Fiche de révision : Les revenus fonciers

📋 Plan du Cours

1. Champ des revenus fonciers
2. Exonérations et revenus accessoires
3. Régime du micro-foncier
4. Régime réel et charges déductibles
5. Déficits fonciers
6. Prélèvements sociaux

📖 1. Champ des revenus fonciers

🔑 Notions clés & Définitions

• Revenus fonciers : Revenus provenant de la location d’immeubles bâtis loués non meublés, d’immeubles non bâtis et de certains droits accessoires, conformément à l’article 14 du CGI.

★ À maîtriser

📌 Lorsque la location est réalisée par une société soumise à l’IR, l’associé personne physique déclare dans la catégorie des revenus fonciers sa quote-part du résultat. — CGI

Compléments

• Dans l’exemple de la SCI SALOUE, qui réalise un résultat de 30 000 € et dont M. et Mme Martin détiennent chacun la moitié des parts, chacun déclare 15 000 € de revenus fonciers.

💡 Astuce mémo

Location nue = revenus fonciers, location meublée = BIC

📖 2. Exonérations et revenus accessoires

★ À maîtriser

• Les principaux revenus accessoires sont: la location du droit d’affichage, la location du droit de chasse ou de pêche, la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile

📌 Le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance est exonéré de revenus fonciers, mais aucune charge ne peut alors être déduite. — CGI, art. 15, II

Compléments

• Les locations exonérées comprennent notamment: les équipements industriels et commerciaux équipés du matériel ou du mobilier nécessaires à l’exploitation, les meublés d’habitation ou professionnels, les accessoires d’immeubles inscrits au bilan d’une entreprise

📖 3. Régime du micro-foncier

★ À maîtriser

📌 Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les recettes brutes annuelles n’excèdent pas 15 000 €. — CGI, art.32

📐 Formule — Dans le régime du micro-foncier, le revenu foncier imposable est calculé ainsi : $RF = recettes\ brutes \times 70\%$.

📌 Le contribuable peut opter pour le régime réel en déposant une déclaration n° 2044 ; cette option concerne toutes les locations du foyer et s’applique au moins trois ans, avec renouvellement tacite annuel.

Compléments

• Pour 13 000 € de loyers annuels, le revenu foncier imposable au micro-foncier est de 9 100 € après l’abattement forfaitaire de 30 %.

💡 Astuce mémo

15 000 € → 30 %

📖 4. Régime réel et charges déductibles

★ À maîtriser

• Le régime réel consiste à déduire des recettes les charges engagées pour l’acquisition et la conservation du revenu foncier, à condition qu’elles aient été payées pendant l’année d’imposition.

• Les recettes imposables comprennent les loyers ou fermages effectivement encaissés, les recettes exceptionnelles, les recettes accessoires et les dépenses normalement dues par le propriétaire mais mises à la charge du locataire.

• Les principales charges déductibles sont: les frais d’administration et de gestion, les primes d’assurance, les dépenses incombant normalement au locataire mais payées par le propriétaire sans remboursement, l’indemnité d’éviction, les dépenses d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les intérêts et frais d’emprunt, les taxes foncières et taxes annexes restant à la charge du propriétaire

Compléments

📌 Les dépôts de garantie ne sont imposables qu’au moment où le propriétaire les conserve, notamment pour réparer des dégradations ou compenser des loyers impayés.

• Les autres frais de gestion sont déductibles forfaitairement à hauteur de 20 € par bien donné en location, tandis que les primes d’assurance correspondant aux immeubles loués sont déductibles pour leur montant réel.

💡 Astuce mémo

Recettes encaissées → charges payées → revenu net ou déficit

📖 5. Déficits fonciers

★ À maîtriser

📌 L’imputation d’un déficit foncier n’est possible que dans le régime réel, car le régime micro-foncier ne permet pas de constater un déficit.

📌 La partie du déficit foncier correspondant aux intérêts d’emprunt est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

📌 Lorsque le déficit ne provient pas des intérêts d’emprunt, la fraction n’excédant pas 10 700 € peut s’imputer sur les autres revenus de l’année, tandis que l’excédent se reporte sur les revenus fonciers des six années suivantes.

Compléments

📌 Le plafond d’imputation est temporairement porté à 21 400 € par an pour les dépenses éligibles de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sous preuve d’une amélioration de la performance énergétique du logement.

💡 Astuce mémo

Intérêts d’emprunt → report limité aux revenus fonciers

📖 6. Prélèvements sociaux

★ À maîtriser

• Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, sur le montant net imposable : recettes après abattement en micro-foncier et revenu net foncier au régime réel.

• Les prélèvements sociaux sont:

  • la CSG à 9,2 %
  • la CRDS à 0,5 %
  • le prélèvement de solidarité à 7,5 %

Compléments

📌 Pour les montants imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu, une fraction de 6,8 % de la CSG est déductible.

• Les revenus fonciers font l’objet d’un prélèvement sous forme d’acompte mensuel ou trimestriel, liquidé et prélevé directement par l’administration sur le compte bancaire du contribuable.

💡 Astuce mémo

CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 % = 17,2 %

📊 Tableaux de synthèse

Micro-foncier et régime réel