📌 L’évolution du loyer se distingue selon qu’elle intervient au cours du bail par révision, au renouvellement par réévaluation ou lors d’une relocation avec un nouveau locataire.
Pendant le bail : révision ; au renouvellement : réévaluation ; à la relocation : nouveau locataire.
★ À maîtriser
📌 Le loyer d’un logement d’habitation ne peut être révisé chaque année que si le contrat comporte une clause de révision ; sans cette clause, il reste inchangé pendant le bail, sauf autre possibilité légale d’augmentation.
Compléments
L’INSEE publie l’IRL vers les dates suivantes : le 15 avril pour le premier trimestre, le 15 juillet pour le deuxième trimestre, le 15 octobre pour le troisième trimestre, le 15 janvier suivant pour le quatrième trimestre
L’IRL s’applique aux logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi qu’aux révisions annuelles de loyers des locations meublées.
L’IRL ne s’applique pas aux :
★ À maîtriser
📐 Formule - Le nouveau loyer hors charges est égal à l’ancien loyer hors charges multiplié par l’IRL du trimestre T de l’année N, puis divisé par l’IRL du trimestre T de l’année N-1 : .
📌 En métropole, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022.
Compléments
📌 Le délai de prescription de l’action en révision du loyer est d’un an.
📌 La révision ne prend effet qu’à compter de sa mise en œuvre par le bailleur et ne peut pas être appliquée rétroactivement ; après un an à compter de la date d’applicabilité de la clause, le bailleur est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
★ À maîtriser
📌 Au renouvellement, le bailleur peut réévaluer un loyer initial sous-évalué au-delà de la variation de l’IRL, en se fondant sur les loyers habituellement constatés dans le voisinage.
📌 Depuis le 24 août 2022, un loyer manifestement sous-évalué ne peut plus être réévalué au renouvellement si le logement est classé F ou G.
Compléments
★ À maîtriser
La proposition doit être transmise par l’un des moyens suivants : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le nouveau loyer se fonde sur trois références de loyers comparables dans une agglomération de moins d’un million d’habitants et sur six références dans une agglomération de plus d’un million d’habitants ; dans les deux cas, les deux tiers des références doivent concerner des baux signés depuis plus de trois ans.
En cas de désaccord ou d’absence de réponse du locataire quatre mois avant le terme, une partie saisit la commission départementale de conciliation ; à défaut d’accord, le juge doit être saisi avant le terme, sinon le contrat est reconduit aux conditions antérieures de loyer, éventuellement révisé.
Compléments
La notification doit reproduire intégralement les dispositions du II de l’article 17-2, sous peine de nullité, et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références utilisées.
La hausse convenue ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; elle s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé dès qu’elle dépasse 10 %.
Pour un logement meublé à usage de résidence principale, l’augmentation s’applique en une seule fois au renouvellement, sauf si elle dépasse 10 %, auquel cas elle s’applique par tiers annuel.
Si le précédent locataire part avant la fin de l’application échelonnée de la réévaluation, le dernier loyer appliqué comprend la fraction de hausse déjà convenue entre les parties ou fixée judiciairement, même si elle n’a pas encore été entièrement appliquée.
★ À maîtriser
📌 En principe, la fixation du loyer lors d’une relocation est libre, mais en zone tendue le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire.
Compléments
📌 En zone tendue, le propriétaire-bailleur peut appliquer une indexation du loyer fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL).
★ À maîtriser
📌 Pour un logement loué nu comme résidence principale, le bailleur qui réalise certains travaux d’économie d’énergie peut demander au locataire une contribution au partage des économies de charges, distincte du loyer et des charges locatives.
📌 Lorsque la contribution est calculée à partir de l’économie d’énergie estimée, elle ne peut dépasser la moitié de cette économie ; elle est fixe, non révisable et limitée à 15 ans.
Compléments
Avant les travaux, le bailleur doit concerter le locataire sur le programme, les modalités de réalisation, les économies d’énergie attendues et les modalités de contribution.
La contribution peut être calculée selon l’économie d’énergie estimée ou, dans certains cas, fixée de manière forfaitaire ; son montant et ses modalités dépendent notamment de la date d’achèvement du bâtiment et des travaux réalisés.
📌 La contribution est exigible à partir du mois suivant l’achèvement des travaux et doit apparaître sur l’avis d’échéance, le cas échéant, et sur la quittance, sous une ligne distincte intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges ».
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1. Un bail en cours arrive à sa date annuelle de mise à jour du loyer. Quel mode d’évolution correspond à cette situation ?
2. Le bail d’un locataire prend fin et le propriétaire conclut un contrat avec une nouvelle personne. Quel mode d’évolution du loyer correspond à cette situation ?
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Quels sont les trois modes d’évolution du loyer selon le moment où ils interviennent ?
La révision en cours de bail, la réévaluation au renouvellement et la relocation avec un nouveau locataire.
Quelle condition le bail doit-il remplir pour permettre la révision annuelle du loyer ?
Il doit comporter une clause de révision.
Que devient le loyer pendant le bail sans clause de révision ?
Il reste inchangé, sauf autre possibilité légale d’augmentation.
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