★ À maîtriser
En France, le droit moderne de l’urbanisme apparaît après la Première Guerre mondiale, lorsque l’aménagement des agglomérations fait l’objet d’une législation spécifique.
En France, la population urbaine est passée de plus de 8 millions de personnes en 1846, soit environ un quart de la population, à plus de 50 millions en 2021, soit environ 80 % de la population.
Compléments
Selon l’étude d’impact de la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, 6,4 % du territoire national était artificialisé et 20 000 à 30 000 hectares d’espaces naturels et agricoles disparaissaient chaque année.
L’étalement urbain favorisé par la consommation foncière accroît les déplacements automobiles et entraîne des pertes de production agricole et de biodiversité.
Urbanisation rapide → règles spécifiques
★ À maîtriser
📌 L’urbanisme ne relève en principe pas des compétences de l’Union européenne, mais le droit de l’Union l’affecte notamment par l’intermédiaire de l’environnement et du droit de la concurrence.
L’article 34 de la Constitution réserve au législateur la fixation des principes fondamentaux du régime de la propriété, tandis que l’article 17 de la DDHC proclame le droit de propriété inviolable et sacré et encadre les atteintes publiques, notamment par l’exigence d’une juste et préalable indemnité en matière d’expropriation.
Les règles locales d’urbanisme prennent généralement la forme d’un texte réglementaire accompagné de documents graphiques qui en précisent le champ d’application sur le terrain.
Compléments
📌 Le droit de l’urbanisme encadre l’aménagement et le développement urbain, tandis que le droit de la construction porte sur l’édification des immeubles et le droit de l’environnement sur la protection du milieu de vie.
La Convention d’Aarhus du 25 juin 1998 établit des principes relatifs à la participation du public aux décisions et à l’accès à la justice en matière d’environnement.
Par un arrêt du 12 juillet 2001, la Cour de justice de l’Union européenne a soumis une opération d’aménagement en Italie à une procédure de mise en concurrence au titre de la directive européenne « travaux ».
La Loi du 20 juillet 2005 a adapté le régime français des concessions d’aménagement aux règles européennes de concurrence.
L’article 1er du Premier Protocole additionnel à la CEDH protège le droit au respect des biens, et le juge administratif français contrôle la proportionnalité entre l’intérêt général et la sauvegarde du droit de propriété.
Les Lois Littoral et Montagne ainsi que le Règlement national d’urbanisme fixent des principes d’urbanisme, le RNU s’appliquant notamment aux territoires dépourvus de plan local d’urbanisme.
La jurisprudence administrative joue un rôle majeur dans l’application du droit de l’urbanisme, tandis que les jurisprudences civile et pénale y jouent un rôle accessoire.
Le rôle pratique des circulaires, instructions et lignes directrices en urbanisme a fortement diminué depuis les Lois de décentralisation de 1983, qui ont transféré aux communes une partie des compétences en la matière.
★ À maîtriser
L’urbanisme opérationnel désigne la prise en charge directe par les pouvoirs publics de l’aménagement des villes.
Les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) assuraient la prévision du développement urbain, tandis que les plans d’occupation des sols (POS) constituaient les règles locales opposables aux demandes d’autorisation de construire.
Compléments
Avant la Première Guerre mondiale, la France ne disposait pas de réglementation spécifique de l’urbanisme et les collectivités s’appuyaient notamment sur la législation domaniale et des polices spéciales de la propriété privée.
La Loi Cornudet exigeait ces projets notamment dans toutes les communes de plus de 10 000 habitants et dans les communes sinistrées par la guerre.
Les plans issus de la Loi Cornudet délimitaient les voies publiques, les places, les jardins, les emplacements réservés aux services publics et les réserves boisées, puis s’imposaient aux constructeurs par des règles écrites.
La Loi Cornudet a imposé un plan d’aménagement aux lotissements, et la Loi du 19 juillet 1924 a ensuite instauré un régime d’autorisation préalable des lotissements.
En 1943, le permis de construire était délivré au nom de l’État par le préfet, et la Loi du 15 juin 1943 a posé les bases de l’urbanisme réglementaire.
Les projets d’aménagement ont pu se limiter à des lignes générales d’évolution urbaine, ensuite précisées au fur et à mesure des besoins par des projets complémentaires.
SDAU prévoient, POS réglementent
★ À maîtriser
Compléments
Les Lois de décentralisation ont redistribué les pouvoirs d’urbanisme, mais l’aménagement communal doit rester cohérent avec les espaces voisins et tenir compte des intérêts de l’État, de la région et du département.
Entre 1986 et 1991, le nombre de contentieux administratifs de l’urbanisme a été multiplié par trois après la décentralisation.
L’ordonnance du 8 décembre 2005 a regroupé les procédures en quatre types :
La Loi du 18 juillet 1985 a transféré aux communes dotées d’un plan des compétences foncières et a notamment créé le droit de préemption urbain et le financement d’équipements publics par des constructeurs privés.
Au 1er juillet 1999, plus de 15 000 communes, réunissant plus de 52 millions d’habitants, disposaient d’un POS approuvé et maîtrisaient les autorisations d’occupation des sols et les procédures d’aménagement sur leur territoire.
★ À maîtriser
Le concept de développement durable provient du rapport Brundtland, publié en 1987 par la Commission des Nations Unies sur l’environnement et le développement, et est entré dans la sphère juridique lors du Sommet de la Terre de Rio de Janeiro en 1992.
L’article 6 de la Charte de l’Environnement impose aux politiques publiques de concilier la protection et la mise en valeur de l’environnement, le développement économique et le progrès social.
Depuis la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme comprend l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols.
Les huit catégories d’objectifs de l’article L.101-2 couvrent l’équilibre entre aménagement et protection, la qualité urbaine, architecturale et paysagère, la mixité, la sécurité et la salubrité publiques, la prévention des risques et pollutions, la protection des milieux et paysages, la préservation de la qualité de l’air, de l’eau et des sols, ainsi que la lutte climatique, la réduction des gaz à effet de serre et les énergies renouvelables.
Compléments
La Loi Barnier de février 1995, puis la Loi constitutionnelle du 1er mars 2005 conférant une valeur constitutionnelle à la Charte de l’Environnement, ont donné un fondement juridique au développement durable.
Les choix répondant aux besoins présents ne doivent pas compromettre la capacité des générations futures et des autres peuples à satisfaire leurs propres besoins.
L’article 7 de la Charte de l’Environnement fait de la participation des citoyens concernés un moyen de concilier protection de l’environnement, développement économique et progrès social.
Les Lois Grenelles de 2008 et 2010 ont renforcé le volet environnemental du droit de l’urbanisme.
📌 Les objectifs parfois contradictoires du développement urbain durable peuvent être conciliés par le zonage ou arbitrés après un bilan des avantages et des inconvénients, sans exiger des objectifs incompatibles sur un même terrain.
★ À maîtriser
📌 Une dérogation écarte une règle pour un projet tout en maintenant cette règle dans son principe, tandis qu’une mise en compatibilité adapte le document d’urbanisme au projet d’intérêt général.
Compléments
Les documents de planification sectoriels comprennent notamment : les plans de prévention des risques d’inondation (PPRI), les plans de prévention des risques technologiques (PPRT), les schémas régionaux
Les documents sectoriels ont été articulés avec les documents d’urbanisme de droit commun afin d’assurer leur compatibilité ou leur prise en compte.
Les SCOT et les PLU sont soumis à une procédure d’évaluation environnementale en application du droit de l’Union européenne.
La règle encadre le projet, ou s’adapte à lui
★ À maîtriser
Le transfert de la compétence d’élaboration des PLU aux communautés de communes et aux communautés d’agglomération n’a pas été réalisé intégralement, notamment en raison des minorités de blocage communales et de la constitution d’intercommunalités parfois très vastes.
Depuis la réforme de 2015 du règlement du PLU, seul le zonage est obligatoire, tandis que la réglementation de l’occupation des sols intervient lorsqu’elle est utile à la mise en œuvre des objectifs du PADD.
La Loi du 25 mars 2009 a permis à une personne publique et à des constructeurs de conclure des conventions de projets urbains partenariaux afin de financer les équipements publics rendus nécessaires par une opération d’aménagement ou de construction.
Compléments
Au début des années 2010, la notion d’urbanisme de projet apparaît et inspire quelques réformes ponctuelles.
Les secteurs de projet des PLU peuvent s’appuyer sur des Orientations d’Aménagement et de Programmation qui, dans certains cas, complètent le règlement.
Les conventions de projets urbains partenariaux sont prévues à l’article L.332-11-3 du Code de l’urbanisme et sont toujours en vigueur.
La Loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé les Opérations de Revitalisation de Territoire, mises en place par convention entre plusieurs personnes publiques et parfois des acteurs privés pour conduire des opérations d’urbanisme à grande échelle.
★ À maîtriser
📌 Les POS, conçus dans une période privilégiant l’extension urbaine, avaient principalement pour objet de réglementer l’occupation des sols, tandis que les PLU répondent davantage au renouvellement urbain par une approche stratégique et opérationnelle.
La Loi SRU du 13 décembre 2000 a créé les PLU pour inscrire l’urbanisme dans une logique de renouvellement urbain.
Un PLU définit un PADD pour le territoire couvert, fixe le droit d’occupation des sols et encadre les opérations d’aménagement urbain.
La Loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la caducité des POS qui n’auraient pas été remplacés par un PLU au 26 mars 2017, entraînant l’application du Règlement National d’Urbanisme.
La Loi ALUR a prévu le transfert de plein droit de la compétence d’élaboration des PLU aux communautés de communes et aux communautés d’agglomération.
📌 Le transfert de compétence en matière de PLU est bloqué si au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population intercommunale s’y opposent.
Le PLU doit respecter les principes généraux de l’urbanisme des articles L.101-1 et L.101-2 du Code de l’urbanisme, qui lui sont directement opposables.
Lorsqu’ils existent sur le territoire, le PLU doit être compatible avec le SCOT, le schéma de mise en valeur de la mer et le programme local de l’habitat.
📌 La conformité impose une identité précise avec la règle supérieure, tandis que la compatibilité exige seulement que le PLU ne remette pas en cause ses orientations essentielles.
Compléments
La Loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a étendu aux intercommunalités le principe selon lequel le PLU doit couvrir l’intégralité du territoire.
Les autres normes supérieures mentionnées sont :
Un PLUi peut comporter des éléments supplémentaires tels qu’un programme local de l’habitat ou un plan de mobilité.
★ À maîtriser
📌 Le règlement et les OAP doivent être cohérents avec le PADD et complémentaires entre eux, et le rapport de présentation doit faire apparaître l’utilité de la réglementation retenue.
L’évaluation environnementale présente : les incidences prévisibles du plan sur les milieux naturels, les solutions de substitution envisagées pour réduire les impacts, les mesures destinées à éviter les effets environnementaux négatifs, les mesures destinées à réduire ces effets, les mesures destinées, si nécessaire, à les compenser
Le PADD n’est pas opposable aux tiers, contrairement au règlement et aux OAP.
La Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 impose au PADD de tenir compte des objectifs de réduction du rythme de l’artificialisation fixés dans les documents supérieurs, notamment le schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires et le SCOT.
Compléments
Depuis 2015, le rapport de présentation doit justifier le choix de recourir aux différentes possibilités de réglementation de l’occupation des sols.
Un rapport de présentation est nécessaire lors de l’élaboration du PLU, de sa révision et de sa mise en compatibilité, et son contenu fait l’objet d’une attention particulière du juge administratif.
Le PADD définit notamment les orientations des politiques suivantes : aménagement, équipement, urbanisme, paysage, protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, préservation ou remise en état des continuités écologiques, habitat, transports et déplacements, réseaux d’énergies et développement des énergies renouvelables, communications numériques, équipements commerciaux, développement économique et loisirs
Le PADD doit fixer des objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et de lutte contre l’étalement urbain.
Le PADD doit également intégrer la préoccupation d’optimiser la densification des territoires urbanisés.
Le rapport éclaire le projet du PADD, puis le règlement et les OAP le mettent en œuvre.
★ À maîtriser
📌 Les OAP doivent être cohérentes avec le PADD et constituent des documents d’exécution qui lui sont subordonnés.
La Loi Climat et Résilience a rendu obligatoires certaines OAP portant sur l’échéancier prévisionnel d’ouverture à l’urbanisation et les équipements correspondants, ainsi que les actions et opérations nécessaires aux continuités écologiques prévues à l’article L.151-6-2 du Code de l’urbanisme.
Lorsqu’une même zone relève à la fois d’une OAP et du règlement, ces deux pièces doivent être complémentaires et cette complémentarité doit être justifiée dans le rapport de présentation.
Seul le règlement du PLU peut rendre un terrain inconstructible, car une OAP ne peut fixer que des orientations et non des règles détaillées de construction.
Les autorisations d’urbanisme doivent être compatibles avec les OAP, tandis qu’elles doivent être conformes au règlement du PLU.
Un projet peut s’écarter ponctuellement d’une OAP s’il ne contrarie pas ses orientations essentielles, et sa compatibilité s’apprécie globalement au regard de ses effets sur les objectifs de l’OAP.
Compléments
La Loi SRU a d’abord intégré les orientations d’aménagement au sein du PADD, où elles pouvaient préciser des projets de quartier, notamment la préservation des centres-villes ou bourgs et la création ou le développement de quartiers.
La Loi Grenelle 2 a institué les OAP comme document autonome.
La CAA Lyon a jugé le 13 février 2018 qu’une OAP ne pouvait préciser les caractéristiques des constructions, qui relèvent du règlement.
Dans son arrêt du 18 novembre 2024, le Conseil d’État a posé le principe d’une appréciation globale des effets d’un projet sur les objectifs de l’OAP. - CE
📌 Pour être opposables, les OAP doivent contenir des orientations assez précises à l’échelle locale pour permettre d’en apprécier le respect, sans se substituer au règlement.
Le règlement impose la conformité ; les OAP appellent seulement la compatibilité.
★ À maîtriser
📌 Les règles quantitatives fixent précisément une valeur et s’interprètent plus strictement, tandis que les règles qualitatives expriment un but à atteindre et peuvent laisser une marge d’appréciation à l’administration.
Compléments
Le règlement peut notamment fixer des règles relatives : aux accès et voiries, à la hauteur maximale des constructions, à l’aspect extérieur des constructions, aux couleurs des façades et clôtures, à l’aménagement des espaces verts, aux retraits par rapport aux voies publiques ou aux terrains voisins
Les règles du règlement peuvent être écrites ou représentées par des cartes et des schémas appelés documents graphiques.
Une règle alternative associe une règle de principe à une ou plusieurs exceptions et assouplit notamment les règles de hauteur ou d’emprise au sol.
Les zones urbaines sont déjà urbanisées et déjà équipées pour recevoir des constructions, conformément à l’article R.151-18 du Code de l’urbanisme.
★ À maîtriser
📌 Une zone à urbaniser dont les voies publiques et réseaux sont présents en périphérie immédiate peut accueillir des constructions lors d’une opération d’aménagement ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes, tandis qu’une zone insuffisamment desservie n’est pas ouverte à court terme.
📌 Pour ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser insuffisamment desservie, une modification ou une révision du PLU est nécessaire et doit intégrer de nouvelles OAP.
📌 Le classement agricole peut porter sur des terres sans exploitation effective si elles présentent un potentiel agricole, même si leur aspect visuel n’est pas agricole lorsque le secteur environnant est lui-même agricole.
Compléments
📌 Lorsqu’une modification ouvre une zone à urbaniser, l’organe délibérant doit motiver l’utilité de cette ouverture au regard des possibilités de construire dans les zones déjà urbanisées et justifier la faisabilité opérationnelle des projets dans ces zones.
📌 En zone agricole, les constructions nécessaires au service public ou d’intérêt collectif sont autorisées si elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et ne sont pas incompatibles avec une activité agricole, forestière ou pastorale.
★ À maîtriser
📌 Le débat de l’organe délibérant sur les orientations générales du PADD a lieu sans vote et au moins deux mois avant l’examen du projet de PLU.
📌 L’élaboration et la révision du PLU sont systématiquement soumises à une évaluation environnementale, tandis qu’une modification ne l’est que si elle risque d’affecter significativement un site Natura 2000 ou si un examen au cas par cas révèle des incidences notables.
📌 Après une enquête publique, toute modification du projet de PLU doit résulter de celle-ci et tenir compte des avis, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur, sous peine d’illégalité.
📌 Le PLU approuvé devient exécutoire dès sa transmission au préfet s’il est publié sur le portail national de l’urbanisme et si le territoire est couvert par un SCOT approuvé ; en l’absence de SCOT approuvé, il devient exécutoire un mois après sa transmission, sauf demande de modifications du préfet pendant ce délai.
Compléments
La délibération prescrivant l’élaboration du PLU fixe les modalités de concertation, qui doivent être respectées, puis elle est notifiée aux personnes publiques associées et fait l’objet d’un affichage et d’une publicité.
Les personnes publiques associées comprennent notamment :
L’évaluation environnementale est préparée en même temps que le projet de PLU et intégrée au rapport de présentation, puis l’autorité environnementale de l’État est saisie après l’arrêt du projet.
Lors d’une enquête publique, un commissaire enquêteur désigné par le président du tribunal administratif recueille les observations et remet un rapport avec des conclusions favorables, éventuellement assorties de réserves ou de recommandations, ou défavorables.
Lors d’une participation du public par voie électronique, le dossier est consultable en ligne et les observations sont déposées par voie électronique, mais le dossier doit aussi être consultable sur support papier dans les mairies concernées.
📌 Une enquête publique complémentaire est nécessaire si les modifications du projet portent atteinte à l’économie générale du plan en changeant substantiellement les possibilités de construction ou d’usage des sols.
📌 Si une panne ou des difficultés techniques empêchent la publication du PLU sur le portail national de l’urbanisme, la collectivité peut utiliser les modalités de publicité du CGCT mais doit publier le PLU sur le portail dans un délai de six mois.
Prescription, préparation, arrêt, consultation, participation du public, approbation, publication.
★ À maîtriser
📌 La révision du PLU est en principe nécessaire lorsque la collectivité décide de changer les orientations définies par le PADD, tandis que la modification est la procédure de droit commun dans les autres hypothèses.
📌 Il y a changement des orientations du PADD lorsque la collectivité remet en cause une composante importante de son projet d’aménagement du territoire ; une simple adaptation du règlement, des documents graphiques ou d’une OAP ne nécessite donc pas une révision.
🔄 La procédure de révision comprend les étapes suivantes :
Le projet de modification est notifié aux PPA et aux maires concernés, puis mis à la disposition du public pendant un mois, sauf remplacement par une PPVE ou une enquête publique ; si la modification est soumise à évaluation environnementale, une enquête publique ou une PPVE est obligatoire.
Compléments
Le PLU peut évoluer pour tenir compte des besoins de la population, de nouveaux projets ou des changements de politiques publiques.
La Loi du 26 novembre 2025, dite de simplification du droit de l’urbanisme, a simplifié la distinction entre les procédures d’évolution du PLU à compter du 26 mai 2026 et supprimé les anciennes procédures de révision allégée et de modification simplifiée.
La révision du PLU est régie par les articles L.153-31 à L.153-35 du Code de l’urbanisme.
Depuis le 26 mai 2026, la réduction d’un espace boisé classé, la réduction d’une zone agricole ou naturelle et la diminution de certaines protections environnementales ne rendent plus, à elles seules, la révision obligatoire.
La modification du PLU est régie par les articles L.153-36 à L.153-44 du Code de l’urbanisme.
📌 Par exception, une modification peut changer certaines orientations du PADD pour favoriser le développement des énergies renouvelables, de l’hydrogène renouvelable ou du stockage d’électricité, ou pour identifier des secteurs où les logements doivent être affectés à la résidence principale.
📌 Avant d’ouvrir une zone à l’urbanisation, l’organe délibérant doit adopter une délibération motivée justifiant l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation disponibles dans les zones déjà urbanisées et de la faisabilité opérationnelle du projet.
À l’issue de la participation du public, le maire ou le président de l’intercommunalité présente le bilan à l’organe délibérant, qui peut adapter le projet pour tenir compte des avis des PPA et des observations du public, puis l’approuve par délibération motivée.
La loi du 26 novembre 2025 a supprimé la distinction entre modification classique et modification simplifiée ; les règles nouvelles s’appliquent depuis le 26 mai 2026, mais pas aux procédures déjà en cours à cette date.
Révision si le PADD change ; modification sinon
★ À maîtriser
Les procédures de mise en compatibilité se répartissent entre celles qui assurent la compatibilité avec une norme supérieure et celles qui assurent la compatibilité avec une opération d’aménagement.
La mise en compatibilité permet de faire prévaloir une opération déclarée d’utilité publique sur les règles du PLU, sans restriction quant à l’importance de l’adaptation, notamment au regard des orientations du PADD.
L’évaluation environnementale est notamment obligatoire lorsque la mise en compatibilité vise à autoriser un projet susceptible d’affecter significativement un site Natura 2000 ou lorsqu’elle a des incidences notables sur l’environnement.
Après l’enquête publique, le préfet soumet le dossier à l’avis de l’organe délibérant de la collectivité chargée du PLU, qui doit répondre dans un délai de deux mois ; l’acte déclarant l’opération d’utilité publique et approuvant la mise en compatibilité est pris par arrêté préfectoral ou, pour certains projets importants, par décret en Conseil d’État, puis publié sur le portail national de l’urbanisme.
Compléments
La mise en compatibilité avec une opération d’aménagement a été consacrée pour la première fois par la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 et est aujourd’hui régie par les articles L.153-54 à L.153-59 du Code de l’urbanisme.
En 2010, le Conseil d’État a jugé cette procédure conforme au principe de libre administration des collectivités territoriales et a refusé de transmettre la QPC au Conseil constitutionnel.
Le préfet établit le projet de mise en compatibilité et le présente lors d’une réunion d’examen conjoint à laquelle participent l’autorité chargée du PLU, les PPA et les maires des communes concernées.
Lorsque l’évaluation environnementale est requise, l’autorité environnementale de l’État est saisie pour avis et le préfet organise une enquête publique portant à la fois sur l’utilité publique de l’opération et sur la mise en compatibilité du PLU.
📌 Entre l’ouverture de l’enquête publique et l’adoption de la déclaration d’utilité publique, le PLU ne peut être modifié ni révisé sur les dispositions concernées par la mise en compatibilité.
Opération d’utilité publique → adaptation du PLU
★ À maîtriser
📌 Le certificat d’urbanisme d’information renseigne de façon générale sur la constructibilité du terrain, tandis que le certificat d’urbanisme opérationnel indique si un projet déterminé peut être réalisé au regard des règles applicables.
Le certificat d’urbanisme indique notamment :
La stabilisation des règles par un certificat d’urbanisme dure 18 mois et peut être prorogée par périodes d’un an sur demande du propriétaire présentée au moins deux mois avant l’expiration du délai initial.
Les autorisations de construire sont le permis de construire et la déclaration préalable de travaux, tandis que les constructions nouvelles sont en principe soumises à permis sauf dispense de formalité ou obligation de déclaration préalable.
Hors des espaces protégés, certaines constructions nouvelles sont dispensées de formalité si leur hauteur ne dépasse pas 12 m, leur emprise au sol ne dépasse pas 5 m² et leur surface de plancher ne dépasse pas 5 m².
Une déclaration préalable est requise pour les constructions nouvelles de plus de 5 m² qui ne dépassent pas 12 m de hauteur, 20 m² d’emprise au sol et 20 m² de surface de plancher.
Le changement simple de destination d’un bâtiment existant est soumis à déclaration préalable, tandis qu’un changement accompagné d’une modification de façade est soumis à permis de construire.
Compléments
Créé en 1971, le certificat d’urbanisme est facultatif et ne constitue pas un préalable obligatoire à une demande de permis de construire.
Le délai d’instruction est d’un mois pour un certificat d’urbanisme d’information et de deux mois pour un certificat opérationnel.
Le maire délivre le certificat d’urbanisme par arrêté et le notifie au demandeur.
Le certificat opérationnel indique aussi les conditions de desserte du terrain par les équipements publics, les voies publiques et les réseaux d’assainissement, et précise si le terrain peut accueillir le projet joint à la demande.
La stabilisation des règles obtenue par un certificat d’urbanisme peut bénéficier à un tiers, et la délivrance d’un certificat illégal engage la responsabilité pour faute de l’administration.
Sont également dispensées de formalité les habitations légères situées dans certains terrains ou parcs autorisés et les dépendances d’une maison familiale de vacances agréée dont la surface de plancher ne dépasse pas 35 m².
Les piscines dont le bassin ne dépasse pas 10 m² sont dispensées de formalité.
Certaines constructions provisoires sont dispensées de formalité pour une durée de trois mois à un an, notamment celles destinées au relogement d’urgence après un sinistre ou une catastrophe, ou à l’hébergement d’urgence de personnes migrantes demandant l’asile ; le constructeur doit ensuite remettre le terrain en état initial.
Permis au-delà des seuils ; déclaration dans les seuils intermédiaires
★ À maîtriser
📌 Lorsqu’une commune est dotée d’un PLU approuvé, le maire est compétent pour délivrer les autorisations d’urbanisme, mais la commune peut déléguer cette compétence à l’intercommunalité compétente en urbanisme.
La mairie délivre un récépissé indiquant le délai d’instruction ; si le dossier est incomplet, l’administration doit demander les pièces manquantes dans le mois suivant sa réception, et le délai d’instruction court alors à compter de leur réception.
Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois pour un permis de construire une maison individuelle, d’un mois pour une déclaration préalable et de trois mois pour un permis portant sur un autre projet.
Compléments
📌 La délégation à l’intercommunalité doit être reconduite lors du renouvellement du conseil municipal et après l’élection du président ; à défaut de confirmation dans les délais prévus, la commune redevient compétente.
Certains projets restent autorisés au nom de l’État par le maire ou le préfet, notamment les travaux réalisés pour le compte d’un État étranger ou d’une organisation internationale et les logements sociaux dans les communes n’ayant pas atteint leurs objectifs.
La demande de permis ou la déclaration préalable peut être déposée par le propriétaire, son mandataire ou une personne attestant être autorisée à réaliser les travaux ; l’administration contrôle cette qualité au-delà de l’attestation seulement en cas de fraude suspectée.
Les contentieux portant sur la qualité du demandeur relèvent du juge judiciaire et non du juge administratif.
Si l’administration ne réclame pas les pièces manquantes dans le mois suivant la réception du dossier, celui-ci est réputé complet ; une seconde demande de pièces ne reporte pas le point de départ du délai d’instruction.
Lorsque l’avis de l’architecte des bâtiments de France est requis, le délai d’instruction de droit commun est majoré d’un mois.
Les consultations obligatoires permettent notamment de prendre en compte les intérêts d’autres collectivités, de déterminer certaines participations financières et de considérer des législations telles que la sécurité incendie, les monuments historiques ou les réserves naturelles.
Les consultations obligatoires sont généralement enfermées dans un délai d’un mois ; passé ce délai, l’avis est réputé favorable.
Pendant l’instruction et avant une décision expresse ou tacite, le demandeur peut modifier son projet sans en changer la nature, en transmettant une demande et de nouvelles pièces intégrées au dossier initial. - conseil d’état, 1er décembre 2023
Le Conseil d’État a admis le 11 avril 2025 que ces modifications peuvent intervenir après que l’administration a signalé des non-conformités du projet au règlement du PLU.
Dossier complet → instruction → décision expresse ou tacite
★ À maîtriser
📌 Une autorisation expresse prend la forme d’un arrêté indiquant clairement si le projet est accordé ou refusé ; l’autorisation devient exécutoire après notification au demandeur et transmission au préfet pour le contrôle de légalité.
📌 Un refus ou un sursis à statuer doit être motivé et la décision doit être notifiée directement au demandeur.
📌 En principe, le silence de l’administration à l’expiration du délai d’instruction vaut acceptation tacite, mais certaines protections du terrain ou certains avis défavorables ou assortis de prescriptions de l’ABF entraînent un rejet tacite.
📌 Les autorisations d’urbanisme contrôlent la conformité aux règles d’utilisation des sols, mais pas le respect des règles de droit privé, dont l’application relève du juge judiciaire.
Compléments
📌 Une autorisation accordée ou une décision de non-opposition à déclaration préalable doit être affichée en mairie ou publiée électroniquement et affichée sur le terrain, de façon visible depuis une voie, pendant toute la durée du chantier.
📌 Lorsqu’une autorisation tacite entraîne des participations financières, leur montant doit être fixé par arrêté dans les deux mois suivant la naissance de l’autorisation.
📌 Lorsque le projet méconnaît une règle d’urbanisme impérative, l’administration doit refuser l’autorisation ; le refus est également obligatoire si le projet exige une extension de réseau public dont le délai et le maître d’ouvrage ne peuvent être indiqués.
📌 Une règle permissive laisse à l’administration une marge pour refuser un projet, contrairement à une règle impérative qui impose le refus en cas de non-conformité.
Une autorisation d’urbanisme peut être simple, assortie de prescriptions ou dérogatoire lorsqu’elle comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme.
Le cours annonce cinq cas dans lesquels un sursis à statuer peut être opposé.
Règle impérative : refus obligatoire ; règle permissive : marge d’appréciation
★ À maîtriser
📌 La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 permet un sursis pour un projet de construction consommant des espaces naturels, agricoles et forestiers et susceptible de compromettre les objectifs de réduction de cette consommation.
📌 Le sursis à statuer est facultatif et ne peut en principe excéder deux ans ; un second sursis fondé sur une autre disposition législative est possible, dans la limite de trois ans au total.
Compléments
Un sursis à statuer peut être opposé dans les territoires où des opérations d’aménagement sont en cours de réalisation.
À l’expiration du sursis, l’administration prend une décision définitive dans les deux mois suivant la confirmation de la demande initiale par le demandeur, qui peut se limiter à une lettre sans nouveau dossier.
★ À maîtriser
Le retrait d’une autorisation d’urbanisme exige que l’acte soit illégal et que le retrait intervienne dans les trois mois ; passé ce délai, il ne peut avoir lieu que sur demande explicite du constructeur.
Les travaux doivent commencer dans les trois ans suivant la notification de l’autorisation ou la naissance du permis tacite, faute de quoi l’autorisation devient caduque.
Le commencement des travaux exige des actes matériels d’exécution : une déclaration d’ouverture de chantier, des travaux préparatoires, un défrichement, un décapage ou l’installation d’une baraque de chantier ne suffisent pas à eux seuls.
Le droit de visite et de communication peut être exercé pendant six ans après l’achèvement des travaux, entre 6 heures et 21 heures, sauf lorsque les lieux sont ouverts au public.
L’administration dispose de trois mois pour contester la conformité déclarée dans la DACT, délai qui peut être porté à cinq mois dans certaines hypothèses.
Compléments
Avant le retrait, l’administration doit respecter une procédure contradictoire et laisser au constructeur un délai raisonnable pour présenter ses observations, d’au moins dix jours selon la jurisprudence.
Une interruption de travaux de plus d’un an entraîne la péremption seulement si elle survient après le délai de trois ans prévu pour leur commencement.
Un recours en annulation devant le juge administratif suspend le délai de validité, qui ne recommence à courir qu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.
Le constructeur peut demander une prorogation d’un an au plus tard deux mois avant l’expiration de l’autorisation, si les règles d’urbanisme n’ont pas changé ; une seconde prorogation d’un an est possible.
La déclaration d’ouverture de chantier est adressée au maire par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager conformément à l’article R424-16 du code de l’urbanisme.
📌 Après l’ouverture du chantier, le maire, les fonctionnaires et agents assermentés ainsi que le préfet peuvent visiter les lieux concernés et se faire communiquer les documents relatifs aux opérations.
📌 Pour visiter un domicile ou des locaux comportant des parties d’habitation, l’administration doit obtenir l’accord de l’occupant ; en cas de refus ou d’absence, elle doit obtenir une ordonnance du juge des libertés et de la détention.
📌 Si la conformité n’est pas contestée dans le délai applicable, l’administration ne peut plus la contester, mais une action pénale ou civile demeure possible ; le constructeur peut demander une attestation de non-contestation.
📌 Si l’administration estime les travaux non conformes, elle met le constructeur en demeure, dans le délai de trois mois, de déposer une demande d’autorisation modificative ou de mettre les travaux en conformité.
★ À maîtriser
📌 Dans une commune dotée d’un PLU, le droit de préemption urbain peut être institué sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser ; son institution est facultative et relève en principe de la commune.
📌 Dans une commune couverte par un PLU, le droit de préemption peut répondre à l’un des objectifs légaux si le projet est réel et antérieur à la décision ; avec une simple carte communale, il doit viser un équipement ou une opération d’aménagement déterminée, précisé dans la délibération instituant la zone.
📌 Le juge administratif vérifie que le projet de préemption correspond à une action ou une opération d’aménagement ayant une consistance suffisante et qu’il est réel, notamment au moyen de documents établissant son existence avant la décision.
Compléments
Une commune peut déléguer sa compétence à l’intercommunalité avec son accord, et certaines intercommunalités deviennent compétentes de plein droit si elles détiennent la compétence en matière de PLU.
L’institution d’une zone de préemption fait l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois et d’une mention dans deux journaux locaux, ainsi que d’une information de la chambre des notaires, de l’ordre des avocats, de la direction départementale des finances publiques et du greffe des tribunaux judiciaires.
Une zone de préemption peut être instituée sans limitation de durée, mais la commune peut la supprimer puis la rétablir ultérieurement.
Une loi de 2009 permet au préfet d’instituer le droit de préemption urbain dans les communes carencées au regard de leurs objectifs de logements sociaux ; depuis 2018, cette substitution s’applique aussi lorsqu’un POS est devenu caduc faute d’avoir été transformé en PLU.
Le droit de préemption urbain sert d’instrument d’acquisition foncière plus souple et moins onéreux que l’expropriation, et permet à l’administration de suivre le marché immobilier et parfois d’agir contre la spéculation.
Depuis 2018, le droit de préemption peut aussi servir à relocaliser des activités industrielles, commerciales, artisanales ou de service, ou à reloger des occupants définitivement évincés de leur habitation par une opération d’aménagement.
📌 Le juge vérifie la pertinence des motifs au regard des objectifs légaux et l’adéquation du bien et de son prix à l’objectif poursuivi ; une préemption poursuivant une finalité purement anti-spéculative est illégale.
📌 La décision de préemption doit indiquer l’objet et la nature du projet, sans devoir en détailler les caractéristiques précises, et ne doit pas être entachée de détournement de pouvoir à des fins étrangères à l’intérêt général.
Les particuliers ne bénéficient pas d’une procédure particulière d’information sur le périmètre et peuvent demander un certificat d’urbanisme pour savoir si leur bien est situé dans une zone de préemption.
En 2007, le Conseil d’État a décrit le droit de préemption comme difficilement accepté et générateur d’un contentieux abondant révélant l’inadaptation du cadre juridique alors en vigueur. - CE
★ À maîtriser
📌 L’administration dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour prendre et notifier sa décision ; une demande de pièces non prévue par les textes ne suspend pas le délai.
Compléments
La DIA indique l’identité du vendeur, la nature de l’immeuble et les conditions principales de vente ; lorsqu’un terrain a accueilli une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement, elle mentionne aussi les éléments relatifs à la pollution des sols.
L’administration peut demander une seule fois des documents et demander à visiter le bien, à condition de le faire dans le délai de deux mois dont elle dispose pour exercer le droit de préemption.
L’absence de DIA entraîne la nullité de la vente, laquelle se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété.
La consultation du service des domaines est obligatoire lorsque le prix indiqué dans la DIA dépasse 180 000 € ; le service dispose d’un mois pour rendre son avis, après quoi l’administration peut décider sans avis.
Si le propriétaire maintient le prix de la DIA après une offre inférieure, l’administration peut renoncer ou saisir le juge judiciaire de l’expropriation dans les quinze jours pour faire fixer le prix.
Lorsque l’administration préempte au prix de la DIA, la vente est parfaite par accord sur la chose et le prix ; le prix doit être payé dans les quatre mois suivant la notification, faute de quoi l’administration est réputée avoir renoncé.
Après fixation judiciaire du prix, les parties disposent de deux mois à compter du caractère définitif du jugement pour accepter le prix ou renoncer ; leur silence vaut acceptation et entraîne le transfert de propriété à l’administration.
Si l’administration renonce après la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre librement pendant cinq ans à compter de la décision judiciaire au prix fixé par celle-ci.
📌 Si une décision de préemption est annulée sans transfert de propriété, l’administration ne peut préempter à nouveau le bien pendant un an à compter de la décision définitive ; si la propriété a été transférée, elle doit proposer la rétrocession à l’ancien propriétaire puis, en cas de refus, à l’acquéreur.
Depuis le décret du 27 juillet 2026, un avis des domaines obtenu avant la DIA peut satisfaire à l’obligation de consultation s’il porte sur le même bien et reste valide, les avis ayant une durée de validité de douze ou dix-huit mois.
Si l’administration renonce avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre librement au prix de la DIA et ne doit déposer une nouvelle DIA que si la vente n’a pas eu lieu dans les trois ans.
| Document | Fonction | Effet |
|---|---|---|
| SDAU | Prévoir l’évolution urbaine | Non opposable aux autorisations |
| POS | Réglementer localement | Opposable aux autorisations |
| SCOT | Succéder aux SDAU | Document de cohérence territoriale |
| PLU | Succéder aux POS | Document local d’urbanisme |
| Rapport | Exigence | Application au PLU |
|---|---|---|
| Conformité | Respect précis de la règle | S’impose au projet par le règlement |
| Compatibilité | Respect des orientations essentielles | S’applique aux projets au regard des OAP et aux PLU face aux documents supérieurs |
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