Fiche de révision : Formes et contentieux de la vente

📋 Plan du Cours

1. Formalisme et publicité des ventes immobilières
2. Ventes successives et bonne foi
3. Loi Carrez et superficie privative
4. Documents de la copropriété
5. Diagnostics techniques et responsabilité
6. Ventes commerciales et pratiques déloyales

📅 Repères chronologiques

1. 1968La Cour de cassation a posé la condition de bonne foi pour que le premier acquéreur ayant publié l’emporte.
2. 2010La Cour de cassation a supprimé la condition de bonne foi pour le premier acquéreur ayant publié.
3. 2015Une chambre mixte de la Cour de cassation a retenu la réparation intégrale pour un diagnostic termites, position suivie depuis pour les diagnostics particulièrement graves.
4. 28 janvier 2015La Cour de cassation a reconnu au vendeur une perte de chance de vendre au même prix, causée par la faute du professionnel du mesurage.

📖 1. Formalisme et publicité des ventes immobilières

★ À maîtriser

📌 Le contrat de vente est en principe consensuel, mais certaines formes sont exigées à titre de preuve sans affecter sa validité, tandis que le formalisme ad validitatem conditionne la validité de la vente.

• La vente immobilière est consensuelle, mais sa publication au fichier immobilier assure son opposabilité aux tiers.

Compléments

• Après publication de la vente immobilière, l’acquéreur peut opposer son droit de propriété aux tiers.

📌 La validité de certaines ventes immobilières solennelles exige un acte authentique, à peine de nullité.

💡 Astuce mémo

Preuve, validité et opposabilité sont trois fonctions distinctes.

📖 2. Ventes successives et bonne foi

★ À maîtriser

📌 Pour deux ventes successives d’un même immeuble, le premier acquéreur qui publie son titre l’emporte, même si sa vente est postérieure, sous réserve de la condition de bonne foi prévue par l’article 1198 du Code civil.

• L’ordonnance de 2016 a introduit l’article 1198 du Code civil, qui réintroduit la condition de bonne foi pour les acquéreurs successifs d’un immeuble.

Compléments

📌 L’article 1198 du Code civil privilégie, pour deux acquisitions successives d’un même meuble corporel provenant de la même personne, celui qui en prend possession le premier de bonne foi, même si son droit est postérieur.

📌 Le premier acquéreur qui publie l’emporte à condition d’être de bonne foi.

📖 3. Loi Carrez et superficie privative

★ À maîtriser

📌 La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative dans l’acte de vente d’un lot de copropriété, à peine de nullité de la vente.

• L’article 46 de la loi Carrez de 1996 tolère une erreur de mesurage jusqu’à 1/20, soit 5 %, sans conséquence sur le prix.

📌 Lorsque l’erreur de superficie dépasse 5 %, l’acquéreur a droit à une réduction proportionnelle du prix.

Compléments

• Pour un prix de 100 000 euros correspondant à 100 m², si le logement mesure 94 m², l’erreur de 6 % ouvre droit à un remboursement de 6 000 euros.

📖 4. Documents de la copropriété

★ À maîtriser

• La loi ALUR de 2014 a renforcé la liste des documents à annexer lors de la vente d’un lot de copropriété.

📌 Lorsque l’un des documents requis manque, le délai de rétractation de 10 jours ne commence à courir que le lendemain de la réception du dernier document par l’acquéreur.

Compléments

• Les documents cités comprennent : le règlement de copropriété, la comptabilité des trois dernières années, le montant des charges payées par le vendeur, le carnet d’entretien de l’immeuble, une notice d’information pour les copropriétaires

📖 5. Diagnostics techniques et responsabilité

★ À maîtriser

• Les diagnostics techniques annexés à la vente visent à assurer la sécurité de l’acquéreur et à constater la décence du logement.

📌 Si les diagnostics requis ne figurent pas dans l’acte de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Compléments

• Les diagnostics cités concernent :

  • l’amiante
  • le plomb
  • les termites
  • la mérule
  • les risques naturels et technologiques
  • l’installation intérieure d’électricité
  • la fosse septique
  • la performance énergétique

• L’acquéreur peut agir contre le diagnostiqueur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour une erreur de diagnostic.

📖 6. Ventes commerciales et pratiques déloyales

🔑 Notions clés & Définitions

• Pratiques déloyales : Des pratiques contraires à la diligence professionnelle qui altèrent le comportement économique du consommateur normalement attentif.

★ À maîtriser

• Les ventes pyramidales reposent sur la vente initiale de coupons et sont considérées comme une escroquerie sanctionnée pénalement.

Compléments

• Certaines ventes sont encadrées par le droit commercial, notamment les ventes aux enchères et les ventes en soldes.

• Les ventes en loterie et les cadeaux sont cités comme pratiques déloyales.