★ À maîtriser
📌 En droit français, le transfert de propriété est un effet du contrat de vente et, selon la règle res perit domino, les risques pèsent sur le propriétaire.
📌 La vente transfère la propriété contre un prix, tandis que la donation transfère la propriété à titre gratuit avec une intention libérale, appelée animus donandi.
📌 Dans l’apport en société, le transfert de propriété est rémunéré par des droits sociaux et non par un prix, de sorte que l’opération n’est pas une vente.
Compléments
📌 En droit romain, le consentement formait la vente, mais le transfert de propriété exigeait en plus la traditio, c’est-à-dire la remise de la chose à l’acheteur.
Le Code civil consacre les articles 1582 à 1701 à la vente, tandis que la législation contemporaine développe notamment la protection du consommateur et du promoteur.
La vente est en principe formée par la rencontre de l’offre et de l’acceptation, sans condition de forme, mais la loi peut imposer des mentions obligatoires destinées à informer l’acquéreur.
Le caractère commutatif signifie que les prestations sont regardées comme équivalentes, mais une vente peut aussi être aléatoire, comme une vente moyennant une rente viagère.
📌 L’apport en société ne peut en principe être rescindé pour lésion ni soumis à un droit de préférence ou de préemption, sauf fraude ou disposition législative contraire.
📌 La SAFER peut exercer son droit de préemption sur un apport en société, sauf lorsque l’apport est fait à un groupement foncier agricole.
★ À maîtriser
Toute chose dans le commerce juridique peut être vendue, qu’elle soit meuble ou immeuble, actuelle ou future, corporelle ou incorporelle.
Le contrat d’entreprise, aussi appelé louage d’ouvrage et d’industrie, porte sur une prestation de travail et se distingue de la vente qui porte sur une chose.
Le critère actuel distingue la vente portant sur une chose en série du contrat d’entreprise ayant pour objet un travail spécifique adapté aux besoins du client.
La vente transfère la propriété, tandis que le bail, contrat successif, confère au preneur le droit d’exiger la jouissance paisible de la chose sans lui transférer sa propriété.
L’emprunteur doit restituer la chose prêtée et n’en devient donc pas acquéreur, contrairement à l’acheteur qui en reçoit la propriété par la vente.
La vente transfère la propriété, tandis que le mandat organise la représentation du mandant par le mandataire.
Compléments
La cession d’un droit incorporel, comme une clientèle, est juridiquement une cession, même si l’usage parle parfois de vente.
Pour une chose à fabriquer, la qualification dépend notamment de la propriété des matériaux : si ceux-ci appartiennent au maître de l’ouvrage, le contrat est une entreprise, tandis que leur propriété par l’entrepreneur oriente vers la vente.
La qualification distributive d’un contrat complexe soumet la fourniture des matériaux à la vente et la prestation de service au contrat d’entreprise.
Sauf intention contraire des parties, le récipient consigné est détenu par l’acheteur à titre de prêt à usage et sa propriété ne lui est pas transférée.
★ À maîtriser
La vente se forme par l’échange des consentements et est en principe libre, sans obligation de vendre ou d’acheter.
En cas de désaccord sur un élément essentiel, la vente ne se forme pas, tandis qu’un désaccord portant sur un élément non essentiel ne l’empêche pas nécessairement.
Dans la vente à la dégustation, l’acheteur dispose d’une option jusqu’à l’agrément et peut refuser discrétionnairement la marchandise, tandis que la vente n’est définitive qu’après son agrément.
Dans la vente à l’essai, l’essai doit être prévu ou résulter des usages et, s’il est concluant, l’acheteur doit accepter la marchandise, contrairement au pouvoir discrétionnaire de l’acheteur dans la vente à la dégustation.
Les arrhes confèrent à chaque partie une faculté de dédit : l’acheteur qui se dédit les perd, tandis que le vendeur qui se dédit restitue le double.
L’acompte engage l’acheteur à verser le solde et à poursuivre la vente, sous peine de dommages et intérêts, tandis que les arrhes lui permettent de se dédire.
La promesse unilatérale laisse à une partie une option d’acheter ou de vendre, tandis que la promesse synallagmatique engage les deux parties lorsque leurs consentements sont acquis mais qu’un élément essentiel reste à réaliser.
Compléments
📌 Le refus de vente peut être sanctionné par l’article L. 420-2 du Code de commerce et, sous certaines conditions, par la réglementation européenne.
📌 L’acheteur à domicile peut renoncer au contrat dans les 14 jours suivant sa conclusion selon l’article L. 221-18 du Code de la consommation, délai prolongé d’un an s’il n’a pas été informé de ce droit.
La loi du 13 juillet 1979 prévoit que l’offre de prêt immobilier ne peut être acceptée qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours après réception de l’offre par l’emprunteur.
Pendant l’essai, le vendeur reste propriétaire et supporte les risques, sauf si le délai d’essai est écoulé, selon Civ. 10 janvier 1928.
Dans les contrats entre professionnels et consommateurs, les sommes versées d’avance sont des arrhes, tandis qu’en droit commun elles constituent des acomptes.
La clause pénale fixe à l’avance une sanction pécuniaire en cas d’inexécution et a notamment un effet comminatoire, tandis que la clause de dédit permet une rupture unilatérale contre paiement d’une compensation.
Dans une promesse unilatérale, la somme versée est un acompte sur le prix si la vente se réalise ou une indemnité d’immobilisation sinon, tandis que dans une promesse synallagmatique elle peut jouer le rôle d’une clause pénale.
Dégustation : choix discrétionnaire ; essai : appréciation objective.
★ À maîtriser
📌 Le promettant ne peut pas révoquer la promesse pendant le délai d’option, et son décès ou son incapacité ne la rend pas caduque ; elle passe à ses héritiers.
📌 La promesse unilatérale suppose un accord sur la chose et le prix ; le promettant doit avoir la capacité de vendre dès la promesse, tandis que la capacité du bénéficiaire s’apprécie lorsqu’il lève l’option.
La promesse unilatérale immobilière consentie par une personne physique pour plus de 18 mois doit être conclue par acte authentique ou enregistrée dans les 10 jours, à peine de nullité absolue.
Pour une promesse unilatérale immobilière consentie par une personne physique pour plus de 18 mois, l’indemnité d’immobilisation doit atteindre au moins 5 % du prix, selon l’article L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le bénéficiaire qui n’a pas levé l’option ne détient qu’un droit personnel contre le promettant, et non un droit réel sur le bien.
Le contrat conclu avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse unilatérale est nul selon l’article 1124, alinéa 3, du Code civil.
Pour les promesses conclues à compter du 1er octobre 2016, la révocation par le promettant pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat promis si le bénéficiaire lève l’option.
Lorsque le bénéficiaire lève l’option, la vente est formée aux conditions de la promesse et l’exécution forcée en nature peut être demandée si le promettant refuse d’exécuter.
Compléments
La promesse unilatérale est un contrat formé par la rencontre des volontés portant sur la promesse, tandis que l’offre de contracter est une simple proposition de conclure un contrat.
La promesse unilatérale est en principe consensuelle, mais elle doit respecter le formalisme requis pour le contrat futur, notamment les mentions obligatoires applicables à la promesse de vente d’un fonds de commerce.
Une indemnité d’immobilisation proche de 10 % du prix peut entraîner la requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique, car elle peut rendre le dédit trop coûteux pour le bénéficiaire.
L’indemnité d’immobilisation est en principe indivisible et n’est pas restituée au prorata si le bénéficiaire renonce avant la fin du délai, sauf accord prévoyant un calcul au prorata de la durée d’immobilisation.
Si la durée de l’option n’est pas fixée, elle peut être déduite de l’économie générale de la promesse ou de la perte de la chose, et le promettant peut mettre le bénéficiaire en demeure d’opter dans un délai raisonnable.
La loi Sapin du 21 janvier 1993 frappe de nullité d’ordre public les cessions à titre onéreux des droits issus d’une promesse de vente immobilière lorsqu’elles sont consenties par un professionnel de l’immobilier.
Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ou après une mise en demeure de se prononcer, la promesse devient caduque et le promettant conserve l’indemnité d’immobilisation.
★ À maîtriser
📌 La levée de l’option doit intervenir dans le délai convenu, faute de quoi la promesse devient caduque (Civ. 3e, 24 mars 1996). - Civ. 3ème
📌 Lorsqu’une condition suspensive stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire se réalise, la promesse s’exécute ; si elle défaille, la promesse devient caduque et le promettant est libéré, sauf renonciation du bénéficiaire à la condition.
Compléments
La levée d’option est un acte unilatéral du bénéficiaire et doit respecter la forme prévue par la promesse, par exemple une lettre recommandée, sous peine d’inefficacité (Civ. 3e, 7 janvier 1987). - Civ. 3ème, 7 janv 1987
Le bénéficiaire peut renoncer à une condition suspensive stipulée dans son intérêt, notamment à l’obtention d’un prêt ou d’une autorisation, et valablement lever l’option (Civ. 3e, 13 octobre 1999). - Civ. 3ème, 13 oct 1999
📌 Pour une promesse subordonnée à l’obtention d’un prêt, la condition est réalisée dès que le prêteur adresse une offre conforme à la demande, sans qu’il soit nécessaire que l’emprunteur l’accepte, sauf stipulation contraire (Civ. 3e, 23 juin 2010). - Civ. 3ème
📌 Si l’acquéreur ne sollicite pas le prêt ou ne le demande pas dans les délais prévus, la condition est réputée réalisée et il est tenu de conclure la vente, sauf si le vendeur préfère invoquer la caducité ; l’acquéreur peut échapper à cette conséquence en prouvant que la condition aurait échoué même s’il avait accompli ses diligences (art. 1304-3 du Code civil).
📌 La jurisprudence apprécie avec nuance la validité du portage dans les sociétés de personnes, car l’opération ne doit pas contourner l’agrément légal du candidat cessionnaire.
Option = choix d’acheter ; condition = événement qui peut empêcher la vente.
★ À maîtriser
La promesse synallagmatique vaut vente dès l’accord des parties sur la chose et le prix, conformément à l’article 1589 du Code civil, et transfère alors la propriété sauf aménagement convenu par les parties.
Le pacte de préférence tire sa priorité d’une convention, contrairement au droit de préemption qui tire la sienne de la loi ; contrairement à la promesse unilatérale de vente, il n’oblige pas encore le promettant à vendre et n’exige donc ni détermination de la chose et du prix ni fixation d’un délai.
En cas de contrat conclu en violation du pacte, le bénéficiaire peut demander réparation ; il peut aussi demander la nullité ou sa substitution au tiers si celui-ci connaissait à la fois le pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (art. 1123, al. 3, du Code civil).
Compléments
Dans une vente sous condition suspensive, la réalisation de la condition consolide la vente à la date prévue par les parties ; si la vente est assortie d’une clause résolutoire, la réalisation de la condition entraîne son anéantissement (art. 1304-5, al. 1er, du Code civil).
Lorsque la réitération de la promesse par acte authentique constitue un terme, une partie qui refuse de signer ou d’exécuter la vente après sa réalisation peut être contrainte de le faire (Ass. plén., 3 juin 1994).
Le contrat de réservation doit être établi par écrit, notamment sous seing privé, et ses éléments peuvent être moins précisément déterminés que ceux d’une promesse de vente ; la surface habitable approximative et la qualité de la construction peuvent suffire (art. R. 260-27 du Code de la construction et de l’habitation ; Civ. 3e, 17 avril 1984). - Civ. 3ème
Le dépôt de garantie demandé au réservataire ne peut dépasser 5 % du prix prévisionnel si la réservation dure moins d’un an, ou 2 % si elle dure entre un et deux ans ; aucune somme ne peut être demandée au-delà de ces délais (art. R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation).
Le réservant doit au minimum ne pas vendre l’immeuble réservé ; il peut modifier le projet, mais doit justifier une modification importante par un motif sérieux et légitime.
La Cour de cassation n’a pas tranché entre la qualification moniste de promesse unilatérale sous condition d’achèvement et l’approche dualiste distinguant le test commercial préalable à la construction de la promesse unilatérale conclue après la mise au point définitive du programme.
Le pacte de préférence peut avoir une durée illimitée, et la prescription de l’action du bénéficiaire ne court qu’à partir du moment où le promettant lui fait connaître son intention de vendre (Civ. 1re, 6 juin 2001 ; Civ. 1re, 22 décembre 1959). - Civ. 1er, 22 dec 1959
Tant qu’il n’a pas décidé de transférer son bien, le promettant conserve ses droits de propriétaire, mais ne doit pas compromettre indirectement le droit de préférence, notamment en consentant un bail rural qui conférerait au locataire un droit de préemption (Civ. 3e, 10 mai 1984). - Civ. 3ème
★ À maîtriser
La chose vendue doit réunir trois qualités :
En principe, le transfert de propriété entraîne le transfert des risques de perte de la chose à l’acquéreur (art. 1196, al. 3, du Code civil).
La vente d’une chose future peut être commutative, auquel cas le prix n’est dû que si la chose existe, ou aléatoire, auquel cas le prix convenu reste dû même si la quantité espérée n’est pas obtenue, comme pour une récolte vendue à forfait.
La vente de la chose d’autrui est nulle ; l’acheteur qui ignorait que la chose appartenait à autrui peut obtenir des dommages et intérêts, et la nullité relative peut être invoquée pendant cinq ans, sauf confirmation de la vente ou ratification par le véritable propriétaire (art. 1599 du Code civil ; Civ. 3e, 23 mai 2002).
La vente de la chose d’autrui n’est pas constituée si le transfert de propriété est différé et que le vendeur devient propriétaire au moment requis : à l’existence de la chose future, à l’individualisation de la chose de genre ou à l’échéance du terme.
La vente de la chose d’autrui suppose que le vendeur n’ait aucun droit de propriété sur la chose, notamment lorsqu’il vend un bien qui lui a été confié, vend deux fois le même bien ou revend un bien encore soumis à une réserve de propriété.
Un vendeur qui détient un droit conditionnel peut céder ce droit, mais l’acquéreur ne reçoit que le droit transmis, conformément à l’adage nemo plus juris.
Compléments
La perte totale de la chose avant la formation de la vente empêche celle-ci de se former ; l’impossibilité d’utiliser la chose est assimilée à sa perte matérielle (Ch. des requêtes, 5 février 1906). - Ch. Requête, 5 fév. 1906
En cas de perte partielle, l’acheteur peut abandonner la vente ou la maintenir avec une réduction du prix, appelée réfaction (art. 1601, al. 2, du Code civil).
Tout ce qui est dans le commerce peut être vendu, sauf interdiction légale particulière (art. 1598 du Code civil) ; les exclusions citées comprennent le corps humain et ses éléments, les substances illicites ou dangereuses, certains droits fondamentaux, les produits couverts par un monopole et les marchandises contrefaites.
La cession de clientèle libérale n’est pas en principe illicite si la liberté de choix du patient est sauvegardée (Civ. 1re, 7 novembre 2000 ; Com., 24 septembre 2003 ; Civ. 1re, 30 juin 2004).
Les clauses conventionnelles d’inaliénabilité sont valables si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime ; le donataire peut être autorisé à disposer du bien si cet intérêt disparaît ou si un intérêt plus important l’exige (art. 900-1 du Code civil).
Chaque indivisaire peut céder sa part indivise sous réserve du droit de préemption de ses coïndivisaires prévu par l’article 815-14 du Code civil.
Le mandat tacite de l’article 815-3 du Code civil peut couvrir les actes d’administration d’un bien indivis, mais non ses actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
La vente d’un bien indivis par un indivisaire est inopposable aux autres indivisaires jusqu’au partage, mais elle est consolidée si le bien est attribué au vendeur, réputé propriétaire depuis l’origine par l’effet déclaratif du partage.
Le véritable propriétaire privé de l’action en nullité peut revendiquer le bien auprès de l’acquéreur ou du sous-acquéreur, mais la revendication d’un meuble peut échouer face à la protection du possesseur de bonne foi prévue par les articles 2276 et 1198 du Code civil.
Aucun droit : nullité ; droit conditionnel : cession du seul droit transmis
★ À maîtriser
La chose vendue doit être déterminée ou déterminable au moment de l’échange des consentements, conformément à l’article 1163, alinéa 3, du Code civil.
Dans une vente en bloc régie par l’article 1586 du Code civil, la chose est individualisée comme un ensemble, notamment par l’indication de son lieu, et le transfert de propriété ainsi que des risques intervient dès le contrat.
Dans une vente au poids, au compte ou à la mesure régie par l’article 1585 du Code civil, la marchandise est individualisée par l’opération nécessaire pour la peser, la compter ou la mesurer, et le transfert de propriété et des risques intervient alors, sauf convention contraire.
Compléments
L’individualisation d’une marchandise vendue au poids, au compte ou à la mesure est contradictoire entre vendeur et acheteur, sauf convention ou usage contraire.
Dans une vente à distance nécessitant la livraison, l’acceptation de la marchandise par le transporteur, considéré comme mandataire de l’acquéreur, peut individualiser celle-ci.
En bloc : transfert au contrat ; au poids, au compte ou à la mesure : transfert après individualisation
★ À maîtriser
La vente exige un prix, qui doit être déterminé ou déterminable, réel et sérieux ; une contrepartie autre qu’une somme d’argent caractérise un autre contrat que la vente.
Selon l’article 1591 du Code civil, le prix doit être déterminé par les parties, ou déterminable lors de l’échange des consentements par des éléments objectifs qui ne nécessitent ni leur intervention ultérieure ni un nouvel accord.
Selon l’article 1592 du Code civil, les parties peuvent confier l’estimation du prix à un tiers indépendant, désigné ou désignable sans nouvel accord ; si ce tiers ne peut ou ne veut estimer le prix, il n’y a pas de vente.
Dans un contrat-cadre, l’article 1164 du Code civil permet à une partie de fixer unilatéralement le prix, à charge d’en motiver le montant en cas de contestation ; en cas d’abus, le juge peut accorder des dommages-intérêts ou prononcer la résolution.
Un prix dérisoire est si disproportionné par rapport à la chose qu’il est inconsistant, tandis qu’un prix lésionnaire est réel mais insuffisant.
Le prix dérisoire peut entraîner la nullité relative de la vente, sauf si d’autres obligations de l’acquéreur justifient le transfert, comme la reprise du passif ou la prise en charge de coûts d’entretien, de gardiennage ou de destruction.
La rescision pour lésion d’une vente immobilière suppose une lésion de plus de 7/12 de la valeur de l’immeuble, appréciée en principe au jour de la vente conformément à l’article 1674 du Code civil.
Compléments
Le prix peut être déterminé par : pesage, comptage ou mesurage, référence à un cours de marché doté d’une cotation officielle, un indice prévu par une clause d’indexation
Le tiers chargé d’estimer le prix est le mandataire commun du vendeur et de l’acheteur et engage sa responsabilité en cas de faute dans son évaluation, même si cette faute n’est pas une erreur grossière.
L’Assemblée plénière a validé les clauses de fixation ultérieure du prix dans les contrats-cadres le 1er décembre 1995. - Ass. Plén., 1er déc. 1995
Le prix réel ne doit être ni fictif ni simulé, notamment sous la forme d’un dessous-de-table ; une donation déguisée peut toutefois être valable si l’intention libérale du vendeur est démontrée.
La contre-lettre qui dissimule une partie du prix d’une vente immobilière est nulle, mais cette nullité n’atteint pas l’acte apparent de vente, conformément à l’article 1202, alinéa 2, du Code civil.
En principe, la lésion ne rend pas le contrat nul, sauf disposition légale contraire, conformément à l’article 1168 du Code civil.
L’action en rescision pour lésion doit être intentée dans les deux ans à compter de la vente, ou de la levée de l’option pour une promesse unilatérale de vente, selon l’article 1676 du Code civil.
La preuve de la lésion immobilière suit deux étapes : le juge vérifie d’abord que les faits rendent la lésion vraisemblable et grave, puis trois experts dressent un procès-verbal commun et donnent un avis à la majorité des voix.
📌 Si la lésion est établie, l’acquéreur peut demander la rescision avec restitutions réciproques ou conserver le bien en payant le supplément du juste prix, conformément à l’article 1681 du Code civil.
★ À maîtriser
La vente produit deux effets principaux : le transfert de propriété et le transfert des risques.
Le transfert de propriété est immédiat dès la conclusion de la vente, même si la chose n’est pas encore entre les mains du vendeur.
Dans une vente sous condition résolutoire, le transfert de propriété a lieu dès la conclusion et la réalisation de la condition anéantit rétroactivement le contrat, sans affecter les actes conservatoires et d’administration accomplis par l’acquéreur conformément à l’article 1304-7 du Code civil.
Dans une vente sous condition suspensive, le transfert de propriété est différé jusqu’à la réalisation de la condition, même si le contrat est conclu.
Selon l’article 1196, alinéa 3, du Code civil, le transfert de propriété emporte celui des risques, mais le débiteur de l’obligation de délivrer en reprend la charge à compter de sa mise en demeure, sous réserve de l’article 1351-1.
L’obligation d’information du vendeur trouve notamment sa source dans la jurisprudence, dans les textes propres à certains biens ou acquéreurs et dans l’obligation précontractuelle de l’article 1112-1 du Code civil.
📌 Selon l’article 1112-1 du Code civil, une partie doit informer l’autre d’une information déterminante pour son consentement si celle-ci l’ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant ; l’information déterminante a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
📌 L’obligation de conseil dépasse l’obligation d’information : elle impose au vendeur d’orienter l’information et d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les conséquences de son choix d’acheter ou de ne pas acheter.
Compléments
Dès le transfert de propriété, les créanciers de l’acquéreur peuvent considérer la chose comme faisant partie de son patrimoine et comme assiette de leur droit de gage général.
La faculté de dédit est gratuite selon la chambre commerciale dans son arrêt du 30 octobre 2000 ; son exercice de mauvaise foi peut toutefois être sanctionné.
Tant qu’une condition résolutoire est pendante, le contrat produit ses effets et les risques pèsent sur l’acquéreur.
Pour une chose future, notamment une chose à fabriquer qui n’existe pas encore lors de la conclusion du contrat, le transfert de propriété est retardé jusqu’à son existence ou son achèvement.
Transfert immédiat en principe, différé ou conditionnel par exception
★ À maîtriser
L’obligation de délivrance n’est remplie que si le vendeur met à disposition une chose conforme en tout point au but recherché par l’acquéreur (Civ. 1re, 20 mars 1989).
Sans délai convenu, la délivrance est en principe immédiate dans une vente civile, tandis que le délai d’une vente commerciale dépend des usages ou, à défaut, d’un délai raisonnable.
Pour les ventes aux consommateurs, le professionnel doit indiquer une date de livraison ou, à défaut, délivrer sans retard injustifié et au plus tard 30 jours après la conclusion du contrat (art. L. 216-1 du Code de la consommation).
La conformité apparente s’apprécie à la réception de la chose après un examen sommaire ; l’acquéreur doit signaler immédiatement le défaut apparent et formuler des réserves, car la réception sans réserve le couvre (Civ. 1re, 20 juin 2001 et 12 juillet 2005).
L’acquéreur peut notamment invoquer :
📌 Pour un prix déjà payé, l’acquéreur demande au juge une réduction proportionnelle ; pour un prix impayé, il peut notifier sa décision de réduire le prix après mise en demeure, l’acceptation du vendeur devant être écrite (art. 1223 du Code civil).
Compléments
📌 Sauf stipulation contraire, la délivrance a lieu à l’endroit où se trouve la chose lors de la vente ou, pour une chose de genre, au lieu de son individualisation (art. 1609 du Code civil).
📌 En cas de retard de livraison, le consommateur peut résoudre unilatéralement le contrat après une mise en demeure infructueuse ; il peut le résoudre immédiatement si le professionnel refuse de s’exécuter ou si le délai constituait une condition essentielle du contrat (art. L. 216-2 du Code de la consommation).
La non-conformité peut être :
L’obligation de délivrance comprend les accessoires de la chose et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel, notamment les fruits et documents administratifs d’un immeuble, ainsi que le conditionnement, la carte grise et le certificat d’origine d’un animal pour un meuble (art. 1614, al. 2, et 1615 du Code civil ; Civ. 1re, 26 novembre 1981).
📌 Après mise en demeure, l’acquéreur peut demander l’exécution forcée en nature si elle est possible, mais elle peut être écartée lorsque la production est arrêtée, la chose indisponible ou son coût manifestement disproportionné.
★ À maîtriser
Le vendeur doit garantir l’acquéreur contre l’éviction totale ou partielle et contre les charges non déclarées lors de la vente (art. 1626 du Code civil).
Le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie d’éviction de son fait personnel, qui est d’ordre public, mais les parties peuvent en étendre la portée (art. 1628 du Code civil).
Le trouble de droit du fait du vendeur repose sur un droit qu’il revendique sur la chose, tandis que le trouble de fait résulte d’un acte matériel portant atteinte à la jouissance de l’acquéreur.
La garantie d’éviction du fait d’un tiers couvre les troubles de droit, mais non les troubles de fait qu’un acquéreur propriétaire doit combattre lui-même.
La garantie d’éviction du fait d’un tiers suppose que le droit invoqué par le tiers soit antérieur à la vente ou trouve son origine à cette époque et que le trouble ne soit pas imputable à l’acquéreur de bonne foi.
Compléments
La garantie contre le trouble de droit du vendeur ne joue pas si l’acquéreur, pleinement informé, a accepté de supporter le risque, auquel cas le contrat devient aléatoire (Civ. 1re, 7 juillet 1962).
L’acquéreur peut opposer à tout moment au vendeur la garantie contre son trouble de droit, car cette garantie est imprescriptible (Civ. 3e, 20 octobre 1981).
Le vendeur d’un fonds de commerce doit s’abstenir de détourner la clientèle du fonds cédé, même en l’absence de clause de non-concurrence (Com. 24 mai 2005).
Une clause de non-concurrence dans une cession de fonds de commerce doit être limitée dans le temps et l’espace et ne pas être disproportionnée au point de supprimer la liberté du commerce et de l’industrie.
Les clauses restreignant la garantie contre l’éviction du fait d’un tiers doivent être expresses et non équivoques ; elles sont sans effet si le vendeur est de mauvaise foi ou professionnel, ou si le consentement de l’acheteur a été vicié.
L’éviction est totale lorsque le tiers revendique la propriété du bien vendu et partielle lorsqu’elle ne porte que sur une partie du bien ou résulte d’une charge non déclarée qui diminue sa jouissance.
Le vendeur doit informer l’acquéreur des droits de tiers, et la publication d’une servitude ne le dispense pas de cette information (requête, 30 décembre 1940).
Assigné par un tiers, l’acquéreur peut appeler le vendeur en garantie incidente, ce qui le fait entrer dans le procès, ou mener seul la procédure puis exercer une garantie principale après l’éviction.
La garantie principale doit être exercée dans le délai de prescription de 5 ans à compter de l’éviction ; elle peut aussi être engagée lorsque l’acquéreur subit seulement une menace d’éviction (art. 1640 du Code civil).
Le vendeur répond de son fait ; le tiers seulement de ses troubles de droit
★ À maîtriser
En cas d’éviction totale, l’acheteur peut demander la restitution du prix en vertu de l’article 1630 du Code civil.
Après éviction totale, le vendeur rembourse le prix même si la chose s’est dépréciée ou a péri par cas fortuit.
En cas d’éviction partielle, l’acheteur peut demander la résolution de la vente si la condition prévue à l’article 1626 du Code civil est remplie.
Compléments
La restitution du prix après éviction totale reste fixe, même si du temps s’est écoulé depuis le paiement.
Si la chose a augmenté de valeur après une éviction totale, l’acheteur peut demander des dommages-intérêts.
Si la vente n’est pas résolue après une éviction partielle, la valeur de la partie perdue est remboursée selon son estimation à l’époque de l’éviction, avec la plus-value éventuelle et la moins-value à la charge de l’acheteur.
Pour une servitude non apparente, l’acheteur peut obtenir la résolution si l’importance de la charge permet de présumer qu’il n’aurait pas acheté en la connaissant, ou demander une indemnité.
Éviction totale : restitution du prix ; éviction partielle : résolution possible ou remboursement de la partie perdue.
★ À maîtriser
📌 La garantie des vices cachés porte sur le bon usage de la chose, contrairement à la garantie d’éviction qui porte sur la possession paisible.
L’action en garantie des vices cachés exige : une vente, un défaut rendant la chose impropre à son usage normal, un vice caché, un vice rattaché à la vente
Un vice empêchant seulement un usage inhabituel n’engage pas la garantie, sauf si le vendeur a accepté cet usage particulier.
La réception sans réserve purge les vices apparents, que l’acheteur doit dénoncer immédiatement.
L’acheteur professionnel de même spécialité que le vendeur est présumé connaître les vices et doit vérifier minutieusement la chose.
La présomption de connaissance des vices par l’acheteur professionnel ne s’applique pas en cas de dol du vendeur ou de vice indécelable sans démontage ou compétence particulièrement élevée.
Le vice doit être antérieur au transfert de propriété, lequel intervient lors de la livraison pour les choses de genre, et il suffit qu’il soit en germe à cette date.
Compléments
La garantie des vices cachés peut concerner les biens meubles ou immeubles, neufs ou d’occasion, vendus à un consommateur ou à un professionnel.
La garantie des vices cachés est une action originale et indépendante de l’action en responsabilité contractuelle.
La garantie des vices cachés s’applique à la quasi-totalité des ventes, y compris aux ventes aux enchères, sauf aux ventes obligatoires faites par autorité de justice visées à l’article 1649 du Code civil et à l’article L. 217-2 du Code de la consommation.
Un défaut qui affecte seulement l’agrément, les qualités secondaires ou qui est facilement réparable n’est généralement pas rédhibitoire, sauf notamment pour les produits de luxe.
Si la chose ne répond pas à un usage particulier annoncé au vendeur, l’action relève de l’inexécution de l’obligation de délivrance plutôt que de la garantie des vices cachés.
Un vice temporaire réparé avec l’accord de l’acheteur ne permet plus à celui-ci de demander ensuite la résolution de la vente.
Si la chose périt après la vente en raison du vice, le vendeur doit restituer le prix et verser un dédommagement supplémentaire.
★ À maîtriser
📌 L’acquéreur doit prouver l’existence du vice, son origine et son caractère occulte, et peut recourir à tout moyen de preuve, notamment à une expertise.
📌 L’action en garantie des vices rédhibitoires doit être intentée dans les deux ans suivant la découverte du vice, selon l’article 1648 du Code civil.
Compléments
📌 Dans la vente au consommateur, un défaut apparaissant dans les vingt-quatre mois de la délivrance bénéficie d’une présomption simple de défaut de conformité, d’ordre public, selon l’article L. 217-7 du Code de la consommation.
📌 Le vendeur doit démontrer que le vice était apparent ou que l’acheteur le connaissait, tandis que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices, sauf vice indécelable.
L’ordonnance du 17 février 2005 a remplacé le bref délai de l’action en garantie des vices cachés par un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Le délai de l’action en garantie peut être suspendu ou interrompu, notamment par une action en justice visant à désigner un expert, puis recommence à courir à compter du prononcé de l’expertise.
Le délai butoir de droit commun de l’action en garantie est de vingt ans à compter de la naissance du droit, donnée que le cours rattache au jour du contrat, conformément à l’article 2232 du Code civil.
Dans les ventes au consommateur, l’action en garantie de conformité se prescrit par deux ans à compter de la délivrance, mais le juge peut appliquer d’office le délai de l’article 1648 du Code civil.
Vice civil : deux ans dès sa découverte ; conformité consommateur : deux ans dès la délivrance.
★ À maîtriser
📌 L’article 1644 du Code civil permet à l’acheteur de choisir entre l’action rédhibitoire, qui restitue la chose contre remboursement du prix, et l’action estimatoire, qui conserve la chose contre réduction du prix.
L’action indemnitaire est autonome et peut être exercée en complément ou à la place des actions rédhibitoire et estimatoire.
Dans l’action rédhibitoire, l’acquéreur rend la chose, obtient la restitution du prix et conserve à sa charge les frais d’entretien et de conservation.
L’action estimatoire permet à l’acquéreur de garder la chose et d’obtenir une réduction du prix souverainement appréciée par les juges, sans expertise obligatoire depuis la réforme de 2016.
Selon l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices doit verser des dommages-intérêts à l’acheteur en plus de la restitution du prix.
Compléments
Le vendeur qui fait disparaître le vice par réparation ou remplacement prive l’acquéreur de l’option entre les actions rédhibitoire et estimatoire.
Si l’acquéreur a revendu la chose, il ne peut exercer que l’action estimatoire, sauf si la chose a péri du fait du vice, auquel cas le vendeur restitue le prix selon l’article 1647, alinéa 1er, tandis que la perte fortuite incombe à l’acquéreur.
L’acquéreur qui exerce l’action rédhibitoire peut obtenir le remboursement des dépenses directement liées à la conclusion de la vente en vertu de l’article 1646 du Code civil.
La Cour de cassation a refusé au vendeur une indemnité pour la jouissance de la chose ou son usure dans des arrêts du 21 mars 2006 et du 7 février 2014.
L’article 1352-3 du Code civil prévoit que la restitution inclut les fruits et la valeur de jouissance, mais la jurisprudence écarte son application à la garantie des vices cachés en raison de son régime spécifique.
La réduction du prix dans l’action estimatoire ne correspond pas nécessairement au coût des travaux nécessaires pour réparer le vice.
Dans l’action estimatoire, l’acquéreur peut obtenir le remboursement des dépenses directement liées à la conclusion de la vente, mais pas celui des frais de réparation du bien remis en état.
Le vendeur professionnel est présumé de manière irréfragable connaître les vices, ce qui dispense l’acquéreur de prouver sa mauvaise foi pour obtenir des dommages-intérêts.
La jurisprudence refuse en principe l’exécution forcée en nature pour imposer au vendeur la remise en état ou le remplacement d’une chose atteinte d’un vice caché.
Rédhibitoire : rendre la chose ; estimatoire : la garder.
★ À maîtriser
En vertu du principe de relativité des conventions de l’article 1199 du Code civil, le sous-acquéreur peut agir contractuellement contre son vendeur immédiat, mais non en principe contre le vendeur initial.
La jurisprudence reconnaît au sous-acquéreur une action directe en garantie des vices cachés contre le vendeur originel ou un intermédiaire de la chaîne de commercialisation.
La responsabilité du fabricant envers un tiers étranger au contrat est délictuelle et non contractuelle.
Compléments
Le sous-acquéreur peut agir en garantie des vices cachés contre le vendeur originel, selon l’arrêt Civ. 3e, 7 mars 1990. - Civ, 3e
Les vendeurs successifs sont tenus in solidum envers le sous-acquéreur si le vice existait au moment de chaque vente, selon l’arrêt Com. 15 mai 1972.
L’action directe du sous-acquéreur est contractuelle et soumise aux clauses conclues entre le vendeur initial et l’acquéreur intermédiaire.
Lorsque le délai de l’article 1648 est expiré, le sous-acquéreur ne peut contourner la prescription en demandant réparation du vice sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Le sous-acquéreur peut exercer l’action rédhibitoire contre le vendeur initial ou un vendeur intermédiaire, et agir contre l’un n’empêche pas d’agir contre l’autre.
Lors d’une résolution, le vendeur qui reçoit la chose doit restituer le prix qu’il a perçu, et le fabricant ne restitue pas plus que le montant qu’il a reçu, selon l’arrêt Civ. 1re, 20 mai 2010. - Civ, 1re
Le vendeur qui indemnise son acheteur peut exercer un recours contractuel contre son propre vendeur s’il prouve que le vice existait au moment où la chose lui a été remise.
La garantie remonte la chaîne commerciale du détaillant vers le grossiste puis le fabricant.
★ À maîtriser
L’acheteur a principalement deux obligations : payer le prix et prendre livraison de la chose, appelée retirement pour les choses mobilières.
À défaut de stipulation sur le lieu du paiement, l’acheteur paie au lieu et au moment de la délivrance selon l’article 1651 du Code civil.
Dans une vente au comptant sans délai de paiement, le vendeur qui détient encore la chose peut refuser de la délivrer tant que le prix exigible n’est pas payé.
Une clause de réserve de propriété maintient le vendeur propriétaire jusqu’au paiement intégral et lui permet de revendiquer la chose, y compris en cas de procédure collective.
L’acheteur doit prendre livraison d’une chose conforme au contrat et ne peut s’y opposer.
Pour les ventes mobilières, le défaut de retirement entraîne de plein droit la résolution après l’expiration du terme convenu, sans sommation préalable, selon l’article 1657 du Code civil.
Pour une vente immobilière, l’acquéreur peut encore payer après l’expiration du délai tant qu’il n’a pas reçu de sommation, mais le juge ne peut plus lui accorder ce délai après la sommation, selon l’article 1656 du Code civil.
Compléments
📌 Depuis la réforme de 2016, à défaut de précision contractuelle, le paiement d’une somme d’argent se fait au domicile du créancier selon l’article 1343-4 du Code civil.
📌 Le prix dû comprend les accessoires de la vente, notamment les frais d’enregistrement et les honoraires du rédacteur de l’acte, sauf volonté contraire des parties, conformément à l’article 1593 du Code civil.
L’acheteur peut devoir des intérêts au taux légal : si cela a été convenu, si la chose livrée produit des fruits ou revenus, à partir de la sommation de payer
L’acheteur troublé ou ayant juste sujet de craindre un trouble par action hypothécaire ou en revendication peut suspendre le paiement jusqu’à ce que le vendeur fasse cesser le trouble ou fournisse une caution, selon l’article 1653 du Code civil.
Le droit de rétention du vendeur reste opposable au sous-acquéreur si l’acheteur a revendu la chose avant sa livraison.
Le vendeur bénéficie d’un droit de préférence sur le prix de vente du bien, pour les meubles selon l’article 2332, 4°, et pour les immeubles.
En cas de défaut de paiement, le vendeur peut demander la résolution judiciaire de la vente ou invoquer une clause résolutoire stipulée au contrat.
L’article 1655 du Code civil permet la résolution lorsque le non-paiement crée un danger pour le vendeur, sous réserve d’un délai de grâce accordé à l’acheteur.
| Opération | Contrepartie ou objet | Effet principal |
|---|---|---|
| Vente | Prix | Transfert de propriété |
| Donation | Aucune contrepartie financière | Transfert par intention libérale |
| Apport en société | Droits sociaux | Transfert à la société |
| Dation en paiement | Extinction de tout ou partie d’une dette | Prestation acceptée en paiement |
| Contrat d’entreprise | Travail ou prestation spécifique | Exécution d’un ouvrage ou service |
| Bail | Jouissance temporaire | Pas de transfert de propriété |
| Notion | Événement | Effet |
|---|---|---|
| Condition suspensive | Futur et incertain | Suspend l’existence de l’obligation |
| Terme | Futur et certain | L’exigibilité intervient à sa réalisation |
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1. En droit français, si une chose vendue est détruite après le transfert de propriété, sur qui pèsent en principe les risques ?
2. Quelle distinction permet de différencier la vente de la donation quant à la contrepartie du transfert de propriété ?
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Que prévoit l’article 1582 du Code civil sur la vente ?
Le vendeur s’oblige à livrer une chose et l’acheteur à la payer.
Quelles catégories de choses dans le commerce juridique peuvent être vendues ?
Les choses meubles ou immeubles, actuelles ou futures, corporelles ou incorporelles.
Quelle formalité transférait la propriété en droit romain après le consentement à la vente ?
La traditio, c’est-à-dire la remise de la chose à l’acheteur.
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