Fiche de révision : Le bail à construction

📋 Plan du Cours

1. Formation et durée du bail
2. Droits réels du preneur
3. Obligations du preneur
4. Fin du bail et constructions
5. Fiscalité de la conclusion et du bail
6. Cessions et fiscalité de fin
7. Clauses à sécuriser au contrat

📖 1. Formation et durée du bail

🔑 Notions clés & Définitions

• Bail à construction : Contrat par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain loué du bailleur et à les entretenir.

★ À maîtriser

📌 Le bail doit durer de 18 à 99 ans ; une durée inférieure à 18 ans entraîne sa disqualification en bail de droit commun.

Compléments

📌 La construction à édifier doit être clairement définie dans le bail, et le preneur ne peut pas construire un bâtiment différent.

• Le bailleur doit avoir la capacité de disposer de son bien et peut être une personne privée ou publique, physique ou morale.

• Le bail à construction doit être établi par acte authentique et publié au service de la publicité foncière en raison du transfert d'un droit réel.

• Le bail à construction ne peut pas être reconduit tacitement, mais les parties peuvent convenir d'une prolongation en cours de bail.

• La conclusion du bail transfère un droit réel sans transférer la propriété du terrain et ne déclenche donc pas de droit de préemption ; la cession concomitante des droits du preneur et du bailleur constitue une vente soumise au droit de préemption urbain.

📖 2. Droits réels du preneur

★ À maîtriser

• Le bail à construction crée au profit du preneur un droit réel immobilier qui peut être hypothéqué, grevé de servitudes et cédé.

📌 Le preneur peut consentir les servitudes indispensables à la construction ; les autres nécessitent l'autorisation du bailleur, qui ne peut lui imposer une servitude susceptible de lui nuire.

📌 Le preneur est propriétaire, au moins pendant la durée du bail, des bâtiments qu'il édifie, et cette propriété temporaire ne peut pas être interdite par le contrat.

Compléments

• Le preneur peut hypothéquer son droit pendant la durée du bail, l'hypothèque étant en principe éteinte à la fin du bail.

• Le preneur peut louer librement les constructions, mais les locations s'éteignent à la fin du bail ; il peut sous-louer une partie du terrain non concernée par la construction.

• Le preneur peut exercer son activité dans le bâtiment, mais le bailleur peut la limiter par une clause du bail.

• Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter à une société ; la cession doit être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

📖 3. Obligations du preneur

★ À maîtriser

📌 L'obligation de construire porte sur des travaux immobiliers et substantiels, et le permis de construire doit être obtenu pour les travaux relatifs à la construction.

📌 Le preneur doit entretenir les constructions et assurer l'ensemble des biens, y compris le terrain, notamment contre les risques civils.

• Le loyer peut prendre trois formes :
  • en numéraire
  • en nature par remise des constructions au bailleur en fin de bail
  • en numéraire et en nature

Compléments

• L'obtention du permis de construire peut constituer une condition suspensive du bail à construction.

• Le preneur doit être informé des risques éventuels pesant sur le terrain au moyen de l'état des risques et pollutions annexé au bail ; le manquement peut entraîner la résolution du bail ou une demande judiciaire de diminution des loyers.

• Le preneur construit et assure la maîtrise d'ouvrage du bâtiment à édifier ; il ne peut pas consentir de sous-bail à construction.

• La non-réalisation des travaux peut entraîner la résolution du contrat.

• Le défaut d'entretien peut engager la responsabilité du preneur envers le bailleur qui récupère le bien, et le défaut d'assurance ou d'entretien peut entraîner la résolution du bail.

• Le preneur doit payer toutes les charges, taxes et impôts relatifs aux constructions et au terrain, notamment la taxe foncière.

• Le loyer en numéraire est convenu entre les parties et peut être indexé annuellement ; les contestations sur sa révision relèvent du tribunal judiciaire.

📌 Le preneur n'est pas tenu de reconstruire les bâtiments détruits par cas fortuit ou force majeure, mais il répond de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a construits.

📖 4. Fin du bail et constructions

★ À maîtriser

📌 Le bail doit prévoir le sort des constructions à sa fin ; en l'absence de convention, le bailleur les acquiert sans indemnité selon le principe de l'accession.

📌 Le bail peut prévoir le retour des constructions au bailleur sans indemnité, leur maintien par le preneur qui achète le terrain, ou leur démolition avec restitution du terrain nu et libre.

Compléments

📌 La Cour de cassation a confirmé la validité d'une clause résolutoire dans le bail à construction.

💡 Astuce mémo

Retour gratuit des constructions au bailleur ≠ remise du terrain nu après démolition.

📖 5. Fiscalité de la conclusion et du bail

★ À maîtriser

📌 À la conclusion du bail, les loyers sont exonérés de TVA, sauf option du bailleur pour leur assujettissement, laquelle doit être formulée dans le bail et porter sur la totalité des loyers.

• Pour un bailleur particulier, le loyer constitue un revenu foncier ; si le terrain est loué dans le cadre de son activité professionnelle, le loyer relève des BIC pour un contribuable à l'impôt sur le revenu et constitue un produit taxable pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés.

Compléments

• L'indemnité générée lors de la conclusion du bail à construction n'est pas soumise à la TVA.

• Le bail doit être publié au service de la publicité foncière et est exonéré de taxe de publicité foncière selon l'article 743 du CGI ; une contribution de sécurité immobilière porte sur le prix, les loyers et les charges lorsque les constructions reviennent au bailleur en fin de bail.

• Lorsque le loyer est payé par la remise d'un immeuble en fin de bail, le bailleur est imposé l'année de l'attribution sur la valeur des biens et peut demander un étalement sur 15 ans.

• L'entrepreneur individuel preneur peut déduire ses loyers en BIC ainsi que les charges de construction, d'entretien, de remise en état, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt.

• Le preneur peut amortir les constructions dont il est propriétaire pendant le bail, même si elles doivent revenir au bailleur à son terme.

📌 Lorsque le preneur construit, il doit acquitter la TVA au moyen d'une livraison à soi-même dans les deux ans de l'achèvement, taxable sur le prix de revient de l'immeuble.

📖 6. Cessions et fiscalité de fin

★ À maîtriser

• Le preneur peut céder ses droits sur les constructions ou le terrain, et le bailleur peut vendre le terrain ; la fiscalité applicable relève des mutations d'immeubles de droit commun.

📌 Lorsque les constructions sont remises gratuitement au bailleur après un bail d'au moins 30 ans, la remise est exonérée d'imposition ; pour un bail de 18 à moins de 30 ans, elle constitue un complément de revenu imposable.

Compléments

📌 Lorsque le terrain est cédé au preneur en cours de bail, la réunion des qualités de bailleur et de preneur fait disparaître le bail sans entraîner le transfert de propriété des constructions, et les droits d'enregistrement ne sont dus que sur le terrain. - Cour de Cassation

• Pour une remise gratuite imposable, la base est le coût de revient des constructions diminué d'une décote de 8 % par année au-delà de la dix-huitième année, et le bailleur peut demander un étalement de l'imposition sur 15 ans.

📌 Le transfert au bailleur de constructions achevées depuis plus de cinq ans n'est pas soumis à la TVA ; si le bailleur les reçoit contre indemnité, des droits de mutation, des droits d'enregistrement et la TVA sont dus.

• La vente de la construction au bailleur peut générer une plus-value pour le preneur, et la vente ultérieure de l'immeuble par le bailleur peut générer une plus-value pour celui-ci.

📌 En cas de résiliation anticipée avec retour des constructions au bailleur contre indemnité, l'opération est taxée comme une vente d'immeubles ; fiscalement, le retour en cours de bail peut toutefois être traité comme un complément de loyer correspondant à la remise gratuite des constructions et imposable en revenus fonciers.

📖 7. Clauses à sécuriser au contrat

★ À maîtriser

📌 Le silence du bail sur le sort des constructions entraîne leur acquisition sans indemnité par le bailleur à la fin du bail ; une clause doit donc préciser leur attribution et l'éventuelle indemnisation du preneur.

📌 La clause doit imposer au preneur une obligation ferme de construire, car une simple faculté de construire peut entraîner la requalification du contrat en bail civil ou commercial ordinaire.

Compléments

• Une clause de tacite reconduction doit être supprimée ; si les parties veulent poursuivre leur relation à l'échéance, elles doivent conclure un nouveau bail exprès par acte authentique.

• Le loyer du bail à construction ne doit pas être dérisoire.

• Le bailleur peut limiter les constructions à un bâtiment déterminé et soumettre tout projet supplémentaire à son accord.