque commune.
Le schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires met en œuvre l’objectif ZAN de façon différenciée, en tenant compte des efforts de réduction déjà réalisés et du nombre d’emplois ou de ménages accueillis par hectare consommé ou artificialisé.
La déclinaison régionale doit prendre en compte sept facteurs :
Les objectifs ZAN doivent être intégrés au SCOT avant le 22 février 2027 et au PLU avant le 22 février 2028.
📌 Lorsqu’un PLU ouvre une nouvelle zone naturelle à l’urbanisation, ses auteurs doivent étudier la densification des zones déjà urbanisées, notamment les locaux vacants et les friches, et justifier le choix de ne pas urbaniser ces terrains artificialisés.
Compléments
Les infrastructures linéaires sans emprise au sol, comme les lignes électriques, sont appréciées sur une bande de 5 m de largeur.
Les projets d’envergure nationale concernés sont :
Dans la décennie précédant la loi, 50 % de l’artificialisation a eu lieu dans des communes de moins de 2 000 habitants, qui regroupent un quart de la population, et 20 % dans des communes en perte de population.
La conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation des sols est consultative et ses représentants régionaux sont minoritaires lorsque sa composition-type est appliquée.
📌 La conférence régionale doit être consultée dans les trois mois suivant la délibération prescrivant la révision ou l’élaboration du schéma régional, avant son adoption, puis se réunir à nouveau au plus tard un an après sa première réunion pour examiner la mise en œuvre de ses recommandations.
📌 À l’échelle intercommunale, le SCOT décline l’objectif ZAN selon les facteurs objectifs applicables au territoire et identifie plus précisément les besoins en logements et en implantation des activités économiques.
★ À maîtriser
L’article L.121-1 du Code de l’urbanisme, par renvoi à l’article L.321-2 du Code de l’environnement, vise les communes riveraines de la mer, de l’océan, d’un étang salé ou d’un lac de plus de 1 000 ha, ainsi que certaines communes d’estuaire situées en aval de la limite de salure des eaux et participant aux équilibres économiques et écologiques littoraux.
La construction est interdite dans la bande littorale d’au moins 100 m à compter du rivage, élargie lorsque le recul du trait de côte le justifie, sauf pour les services publics nécessaires et les activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
L’interdiction de construire dans la bande des 100 m ne s’applique pas aux secteurs déjà urbanisés ; en zone d’urbanisation diffuse, les constructions existantes peuvent être entretenues, mais ni étendues ni affectées à une autre destination.
Les constructions sont interdites dans les espaces terrestres et marins remarquables du littoral, sauf aménagements légers nécessaires à leur gestion, leur mise en valeur ou leur ouverture au public, qui ne dénaturent pas le site et ne portent pas atteinte aux milieux.
Le SCOT et le PLU doivent prévoir des espaces naturels formant des coupures d’urbanisation, qui ne sont pas nécessairement dépourvus d’aménagements ou de constructions.
Sur l’ensemble du territoire d’une commune littorale, l’extension de l’urbanisation doit se faire en continuité des agglomérations et villages existants, et cette règle ne vise pas l’implantation isolée d’une construction qui ne constitue pas une extension de l’urbanisation.
L’article L.121-13 du Code de l’urbanisme limite l’extension de l’urbanisation dans les espaces proches du rivage et impose de la justifier selon la configuration des lieux ou l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
📌 Les documents d’urbanisme doivent fixer une capacité d’accueil respectueuse de la préservation des espaces et milieux, des risques littoraux, des activités naturelles et des conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des étangs.
📌 Les communes exposées au recul du trait de côte doivent identifier les zones exposées à 30 ans et celles exposées de 30 à 100 ans ; dans les zones urbanisées exposées à 30 ans, seuls certains travaux sont admis et les extensions doivent être démontables.
Compléments
📌 Dans la bande des 100 m, un changement de destination est interdit, sauf pour les constructions nécessaires aux services publics et les activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
📌 Lorsque le PLU prévoit un recul du trait de côte à 30 ans, il doit élargir la bande littorale au-delà de 100 m pour tenir compte de ce recul, dans les parties non urbanisées.
La liste indicative comprend notamment :
Dans l’arrêt CE, 1994, Rayol-Canadel, le Conseil d’État a jugé que toute construction dans un espace remarquable est interdite. - Rayol Canadel
Les aménagements légers autorisés dans les espaces remarquables comprennent les cheminements et équipements démontables d’hygiène ou de sécurité, le stationnement indispensable, la réfection des bâtiments existants, certaines extensions limitées liées à une activité économique, les constructions nécessaires à des activités naturelles, les canalisations nécessaires et enfouies ainsi que les équipements d’intérêt général nécessaires à la sécurité ou à la préservation des milieux.
★ À maîtriser
Les terres nécessaires aux activités agricoles, pastorales et forestières doivent être préservées de toute construction, sauf pour les constructions nécessaires à ces activités, les équipements sportifs liés au ski ou à la randonnée et la restauration, la reconstruction ou l’extension de bâtiments nécessaires à la transhumance ou au logement des bergers.
Autour des plans d’eau de moins de 1 000 m² soumis à la loi montagne, les constructions sont interdites dans une bande de 300 m, sous réserve d’exceptions prévues par la loi.
En montagne, l’urbanisation doit être réalisée en continuité des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants.
Depuis la réforme de 2016, les unités touristiques nouvelles structurantes doivent être prévues par le SCOT et les unités touristiques nouvelles locales par le PLU ; à défaut de prévision dans ces documents, une autorisation préfectorale est nécessaire.
Compléments
📌 La loi montagne interdit les routes touristiques et les routes panoramiques nouvelles ainsi que les routes de vision panoramique ou de corniche situées au-dessus de la limite forestière.
Les exceptions à la protection des terres montagnardes comprennent aussi les installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits, ainsi que les constructions nécessaires aux entreprises de travaux agricoles.
La loi autorise la reconstruction d’un chalet d’alpage même lorsqu’il est à l’état de ruine.
Les exceptions sont : les bâtiments liés aux activités agricoles, pastorales ou forestières, les refuges et gîtes d’étape de randonnée, les campings naturels et équipements culturels liés au caractère lacustre, les installations scientifiques, les équipements nécessaires à la baignade, aux sports nautiques et à la promenade, les constructions nécessaires à une exploitation agricole ou à une installation collective compatible avec une activité
📌 Pour un plan d’eau de plus de 1 000 m², la loi littoral s’applique ; dans les communes concernées par les deux lois, le SCOT peut délimiter des secteurs où la loi littoral ne s’applique pas, mais l’urbanisation reste interdite dans la bande des 100 m.
La loi du 28 décembre 2016 a précisé que l’appréciation de la continuité en montagne intègre les caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, les constructions implantées, l’existence de voies et réseaux et les coupures physiques.
L’obligation de continuité ne s’applique pas aux adaptations, changements et réfections limités, aux annexes de taille limitée et aux installations publiques incompatibles avec le voisinage des zones habitées.
Le SCOT ou le PLU peut autoriser une urbanisation hors continuité si une étude justifie sa compatibilité avec la protection de l’agriculture et des paysages ; sans étude, le PLU ou la carte communale peut délimiter des hameaux ou groupes d’habitations nouveaux sous conditions de protection de l’agriculture, des espaces montagnards et des risques.
Sans PLU ni carte communale, une commune sans pression foncière due à la croissance démographique ou aux résidences secondaires peut urbaniser hors continuité.
Les documents et décisions d’urbanisme doivent comporter des dispositions propres à préserver les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine montagnard.
★ À maîtriser
La constructibilité limitée, issue de la loi du 7 janvier 1983 et codifiée à l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, interdit en l’absence de PLU ou de carte communale les constructions hors des parties actuellement urbanisées de la commune.
Le caractère actuellement urbanisé s’apprécie selon les circonstances, notamment le nombre et l’agglomération des habitations, leur desserte par des équipements publics et les ruptures telles qu’une route ; une construction isolée ou une zone d’urbanisation diffuse ne suffit pas nécessairement.
L’article L.111-4 prévoit trois exceptions catégorielles :
Une commune sans PLU ni carte communale peut, par délibération motivée du conseil municipal, autoriser une construction uniquement pour éviter une diminution de sa population ; un ralentissement de la croissance ne suffit pas.
Le RNU interdit les constructions dans une bande de 100 m le long des autoroutes et routes express et de 75 m le long des autres routes, sous réserve d’exceptions, notamment pour les infrastructures, certains services publics, les bâtiments agricoles, les réseaux d’intérêt public et la production d’énergie solaire.
Sans SCOT, une urbanisation reste possible si elle ne nuit ni aux espaces naturels, agricoles et forestiers ni aux continuités écologiques, ne consomme pas excessivement l’espace, n’a pas d’impact excessif sur les déplacements et ne compromet pas l’équilibre entre emploi, habitat, commerce et services.
Compléments
📌 Une construction nouvelle située dans une partie actuellement urbanisée ne doit pas, par son ampleur, étendre l’urbanisation.
📌 Un PLU ou une carte communale peut déroger aux bandes d’inconstructibilité routière si les nouvelles constructions sont compatibles avec les nuisances des infrastructures, la sécurité et la qualité architecturale des bâtiments.
📌 Le préfet peut demander l’élaboration d’un SCOT lorsque son absence nuit gravement à la cohérence des politiques publiques, puis en délimiter lui-même le périmètre.
Constructibilité limitée sans PLU, urbanisation limitée sans SCOT
★ À maîtriser
Le zonage des PLU, issu de la loi d’orientation foncière de 1967 après l’arrêt Lainé de 1934, est la seule obligation juridique de base imposée aux auteurs d’un PLU. - Conseil d'État
La loi SRU a simplifié le zonage en distinguant les zones urbaines U, les zones à urbaniser AU, les zones agricoles A et les zones naturelles N.
Une parcelle classée en zone U peut être constructible alors que le projet reste inconstructible si les réseaux ne sont pas suffisamment dimensionnés pour ce projet.
En zone 1AU, les voies et réseaux périphériques doivent avoir une capacité suffisante et le PLU définit les conditions d’aménagement ; une fois les équipements réalisés, le classement de la zone en U nécessite une procédure d’évolution du PLU.
L’ouverture d’une zone 2AU nécessite une évolution du PLU ; une révision s’impose si la collectivité n’a pas ouvert la zone ou réalisé d’acquisition significative dans les six ans suivant sa création.
Compléments
Le zonage traduit la politique foncière de la collectivité, n’a pas à suivre les limites des propriétés privées et peut classer différemment plusieurs parties d’une même parcelle.
Le classement d’un terrain doit correspondre aux caractéristiques des lieux et à une politique d’urbanisme légitime ; un détournement de pouvoir ou une erreur manifeste d’appréciation peut être censuré. - CE, Association pour la protection du Pays de RHUYS, 19 octobre 1979
Le PLU peut rendre une zone déjà urbanisée inconstructible afin, par exemple, de préserver la physionomie ou le patrimoine de l’espace urbain.
Les règles d’urbanisme régissent les constructions et travaux futurs, mais n’imposent pas la démolition d’une construction existante bénéficiant d’un droit acquis.
Une zone naturelle protégée, notamment boisée ou jouxtant un patrimoine architectural, ne peut pas être transformée en zone AU ; une zone naturelle non protégée peut, selon ses caractéristiques, être destinée à l’urbanisation.
Le passage d’une zone agricole à une zone AU doit être nécessaire, faute de quoi le classement peut être entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.
Le classement en zone AU doit être justifié au regard de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers et des possibilités de densification des espaces existants.
Lorsque les conditions de la révision ne sont pas réunies, l’ouverture d’une zone 2AU relève d’une modification précédée d’une délibération motivée justifiant l’ouverture par les capacités d’urbanisation encore inexploitées et la faisabilité du projet.
★ À maîtriser
En zone A, sont admises les constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien du matériel agricole par les coopératives ; l’activité agricole inclut les étapes nécessaires au cycle biologique végétal ou animal, ainsi que certaines activités de transformation et de commercialisation.
Les serres, hangars et ombrières supportant des panneaux photovoltaïques doivent répondre à une nécessité liée à l’exercice effectif d’une activité agricole, pastorale ou forestière significative, conformément à l’article L.111-27 du Code de l’urbanisme.
En zone A, l’extension d’un bâtiment ne peut pas avoir une surface supérieure à celle du bâtiment existant avant les travaux, et le règlement du PLU précise notamment son implantation, sa hauteur, son emprise et sa densité.
Compléments
📌 Une terre peut être classée en zone agricole même si elle n’est pas effectivement exploitée, tandis qu’une parcelle enclavée dans un environnement déjà urbanisé peut relever d’une erreur manifeste de classement agricole.
Les terrains cultivés protégés sont des espaces non bâtis situés en zone urbaine, cultivés ou nécessaires à la continuité biologique, et doivent rester inconstructibles.
Un logement d’exploitant en zone A n’est admis que si sa présence sur l’exploitation est nécessaire et directement utile, tandis qu’une activité de centre équestre est considérée comme une activité de service et non comme une activité agricole.
Les équipements collectifs sont admis en zone A s’ils sont compatibles avec l’activité agricole, pastorale et forestière et ne portent pas atteinte à la sauvegarde des paysages et des espaces naturels.
Le changement de destination d’un bâtiment en zone A est admis s’il ne compromet ni l’activité agricole ni la qualité paysagère du site.
★ À maîtriser
Un plan de prévention des risques naturels peut identifier des zones inconstructibles en raison des risques d’inondation ou de submersion, et un permis peut être refusé en présence d’un risque même si le PLU ne prévoit rien.
Un espace boisé classé peut être désigné dans toute catégorie de zone, pour un espace existant ou à créer ; tout changement d’affectation ou mode d’occupation du sol compromettant cet espace y est interdit.
Le RNU rassemble des règles législatives obligatoires, applicables même en présence d’un PLU, et des règles réglementaires généralement supplétives.
Le PLU doit obligatoirement délimiter les zones, mais le choix d’ajouter des règles sur les hauteurs, les couleurs ou d’autres sujets est facultatif et dépend des habilitations prévues par le code de l’urbanisme.
📌 Un PLU ne peut créer, modifier ou supprimer une règle de procédure ; le Conseil d’État l’a rappelé dans l’arrêt de section CE, 21 mars 1986, Copropriété de l’immeuble « les Périades », et l’a appliqué aux pré-instructions dans CE, 2 juin 2023, SCI du 90-94 avenue de la République.
Compléments
📌 Le classement en zone N peut protéger des espaces naturels remarquables ou des zones naturelles ordinaires, mais une parcelle jouxtant ou enclavée dans un secteur urbanisé ne peut être classée ainsi sans justification suffisante.
📌 L’autorisation de défrichement est requise lorsqu’une opération volontaire détruit l’état boisé d’un terrain et met fin à sa destination forestière ; elle peut être refusée notamment en raison de risques ou d’atteintes à la ressource forestière.
📌 Une règle ou une servitude inscrite dans un PLU n’est légale que si le législateur a habilité les auteurs du PLU à la prévoir ; une charte ne peut contourner l’absence d’habilitation. - CE, SCI du 90-94 avenue de la République, 2 juin 2023
★ À maîtriser
L’article L.151-9 du code de l’urbanisme permet au règlement du PLU de préciser l’affectation des sols selon leurs usages principaux ou les activités, ainsi que les règles de destination et de nature des constructions selon les situations locales.
Le code de l’urbanisme prévoit cinq destinations :
Les destinations et sous-destinations prévues par le code sont limitatives ; un PLU ne peut en créer de nouvelles.
Dans les communes en carence de logements sociaux, toute opération de construction d’un immeuble collectif de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher doit comporter 30 % de logements sociaux parmi les seuls logements familiaux de l’immeuble.
En vertu de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme, un projet portant atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales, y compris en présence d’un PLU.
Compléments
📌 Le logement relève de l’habitation, tandis que l’hébergement relève aussi de cette destination et comprend notamment les établissements accueillant des résidents comme les EHPAD ; les hôtels relèvent du commerce et des services.
La destination commerce et services comprend six sous-destinations :
Cette destination comprend notamment :
Cette destination comprend :
Le Conseil d’État a qualifié les dark stores d’entrepôts plutôt que de commerces, car ils servent à la livraison motorisée à la demande sans accueil du public (CE, 2023).
📌 Le changement de destination est soumis à déclaration préalable ; le changement de sous-destination n’est soumis à autorisation que si le PLU l’a prévu, mais le règlement du PLU reste obligatoire dans tous les cas.
📌 Selon l’article R.151-29 du code de l’urbanisme, une destination accessoire suit la destination principale du bâtiment.
📌 Le PLU peut réglementer séparément la destination d’une construction et l’usage des sols, ce qui permet notamment d’interdire certaines activités pour des motifs objectifs liés au lieu.
★ À maîtriser
Les règles de prospect encadrent l’implantation par rapport :
En l’absence de règle locale, la distance horizontale entre tout point de l’immeuble et le point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points.
Selon l’article R.111-17 du code de l’urbanisme, la distance horizontale entre tout point du bâtiment et le point le plus proche de la limite parcellaire doit atteindre au moins la moitié de la différence d’altitude entre ces points, sans être inférieure à 3 m.
Les articles L.151-18 et R.151-39 permettent au PLU de fixer des règles de hauteur maximale ou minimale, notamment une hauteur minimale pour rechercher une densité minimale.
L’article L.151-26 permet de fixer des densités minimales, mais non maximales, dans des secteurs délimités à proximité de transports collectifs.
Compléments
La limite parcellaire est constituée d’un ou plusieurs segments de droite ; sans précision du PLU, il n’est pas nécessaire de distinguer limite latérale et limite de fond de parcelle.
En RNU, deux bâtiments appartenant au même propriétaire doivent être séparés d’au moins 3 m lorsqu’ils ne sont pas contigus ; un auvent ou un passage ne suffit pas à les rendre contigus.
L’article L.152-5 permet de déroger aux règles d’implantation pour réaliser des travaux d’isolation des bâtiments existants.
Dans les secteurs déjà partiellement bâtis et présentant une unité d’aspect, l’article R.111-28 du code de l’urbanisme interdit en principe d’autoriser une construction dépassant la hauteur moyenne des constructions avoisinantes.
En l’absence de précision du PLU sur le point haut servant au calcul de la hauteur, le Conseil d’État retient l’aiguille du toit ; le point bas correspond au sol avant travaux.
📌 L’article R.151-39 permet au PLU de fixer des règles minimales ou maximales d’emprise au sol.
Le coefficient d’occupation des sols a été supprimé en 2014 ; il rapportait la surface constructible autorisée à la superficie de la parcelle.
Les huit catégories exclues de la surface de plancher sont :
★ À maîtriser
📌 L’article R.111-27 permet de refuser un projet ou de l’assortir de prescriptions spéciales si sa situation, son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou aux perspectives de conservation.
L’article L.151-19 permet au PLU d’identifier ou de localiser des éléments de paysage, des quartiers, des immeubles bâtis ou non bâtis, des monuments ou des sites à protéger, conserver ou mettre en valeur pour des motifs culturels, historiques ou architecturaux.
La loi Grenelle II de 2010, codifiée à l’article L.111-16, interdit de s’opposer à un permis ou à une déclaration au seul motif que le projet prévoit des matériaux renouvelables ou des procédés de construction évitant les émissions de gaz à effet de serre, même si des règles du PLU vont en sens contraire.
L’article R.111-23 du Code de l’urbanisme énumère les matériaux et installations bénéficiant du principe de non-opposition prévu par l’article L.111-16, sous réserve des exceptions légales : bois, végétaux et matériaux biosourcés en façade ou en toiture ; installations de production d’énergie renouvelable correspondant à l’utilisation domestique des occupants ; installations de récupération des eaux pluviales correspondant à cet usage ; pompes à chaleur.
📌 L’article L.151-21 permet au PLU de définir des secteurs où les constructions et travaux doivent respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées, notamment par une production minimale d’énergie renouvelable.
Compléments
📌 L’article L.151-18 permet au PLU de fixer des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions.
📌 Un PLU peut imposer des types de matériaux, mais ne peut imposer leur provenance au point de porter atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie.
📌 Un PLU peut imposer une couleur locale, mais doit préciser la teinte par un nuancier pour éviter les interprétations divergentes.
Le PLU peut également réglementer la forme et les ouvertures des constructions.
En l’absence de PLU, une délibération du conseil municipal peut identifier et localiser des éléments présentant un intérêt et définir des prescriptions de protection, conformément à l’article L.111-22 du Code de l’urbanisme.
La protection accordée par le Code du patrimoine à certains biens historiques s’ajoute aux règles du PLU.
Les performances environnementales comprennent les externalités négatives autres que celles liées à l’énergie, notamment la consommation et le rejet d’eau ainsi que la réutilisation des eaux dans un réservoir.
Interdire les matériaux renouvelables est proscrit ; les prescriptions environnementales peuvent être imposées.
★ À maîtriser
L’article R.151-43 du Code de l’urbanisme distingue, pour la protection des espaces et des abords, les espaces non bâtis et les abords des constructions.
L’article R.151-43 identifie trois catégories d’espaces non bâtis :
Les continuités écologiques visent à lutter contre la perte de biodiversité terrestre et aquatique, notamment par les trames verte et bleue ; les PLU doivent agir en compatibilité avec les schémas régionaux concernés ou, lorsqu’un SCoT s’interpose, avec le SCoT lui-même compatible avec le SRADDET.
Au titre des articles L.151-23 et R.151-43, le PLU peut délimiter des espaces à protéger pour préserver ou remettre en état les continuités écologiques et les assortir de prescriptions ; si cela est insuffisant, il peut les rendre inconstructibles quel que soit leur niveau d’équipement.
En RNU, l’article R.111-7 permet au permis d’imposer le maintien ou la création d’espaces verts adaptés à l’importance du projet et, pour les habitations, des aires de jeux et de loisirs ; le PLU peut prévoir un coefficient de biotope, des obligations d’espaces libres et de plantations, ainsi que des caractéristiques environnementales pour les clôtures.
Compléments
Le Conseil d’État a jugé légal le règlement du PLU de Paris qui permettait de modifier un ensemble paysager seulement si sa superficie totale, sa surface en pleine terre et sa qualité initiale n’étaient pas réduites ou étaient améliorées.
Les anciens schémas régionaux de cohérence écologique ont disparu en 2015 et ont été intégrés aux schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET).
📌 Le PLU peut réserver des emplacements à créer ou à modifier en espaces verts pour protéger ces espaces ; les constructions déjà présentes peuvent être maintenues, mais aucune autorisation de construire ultérieure n’est possible.
Le Conseil d’État a jugé qu’imposer le remplacement à l’identique d’arbres fruitiers vieux, cassés ou de mauvaise qualité pouvait constituer une erreur manifeste d’appréciation.
Les espaces libres visent à aérer les constructions, tandis que les plantations peuvent être réglementées par le PLU sans que leur finalité soit nécessairement la protection d’un site ou un objectif esthétique.
📌 Un PLU peut imposer le maintien des plantations ou leur remplacement par des plantations équivalentes en qualité et en quantité ; le Conseil d’État a admis qu’un remplacement de 16 arbres arrachés par 13 arbres replantés satisfaisait à l’équivalence dans l’affaire concernée.
📌 L’arrachage préventif d’arbres avant le dépôt d’une demande de permis constitue une fraude qui rend illégale l’autorisation délivrée.
★ À maîtriser
L’article L.111-19 limite la surface des aires de stationnement commerciales aux trois quarts de la surface affectée au commerce.
Les aires de stationnement de plus de 500 m² doivent prévoir des mesures de végétalisation, de perméabilisation ou des ombrières.
Lorsqu’un logement est situé à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public, le PLU ne peut imposer la réalisation d’une aire de stationnement par logement.
Compléments
Selon l’article L.111-25, le RNU permet d’exiger un stationnement adapté au projet, mais il ne peut imposer plus d’une aire de stationnement par logement social.
L’article R.151-32 permet au PLU de fixer des plafonds de stationnement lorsque la desserte en transports publics le permet et pour les constructions destinées à un usage autre que l’habitation.
L’article L.151-31 permet de déroger aux obligations de stationnement en créant des espaces de mise à disposition de véhicules électriques ou des emplacements d’autopartage, dans la limite de 15 % des obligations initiales.
Si le stationnement sur la parcelle est impossible, l’obligation peut être satisfaite par une concession de longue durée, soit dans un parc public, soit dans un parc privé ; le cours précise une durée de 10 ans.
★ À maîtriser
📌 Selon l’article L.111-11, une autorisation ne peut être accordée si le terrain n’est pas desservi par l’eau, l’assainissement et l’électricité, sauf si le délai de réalisation des travaux et la collectivité ou le concessionnaire chargé de ceux-ci peuvent être indiqués.
📌 En RNU, un terrain doit être riverain d’une voie de circulation ou bénéficier d’un droit sur une parcelle privée permettant d’accéder à la voie publique ; l’accès doit permettre le passage des secours et ne pas présenter de risque pour la sécurité des usagers.
📌 Une fois un terrain grevé d’un emplacement réservé, toute nouvelle construction y est interdite, sans préjudice du maintien des bâtiments déjà existants.
📌 L’article L.152-2 accorde au propriétaire d’un terrain grevé d’un emplacement réservé un droit de délaissement : il peut proposer la vente à la collectivité, qui doit acheter ou, si elle refuse, lever la réserve.
Compléments
📌 Une extension de réseau ne peut en principe justifier le refus d’une autorisation si elle n’entraîne pas un coût disproportionné pour l’activité ; le pétitionnaire peut s’engager à financer le raccordement.
📌 Les articles R.111-9 à R.111-11 permettent d’autoriser une construction non raccordée aux réseaux d’eau et d’assainissement si elle dispose d’un point d’eau individuel et d’un assainissement individuel.
📌 L’article L.432-11 du Code de l’énergie prévoit que le porteur de projet finance l’intégralité des travaux de raccordement électrique.
📌 L’article L.151-40 permet au PLU d’imposer des critères renforcés de qualité des infrastructures de communication électronique uniquement dans les nouveaux secteurs d’urbanisation.
📌 L’article L.111-13 exclut notamment le droit d’accès aux voies qui ne sont pas ouvertes à la circulation générale, comme les autoroutes, les pistes cyclables et les pistes de lutte contre les incendies de forêt.
L’article L.151-38 permet au PLU de préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation et de fixer les conditions de desserte des terrains constructibles.
Selon l’article L.318-3, une voie privée ouverte à la circulation peut être transférée d’office et sans indemnité dans le domaine public communal, la commune devenant alors propriétaire et responsable de son entretien.
📌 Pour un terrain enclavé, le PLU peut imposer des caractéristiques à la desserte par servitude de passage, mais ne peut écarter de manière générale la prise en compte des servitudes de passage prévues par l’article 682 du Code civil.
📌 La desserte s’apprécie au regard de l’état futur du terrain si l’existence de la future voie est suffisamment établie ; une OAP prévoyant un équipement ne suffit pas, à elle seule, à établir qu’une route sera créée.
★ À maîtriser
📌 Le SCoT n’est pas un règlement et ne fixe pas directement d’obligations aux propriétaires ou aux porteurs de projet ; il s’impose au PLU.
Le diagnostic du SCoT porte sur :
Les annexes du SCoT justifient les choix du projet d’aménagement stratégique et du document d’orientation et d’objectifs, analysent la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) sur les dix dernières années et justifient les objectifs chiffrés de limitation de cette consommation.
L’évaluation environnementale du SCoT doit :
📌 Depuis 2020, le projet d’aménagement stratégique (PAS) a remplacé le projet d’aménagement et de développement durable dans le SCoT ; il fixe les objectifs de développement et d’aménagement du territoire à un horizon de 20 ans sur la base d’un diagnostic territorial.
📌 Le document d’orientation et d’objectifs du SCoT contient des orientations et des objectifs, non des règles directement opposables aux projets par un rapport de conformité ; les auteurs des PLU les concrétisent dans leurs propres règles.
Compléments
Les trois documents d’urbanisme étudiés sont :
En 1967, les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme ont été créés pour articuler les politiques de l’État et des communes et coordonner, à l’échelle intercommunale, les politiques concourant à un même objectif.
En 2000, la loi SRU a transformé le schéma directeur en SCoT et a imposé la révision des anciens schémas dans un délai de 10 ans, sous peine de caducité.
Depuis la réforme de 2020, les éléments de diagnostic et de présentation figurent en annexe du SCoT plutôt que dans un diagnostic et un rapport de présentation distincts.
L’évaluation environnementale doit être proportionnée à l’importance du projet et fait l’objet d’un contrôle par l’autorité environnementale.
Le PAS concourt notamment aux politiques de transport, d’habitat, d’urbanisme, d’environnement et de commerce, et vise l’équilibre entre zones urbaines et rurales, une offre adaptée d’habitat et de services, la gestion économe de l’espace, la limitation de l’artificialisation, les transitions écologique, énergétique et climatique, ainsi que la protection de l’agriculture et des paysages.
Le PAS fixe aussi un objectif de réduction du rythme de l’artificialisation par tranches de 10 ans, notamment dans le cadre de l’intégration de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) prévu par la loi Climat et résilience.
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À quoi sert le droit de l’urbanisme pour les décisions d’aménagement ?
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