Fiche de révision : Introduction au droit des obligations

📋 Plan du Cours

1. Notion et structure de l’obligation
2. L’obligation naturelle
3. Sources du droit des obligations
4. Autonomie de la volonté
5. Réforme du droit des contrats
6. Rencontre des volontés
7. Caractères et valeur de l’offre
8. Rétractation et caducité de l’offre
9. Acceptation et formation du contrat
10. Rencontre des volontés entre absents
11. Délais de réflexion et rétractation
12. Conditions générales du contrat
13. Liberté et bonne foi des négociations
14. Responsabilité pour rupture abusive
15. Nature et accords de négociation
16. Pacte de préférence
17. Promesse unilatérale de contrat
18. Promesse synallagmatique de vente

📅 Repères chronologiques

1. 21 mars 1932La Cour de cassation a affirmé que le contrat est parfait dès que l’acceptation a eu lieu, consacrant ainsi l’émission.
2. 7 janvier 1981La chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu, sauf stipulation contraire, que le contrat devient parfait par l’émission de l’acceptation.
3. 10 octobre 1995La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’un engagement unilatéral d’exécuter une obligation naturelle pouvait la transformer en obligation civile.
4. 18 janvier 2011La chambre commerciale de la Cour de cassation a engagé la responsabilité délictuelle de celui qui avait rompu sans raison légitime des pourparlers avancés, brutalement et unilatéralement, après avoir laissé son partenaire dans une incertitude prolongée malgré les frais engagés par celui-ci.
5. 17 septembre 2014La Cour de cassation a jugé qu’une offre de vente résultant d’une déclaration d’intention d’aliéner pouvait être rétractée avant que la commune ne signifie son intention d’acquérir, de sorte que le contrat ne s’était pas formé.
6. 16 février 2015La loi d’habilitation a autorisé le gouvernement à réformer le droit des contrats par ordonnance.
7. 28 février au 30 avril 2015Une consultation publique en ligne sur l’avant-projet d’ordonnance a recueilli 300 contributions.
8. 10 février 2016L’ordonnance n° 2016-131 portant réforme du droit des contrats a été prise.
9. 1er octobre 2016L’ordonnance du 10 février 2016 est entrée en vigueur.
10. 20 avril 2018La loi de ratification de l’ordonnance a été adoptée et est entrée en vigueur le 1er octobre 2018.

📖 1. Notion et structure de l’obligation

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation : Lien de droit entre un créancier et un débiteur par lequel le créancier peut exiger une prestation ou une abstention.
• Droit de gage général : Droit du créancier de poursuivre l’exécution de l’engagement sur les biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, du débiteur, selon l’article 2284 du Code civil issu de la réforme du 23 mars 2006.
• Droit de préférence : Permet au créancier privilégié d’être payé avant le créancier chirographaire ou les créanciers privilégiés de rang inférieur.
• Droit de suite : Permet au créancier privilégié de suivre le bien qui garantit sa créance en quelque main qu’il se trouve.

★ À maîtriser

📌 L’obligation présente un aspect actif, le droit de créance du créancier, et un aspect passif, la dette du débiteur.

📌 Le créancier chirographaire ne dispose que du droit de gage général, tandis que le créancier privilégié garantit sa créance par une sûreté mobilière, comme le gage, ou immobilière, comme l’hypothèque.

Compléments

• En raison de sa valeur économique, l’obligation peut être considérée comme un bien transmissible, notamment par cession de créance ou subrogation personnelle.

• Le droit romain posait le principe de l’intransmissibilité des créances et des dettes, y compris dans le cadre d’une succession.

• L’affacturage permet à une entreprise de céder des créances futures à une banque afin d’obtenir immédiatement des liquidités.

💡 Astuce mémo

Créancier : créance active ; débiteur : dette passive

📖 2. L’obligation naturelle

🔑 Notions clés & Définitions

• Obligation naturelle : Obligation juridique dépourvue de pouvoir de contrainte, qui repose sur une dette.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1302, alinéa 2, du Code civil, la restitution n’est pas admise pour une obligation naturelle volontairement acquittée.

• L’article 1100 du Code civil prévoit que les obligations peuvent naître de l’exécution volontaire ou de la promesse d’exécution d’un devoir de conscience envers autrui.

Compléments

• Le droit romain reconnaissait notamment comme obligations naturelles celles consenties par un esclave sans personnalité juridique et celles conclues sans respecter les formes impératives.

📌 Selon la conception d’Aubry et Rau, l’obligation naturelle est une obligation civile imparfaite à laquelle manque une condition de validité ou dont un élément postérieur a supprimé la contrainte.

• Une obligation prescrite ne peut plus être exigée, mais le débiteur qui l’exécute ne peut pas demander le remboursement de sa prestation.

📌 Selon Ripert, un devoir moral volontairement pris en charge par le débiteur monte à la vie juridique et devient une obligation civile.

• Un engagement volontaire à verser une pension alimentaire à un frère ou une sœur peut transformer le devoir moral en obligation civile.

💡 Astuce mémo

Dette sans contrainte, sauf engagement volontaire

📖 3. Sources du droit des obligations

🔑 Notions clés & Définitions

• Usage conventionnel : Pratique souvent propre à une profession ou à une région, suivie implicitement par les cocontractants et utilisée pour compléter ou interpréter le contrat.

★ À maîtriser

• Les sources du droit des obligations comprennent : la loi, les usages, la jurisprudence, les normes des autorités administratives indépendantes, les sources internationales et européennes

📌 En matière contractuelle, de nombreuses règles légales sont supplétives de la volonté des parties, tandis que la loi définit le régime des obligations extracontractuelles.

Compléments

• Un usage commercial peut prévoir un paiement à 30 ou 40 jours plutôt qu’un paiement comptant.

• La jurisprudence a notamment élaboré :

  • la responsabilité du fait des choses
  • des règles sur l’offre
  • des règles sur l’acceptation
  • des règles sur la rétractation de l’offre
  • des règles sur l’obligation d’information

• Un décret en Conseil d’État établit une liste noire de clauses considérées comme abusives et une liste grise de clauses présumées abusives.

• L’Autorité de la concurrence veille notamment à prévenir les ententes entre entreprises, en particulier celles portant sur les prix.

• La Convention de Vienne d’avril 1980 réglemente la vente internationale de marchandises.

• Le droit européen vise à harmoniser les règles juridiques, mais cette harmonisation contractuelle se heurte notamment à l’opposition entre la Common Law et les systèmes d’origine romaine.

📖 4. Autonomie de la volonté

🔑 Notions clés & Définitions

• Autonomie de la volonté : Théorie selon laquelle une personne ne peut être engagée que si elle l’a librement voulu et dans la mesure où elle l’a voulu.

★ À maîtriser

• L’autonomie de la volonté soutient notamment :

  • le consensualisme
  • la force obligatoire du contrat
  • l’effet relatif du contrat

• La théorie de l’autonomie de la volonté est critiquée parce que la loi rend l’engagement juridiquement obligatoire et que la liberté contractuelle ne garantit pas toujours la justice économique et sociale.

Compléments

• La théorie de l’autonomie de la volonté apparaît au XVIIIe siècle et est parfois attribuée à Kant.

• Fouillée, disciple de Kant, résume la conception selon laquelle le contrat voulu est équitable par la formule « Qui dit contractuel dit juste ».

• L’autonomie de la volonté justifie la primauté du contrat comme source d’engagement et le caractère exceptionnel des autres sources d’engagement.

• Depuis la fin du XIXe siècle, les règles d’ordre public se développent afin de rétablir un équilibre contractuel entre les parties.

• Les limites à l’autonomie de la volonté comprennent : les contrats forcés, les contrats dirigés, les contrats d’adhésion, le développement du formalisme, les atteintes à l’effet relatif, la possibilité de rétractation dans certains contrats

💡 Astuce mémo

Volonté libre → engagement ; inégalités → intervention de la loi

📖 5. Réforme du droit des contrats

📝 Points essentiels

📌 Les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne, ceux conclus du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2018 relèvent de l’ordonnance de 2016, et ceux conclus à partir du 1er octobre 2018 relèvent de la loi de ratification, sous réserve des dispositions interprétatives.

📖 6. Rencontre des volontés

★ À maîtriser

• La formation du contrat suppose la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, selon l’article 1113 du Code civil.

• Selon l’article 1113 du Code civil, la volonté de s’engager peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque.

• Selon l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol ou la violence vicient le consentement lorsqu’en leur absence une partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Compléments

📌 L’examen du consentement distingue l’existence de l’accord de volontés de son intégrité, qui implique la capacité de contracter et un consentement libre et éclairé.

• Les articles 1128 et 1145 du Code civil concernent la capacité à contracter, et l’article 414-1 concerne l’insanité d’esprit.

• La sous-section consacrée à l’offre et à l’acceptation a été introduite par la réforme afin de répondre aux difficultés de formation du contrat laissées sans réponse par l’ancien Code civil.

• Les articles 1113 à 1122 du Code civil apportent notamment des réponses aux questions de rétractation de l’offre et de date de formation des contrats à distance.

📖 7. Caractères et valeur de l’offre

🔑 Notions clés & Définitions

• Offre : L’offre est une proposition ferme de conclure un contrat à des conditions déterminées, dont l’acceptation suffit à former le contrat.

★ À maîtriser

📌 L’offre doit être précise, en comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, et ferme, en exprimant la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ; à défaut, elle constitue une invitation à entrer en négociation.

📌 Les réserves objectives, contrôlables par un tiers, comme la disponibilité du stock, sont admises, tandis que les réserves subjectives laissant à l’offrant le choix d’agréer le cocontractant sont purement potestatives et privent la proposition de fermeté (Cass. com., 6 mars 1990).

Compléments

• Pour une vente, la chose et le prix sont les éléments essentiels ; une offre de cession de parts sociales exprimée en pourcentage du capital, à hauteur de 17,09 %, peut être suffisamment précise sans indiquer le nombre ni la numérotation des parts (Cass. com., 17 sept. 2025).

• Une offre peut être expresse ou résulter d’un comportement, comme la présentation d’une marchandise en vitrine, et elle peut être adressée à une personne déterminée ou au public.

📌 Pour une offre faite au public, l’offrant est en principe lié avec la première personne qui l’accepte, sous réserve des contrats intuitu personae (Cass. 3e civ., 28 nov. 1968).

📌 L’offrant peut modifier son offre avant son acceptation si la modification vise à l’adapter aux circonstances économiques ou aux conditions du marché et non à rendre l’acceptation impossible (Cour d’appel, 20 avril 2006).

💡 Astuce mémo

Réserve objective contrôlable, réserve subjective laissée au choix de l’offrant

📖 8. Rétractation et caducité de l’offre

★ À maîtriser

• L’offre peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire ; après réception, elle doit être maintenue jusqu’au terme fixé ou, en l’absence de délai indiqué, pendant un délai raisonnable (art. 1115 et 1116 du Code civil).

• La rétractation d’une offre en violation de l’obligation de maintien empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur, sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat (art. 1116 du Code civil).

• L’offre devient caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable ; elle devient aussi caduque en cas d’incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire (art. 1117 du Code civil).

Compléments

• Le caractère raisonnable du délai de maintien d’une offre sans délai fixé s’apprécie notamment selon le contenu du contrat, les usages, la qualité du cocontractant et la nature du bien.

📌 L’auteur d’une offre électronique reste engagé par elle tant qu’elle est accessible par voie électronique de son fait (art. 1127-1, al. 2, du Code civil).

💡 Astuce mémo

Délai expiré, incapacité ou décès → caducité de l’offre

📖 9. Acceptation et formation du contrat

🔑 Notions clés & Définitions

• Acceptation : L’acceptation est la manifestation de volonté du bénéficiaire de l’offre d’être lié dans les termes de celle-ci et conduit à la conclusion du contrat.

★ À maîtriser

• L’acceptation doit manifester de manière certaine et non ambiguë la volonté de contracter ; elle peut être expresse ou tacite, notamment lorsque le bénéficiaire exécute le contrat proposé.

• L’acceptation doit être pure et simple : une réponse qui modifie l’offre est dépourvue d’effet comme acceptation, mais peut constituer une offre nouvelle (art. 1118 du Code civil).

• Le silence ne vaut pas acceptation, sauf si une loi, un usage, des relations d’affaires ou des circonstances particulières lui donnent cette signification (art. 1120 du Code civil).

Compléments

• Les exceptions jurisprudentielles clairement établies comprennent : un usage commercial contraire, des relations d’affaires suivies, une offre faite dans l’intérêt exclusif de son destinataire

📌 Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, son auteur peut la rétracter librement, à condition que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation (art. 1118, al. 2, du Code civil).

💡 Astuce mémo

Silence ≠ acceptation, sauf exceptions prévues par l’article 1120

📖 10. Rencontre des volontés entre absents

★ À maîtriser

📌 La théorie de la réception situe la formation du contrat au moment où l’acceptation parvient à l’offrant, tandis que la théorie de l’émission la situe au moment et au lieu où l’acceptant se dessaisit de son acceptation.

• Pour une donation, l’article 932 du Code civil retient la réception : elle n’engage le donateur qu’à partir du jour où l’acceptation lui est notifiée.

• 🔄 La conclusion électronique suit ces étapes :

  1. Le destinataire vérifie sa commande.
  2. Le destinataire peut corriger sa commande.
  3. Le destinataire confirme la commande par un double clic pour exprimer son acceptation définitive.

📌 Selon l’article 1121 du Code civil, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant et est réputé conclu au lieu où elle est parvenue.

Compléments

• Les thèses dualistes proposent des solutions différentes pour déterminer le lieu et le moment de formation du contrat, tandis que les thèses monistes appliquent la même solution aux deux questions.

📌 Pour rechercher le moment de formation d’un contrat entre absents, il convient de tenir compte de l’intention des parties, de leurs pratiques antérieures et des usages professionnels.

• L’article 1985 du Code civil admet que l’acceptation d’un mandat soit tacite et résulte de son exécution par le mandataire, sans choisir entre émission et réception.

📌 L’accusé de réception de la commande électronique imposé à l’auteur de l’offre n’est ni une acceptation ni une condition de formation du contrat.

• Avant l’ordonnance, la Cour de cassation laissait souvent aux juges du fond le soin de déterminer, selon les circonstances, si le contrat entre absents relevait de l’émission ou de la réception.

• La doctrine, les projets de réforme et le droit international étaient majoritairement favorables à la réception, notamment au nom de la sécurité juridique de l’offrant.

📌 Au sens strict de l’article 1121, l’acceptation doit parvenir à l’offrant et lui permettre matériellement d’en prendre connaissance, sans qu’il soit nécessaire de prouver qu’il en a effectivement pris connaissance.

📖 11. Délais de réflexion et rétractation

🔑 Notions clés & Définitions

• Délai de réflexion : Période avant l’expiration de laquelle le destinataire de l’offre ne peut pas manifester son acceptation.
• Délai de rétractation : Période avant l’expiration de laquelle son bénéficiaire peut rétracter son consentement.

📝 Points essentiels

• L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant de pouvoir accepter une offre de crédit immobilier, conformément à l’article L. 313-34 du Code de la consommation.

• Le consommateur dispose d’un délai de rétractation de quatorze jours pour un contrat conclu à distance ou hors établissement, conformément à l’article L. 221-18 du Code de la consommation.

💡 Astuce mémo

Réflexion avant d’accepter ; rétractation après le consentement.

📖 12. Conditions générales du contrat

🔑 Notions clés & Définitions

• Conditions générales : Clauses prérédigées à l’avance par une partie pour s’appliquer aux contrats individuels conclus avec une série d’autres personnes.

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1119 du Code civil, les conditions générales n’ont effet à l’égard de l’autre partie que si elles ont été portées à sa connaissance et acceptées par elle.

Compléments

📌 En cas de discordance entre les conditions générales des deux parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

📌 En cas de discordance entre conditions générales et conditions particulières, les conditions particulières l’emportent.

• Les conditions générales soustraites à la négociation et déterminées à l’avance par une partie constituent l’un des éléments permettant de qualifier un contrat de contrat d’adhésion.

💡 Astuce mémo

Conditions particulières > conditions générales en cas de discordance.

📖 13. Liberté et bonne foi des négociations

★ À maîtriser

📌 Selon l’article 1112 du Code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, mais doivent respecter les exigences de la bonne foi.

📌 La rupture des pourparlers peut engager la responsabilité de son auteur lorsqu’elle est abusive, même si l’intention de nuire n’est pas nécessaire pour caractériser l’abus.

Compléments

• La liberté des négociations comprend : la liberté d’entrer ou non en pourparlers, la liberté de mener les négociations comme on le souhaite, la liberté de mener des négociations parallèles, la liberté de choisir la proposition la plus intéressante

• Peuvent caractériser une rupture abusive : la mauvaise foi ou la légèreté blâmable, la confiance suscitée puis déçue, la négociation sans intention réelle de contracter, la recherche de secrets professionnels, la volonté d’empêcher d’autres négociations, le maintien du partenaire dans une incertitude prolongée, le silence sur un prêt nécessaire qui n’a pas été obtenu, la poursuite de pourparlers voués à l’échec, la rupture brutale et sans motif légitime de négociations avancées

📌 Le simple fait de contracter avec une personne qui négocie avec un tiers ne constitue pas une faute, sauf si le tiers agit avec l’intention de nuire ou recourt à des manœuvres frauduleuses.

• La victime d’une rupture abusive doit prouver la faute, car la rupture des négociations n’est pas fautive en elle-même.

💡 Astuce mémo

Rompre est libre ; rompre abusivement engage la responsabilité.

📖 14. Responsabilité pour rupture abusive

★ À maîtriser

• La responsabilité pour rupture fautive des pourparlers est extracontractuelle, car aucun contrat n’a encore été conclu.

• La réparation d’une rupture fautive peut couvrir les dépenses engagées en pure perte pendant les négociations, notamment les frais de négociation et d’études.

• L’article 1112, alinéa 2, exclut de la réparation la perte des avantages attendus du contrat non conclu et la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Compléments

• La loi du 20 avril 2018 qualifie d’interprétative la modification de l’article 1112, alinéa 2, laquelle s’applique ainsi depuis le 1er octobre 2016.

📌 Si la victime a elle-même commis une faute, notamment en engageant des frais prématurément au regard de l’état des négociations, son indemnisation est réduite à proportion.

📌 La violation d’une clause d’un avant-contrat, telle qu’une interdiction de mener des pourparlers parallèles, engage la responsabilité contractuelle et non extracontractuelle.

💡 Astuce mémo

Frais engagés réparables ; gains espérés du contrat exclus.

📖 15. Nature et accords de négociation

🔑 Notions clés & Définitions

• Contrat de négociation : Fixe les modalités de la négociation d’un contrat futur, notamment la bonne foi, l’interdiction de négociations parallèles ou la confidentialité.
• Accord de principe : Consigne les éléments déjà établis entre les parties sans constituer en principe le contrat futur, mais le juge peut le requalifier en contrat si ces éléments sont essentiels.

★ À maîtriser

📌 Les avant-contrats sont de véritables contrats obligatoires pour leurs parties, mais restent en principe provisoires car ils préparent un contrat final.

📌 Les contrats de négociation et les accords de principe imposent une obligation de résultat de nouer la négociation dans les délais et une obligation de moyen de formuler des propositions sérieuses sans promettre d’aboutir.

Compléments

📌 Le manquement aux obligations d’un contrat de négociation ou d’un accord de principe engage la responsabilité contractuelle et peut donner lieu à des dommages-intérêts, mais ne permet pas d’imposer la conclusion du contrat futur.

💡 Astuce mémo

Accord obligatoire, mais contrat final encore provisoire

📖 16. Pacte de préférence

🔑 Notions clés & Définitions

• Pacte de préférence : Contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de contracter si elle décide de le faire.

★ À maîtriser

• Le débiteur du pacte de préférence ne s’engage pas à vendre, mais seulement à proposer le contrat au bénéficiaire en priorité s’il décide de vendre.

• La validité du pacte de préférence suppose les conditions générales de formation du contrat et un objet suffisamment déterminé, notamment le contrat envisagé et la chose concernée, mais le prix de la vente éventuelle n’a pas à être déterminé. - Civ. 3ème, 15 janvier 2003

• Un pacte de préférence peut être conclu avec ou sans délai ; sans durée, il n’est pas nul et chaque partie peut y mettre fin en respectant le préavis prévu ou, à défaut, un délai raisonnable.

• En cas de violation du pacte, le bénéficiaire peut obtenir la nullité du contrat conclu avec le tiers ou sa substitution à celui-ci si le tiers connaissait, au moment de contracter, l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ; sinon, il peut demander réparation du préjudice.

Compléments

• L’article 1123 du Code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, encadre le pacte de préférence pour les pactes conclus à partir du 1er octobre 2016.

• Dans l’arrêt du 25 septembre 2024, la Cour de cassation a jugé qu’un pacte de préférence conclu en 1990 et jamais résilié pouvait être invoqué en 2011, les engagements perpétuels n’étant pas sanctionnés par la nullité. - Civ. 1ère civ., 25 sept. 2024

📌 Le pacte de préférence est en principe transmissible aux héritiers et cessible par son bénéficiaire, sauf caractère personnel, intention contraire ou stipulation d’incessibilité ; la cession des droits et obligations suppose le consentement de l’autre partie.

📌 La renonciation au pacte de préférence, acte unilatéral exprès ou tacite, met fin à ses effets et doit résulter d’une volonté claire et non équivoque.

• L’article 1123 du Code civil permet au tiers d’interroger par écrit le bénéficiaire sur l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir, en fixant un délai raisonnable et en indiquant qu’à défaut de réponse la nullité ou la substitution ne pourra plus être demandée.

💡 Astuce mémo

Le promettant doit proposer d’abord, mais ne promet pas de vendre

📖 17. Promesse unilatérale de contrat

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse unilatérale : Contrat par lequel le promettant s’engage à conclure un contrat aux conditions déjà déterminées si le bénéficiaire l’accepte en levant l’option dans le délai prévu.
• Indemnité d’immobilisation : Somme versée par le bénéficiaire en contrepartie de l’exclusivité dont il dispose pendant le délai d’option ; si l’option est levée, elle s’impute généralement sur le prix.

★ À maîtriser

• La condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

• Pendant le délai d’option, la révocation du promettant n’empêche pas la formation du contrat si le bénéficiaire lève l’option dans ce délai.

• La promesse doit contenir les éléments essentiels du contrat définitif et respecter les conditions générales de validité ; les conditions de capacité et de pouvoir de disposer du promettant s’apprécient à la date de la promesse, tandis que la capacité du bénéficiaire s’apprécie à la levée de l’option.

• Les promesses unilatérales conclues à partir du 1er octobre 2016 relèvent de l’article 1124 du Code civil, qui rend sans effet la révocation du promettant pendant le délai d’option.

• La jurisprudence a abandonné la solution Cruz : même pour les promesses antérieures à la réforme, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion, sauf stipulation contraire. - Civ. 3e, 23 juin 2021

Compléments

• L’article 1124 du Code civil prévoit la promesse unilatérale de contrat.

• Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, la promesse devient caduque et le promettant conserve en principe l’indemnité d’immobilisation. - Civ. 3e, 16 juin 2016

• Si la promesse est soumise à une condition suspensive qui ne se réalise pas, elle devient caduque et l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire sauf stipulation contraire.

• Si aucun délai d’option n’est stipulé, le promettant ne peut se dégager qu’après un délai raisonnable et en mettant le bénéficiaire en demeure d’opter ou en respectant un préavis raisonnable.

• L’action en exécution de la promesse se prescrit par cinq ans à compter du jour où le bénéficiaire a connu le refus du promettant d’exécuter. - Civ. 3e, 1er octobre 2020

• La promesse unilatérale ne met en principe une obligation qu’à la charge du promettant, mais la stipulation d’une indemnité d’immobilisation rend le contrat synallagmatique sans supprimer l’option du bénéficiaire.

• La vileté du prix s’apprécie à la date de la promesse, tandis que la lésion s’apprécie à la date de la levée de l’option. - Civ. 3e, 21 novembre 2024

• Les promesses unilatérales portant sur la vente d’un immeuble, d’un fonds de commerce, d’un droit au bail portant sur un immeuble ou de parts de certaines sociétés immobilières doivent être authentiques ou enregistrées dans les dix jours de leur acceptation, à peine de nullité.

• L’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte, et aucune indemnité d’immobilisation ne peut être versée pendant ce délai sauf à un professionnel avec garantie.

💡 Astuce mémo

Le promettant est engagé ; le bénéficiaire conserve l’option

📖 18. Promesse synallagmatique de vente

🔑 Notions clés & Définitions

• Promesse synallagmatique : Avant-contrat par lequel les deux parties s’engagent réciproquement à conclure le contrat définitif ; elle est aussi appelée compromis de vente.

★ À maîtriser

• Selon l’article 1589, alinéa 1, du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les parties consentent réciproquement sur la chose et sur le prix.

• Depuis la réforme, l’accomplissement d’une condition suspensive rend l’obligation pure et simple à compter de cet accomplissement, sans rétroactivité sauf stipulation contraire ; si la condition défaille, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

• La vente est considérée comme conclue si l’acte notarié est une simple modalité de preuve, mais la vente forcée ne peut être prononcée si les parties ont fait de cet acte un élément essentiel de leur consentement.

Compléments

• La promesse synallagmatique est souvent, mais pas nécessairement, assortie de conditions suspensives extérieures à la volonté des parties, notamment l’obtention d’un prêt ou la rédaction d’un acte notarié.

💡 Astuce mémo

Option unilatérale contre engagement réciproque d’acheter et de vendre

📊 Tableaux de synthèse

Théories de formation entre absents