QCM : Règles du bail d’habitation (63 questions)

Explication

Le bail d’habitation est un contrat synallagmatique : le propriétaire met le logement à disposition et le locataire verse le loyer convenu. La prestation de service porte sur une activité, la donation ne prévoit pas ce loyer, et la vente transfère la propriété.

Explication

La loi du 6 juillet 1989 est le texte central pour les baux d’habitation constituant la résidence principale, et son article 2 en définit notamment le champ d’application. Le Code civil pose des règles générales, la loi ALUR a modifié et complété ce régime, et le CCH encadre notamment certaines caractéristiques du logement.

Explication

Pour un logement meublé loué comme résidence principale à un étudiant, la durée généralement prévue est de neuf mois. Un an correspond au meublé ordinaire, trois ans au logement vide, et d’un à dix mois au bail mobilité.

Explication

La résidence principale entraîne l’application de règles protectrices, tandis que la résidence secondaire est en principe hors de ce régime protecteur. L’inversion des deux résidences méconnaît cette distinction, et les catégories du logement social et du bail mobilité ne découlent pas de ce seul critère.

Explication

Le locataire occupe le logement et paie le loyer, tandis que le bailleur met le logement à disposition. Garantir les obligations d’un locataire relève de la caution, et agir pour le compte du bailleur relève du mandataire.

Explication

Une agence qui signe au nom du propriétaire peut être mentionnée comme mandataire sans devenir le bailleur. La qualité de bailleur ne découle pas de la signature pour autrui ni de l’organisation des visites, et la caution garantit certaines obligations du locataire.

Explication

Après la visite et l’étude du dossier, la démarche comprend la rédaction et la signature du contrat, le paiement des sommes initiales, puis l’état des lieux d’entrée. Placer l’état des lieux avant la conclusion inverse les étapes, omettre le paiement laisse de côté une phase prévue, et le choix d’un assureur ne remplace pas l’étude du dossier.

Explication

Le consentement des parties doit être libre, éclairé et non vicié ; une pression qui altère la liberté du choix fait défaut à cette exigence. La capacité juridique est une condition distincte, tandis que l’écrit et le prix relèvent d’autres conditions de formation du bail.

Explication

La loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit conforme au contrat type défini par décret. L’acte authentique n’est pas imposé, l’accord oral ne satisfait pas à l’exigence d’écrit, et le contrat ne peut être librement rédigé hors du cadre du contrat type.

Explication

La désignation doit décrire le logement de façon précise, notamment son adresse, sa localisation, sa nature, son régime de copropriété, sa surface, ses pièces, ses équipements et ses annexes. Se limiter à l’adresse omet des caractéristiques, tandis que le loyer et ses modalités relèvent des conditions financières.

Explication

La date à laquelle les parties signent le bail peut différer de la date à laquelle celui-ci prend effet. La prise d’effet n’est donc pas nécessairement le jour de la signature, de la remise des clés ou de la rédaction.

Explication

Le bail doit indiquer le montant du loyer, ses modalités de paiement et les règles de révision éventuelle, en distinguant le loyer, les charges et les compléments possibles. Un dépôt de garantie ou les caractéristiques du logement ne remplacent pas ces précisions.

Explication

Le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur, tandis que la caution est une personne ou un dispositif garantissant certaines obligations du locataire. La confusion entre les deux consiste à attribuer à la caution la nature d’une somme versée ou au dépôt celle d’une personne garante.

Explication

Pour un logement meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer : $2 \times 900 = 1\,800$ €. Le plafond d’un mois correspond au logement nu, et les charges ne sont pas incluses dans le calcul présenté.

Explication

La clause résolutoire peut permettre la résiliation de plein droit du bail, dans les conditions prévues par la loi, notamment en cas de défaut de paiement du loyer. Elle ne sert ni à réviser le loyer ni à régler à elle seule le dépôt de garantie.

Explication

Le dossier contractuel peut réunir notamment la notice, les diagnostics, l’état des lieux d’entrée lorsqu’il est établi à la remise des clés, l’attestation d’assurance et certains extraits du règlement de copropriété. L’état des lieux de sortie relève du départ du locataire, tandis que les quittances ne constituent pas des annexes futures du bail.

Explication

L’état des lieux d’entrée peut être annexé au bail initial lorsqu’il est établi à l’entrée dans le logement. L’état des lieux de sortie intervient au départ et n’est pas annexé au bail initial; l’idée de deux états des lieux à l’entrée confond leurs moments respectifs.

Explication

Le bailleur doit garantir les vices qui empêchent l’usage normal et remettre gratuitement les quittances lorsqu’elles sont demandées. L’entretien courant et les réparations locatives relèvent du locataire; le paiement du loyer et la responsabilité des dégradations sont également des obligations locatives.

Explication

Le locataire répond des dégradations dont il est responsable et doit laisser réaliser certains travaux. Les réparations non locatives et la garantie des vices empêchant l’usage normal incombent au bailleur; la délivrance d’un logement décent relève aussi de celui-ci.

Explication

Une pièce principale satisfait au critère si elle atteint soit 9 m² avec une hauteur d’au moins 2,20 m, soit 20 m³ de volume habitable. Ici, la surface n’atteint pas 9 m², mais le seuil alternatif de volume est atteint; exiger les deux critères cumule à tort les voies alternatives.

Explication

Le critère de cuisine exige un équipement pour la cuisson et un évier alimenté en eau chaude et froide. Les installations sanitaires, l’alimentation générale en eau et le réseau électrique sont des exigences distinctes et ne compensent pas l’absence de ces équipements de cuisine.

Explication

La jouissance paisible protège l’usage normal du logement pendant toute la durée du bail contre les troubles causés par le bailleur ou les atteintes à cet usage. Le droit de propriété confond les droits du locataire avec ceux du propriétaire, l’absence de travaux restreint à tort la durée de la garantie, et les troubles de voisins ne sont pas tous supprimés par cette définition.

Explication

L’article 6 impose au bailleur les réparations autres que locatives nécessaires au maintien du logement en état. L’entretien courant ne couvre pas cette réparation importante, l’emplacement dans le logement ne suffit pas à rendre le locataire responsable, et l’obligation ne dépend pas de l’impossibilité totale d’utiliser la pièce.

Explication

La répartition distingue l’entretien courant et les petites réparations, à la charge du locataire, des réparations dues à la vétusté, à la charge du propriétaire. Inverser les deux catégories attribue mal les responsabilités, la pièce concernée ne détermine pas à elle seule la charge, et l’usage quotidien n’impute pas au locataire une dégradation due à la vétusté.

Explication

Le bailleur doit maintenir les équipements mentionnés au bail et nécessaires à l’usage normal, sauf si la panne résulte d’une mauvaise utilisation du locataire. La seule mention au bail ne neutralise pas cette exception, la règle ne met pas toute panne à la charge du propriétaire, et l’entretien annuel ne suffit pas à expliquer la réparation d’une panne causée par un mauvais usage.

Explication

L’article 7 oblige le locataire à permettre l’accès pour certains travaux si l’information a été donnée dans les formes prévues. L’accès pour travaux ne donne pas un droit d’entrée libre, l’accord discrétionnaire du locataire ne remplace pas la règle légale, et l’obligation ne dispense pas le bailleur de la procédure d’information.

Explication

Les travaux des parties communes ayant une incidence sur le logement font partie des interventions visées par l’obligation d’accès. Les travaux communs ne sont donc pas exclus par leur localisation, l’obligation ne se limite pas aux urgences, et la responsabilité du locataire dans la dégradation n’est pas une condition générale.

Explication

Le bailleur doit préciser la nature des travaux et leurs modalités d’exécution, notamment les dates, la durée et la nécessité d’accéder au logement. Une date de début seule est insuffisante, les informations financières ne remplacent pas les modalités d’exécution, et omettre l’accès ou les modalités laisse l’information incomplète.

Explication

L’usage paisible implique de ne pas détériorer le logement, de respecter le voisinage et de répondre des dégâts et nuisances causés par son animal. La présence de l’animal ne supprime pas la responsabilité du locataire, les dégâts comme les nuisances comptent, et les dommages causés par l’animal ne sont pas automatiquement imputés au propriétaire.

Explication

Lors d’une première mise en location hors zone d’encadrement, le propriétaire fixe librement le loyer. Reprendre le loyer précédent relève d’autres situations, les loyers de référence s’appliquent dans les zones concernées et l’indice concerne une révision annuelle.

Explication

Un logement classé F ou G ne peut pas faire l’objet d’une hausse du loyer manifestement sous-évalué. L’accord du locataire, les caractéristiques de confort et une clause de révision ne lèvent pas cette interdiction.

Explication

Un complément de loyer est envisageable si le logement a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et si son loyer de base hors charges est égal au loyer de référence majoré. Un loyer de base inférieur à ce plafond ne satisfait pas la condition indiquée.

Explication

Si le désaccord persiste, le locataire dispose de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge. Le délai initial de trois mois suivant la signature du bail concerne la saisine de la commission.

Explication

Les charges récupérables sont d’abord payées par le propriétaire, qui peut légalement les refacturer au locataire selon la liste exhaustive fixée par décret. Les dépenses de propriété restent à la charge du propriétaire, et la refacturation n’est pas libre.

Explication

La liste réglementaire des charges récupérables est exhaustive : une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être réclamée sous cette forme. Le lien avec l’immeuble, une mention générale au bail ou le paiement préalable par le propriétaire ne suffisent pas.

Explication

Le locataire prend en charge les dépenses liées à l’usage courant du logement et des équipements collectifs. Les gros travaux, les frais de gestion et les dépenses de propriété restent au propriétaire.

Explication

En location meublée, le bailleur peut choisir un forfait fixe non régularisable, à condition qu’il soit raisonnable et justifié. La régularisation annuelle obligatoire concerne les provisions en location vide, tandis que les provisions en meublé sont régularisables.

Explication

La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et ne relève pas de la responsabilité du locataire. L’imputabilité au locataire, l’apparition pendant le bail et l’entretien courant ne transforment pas cette usure en dégradation fautive.

Explication

Le remplacement d’un équipement devenu défectueux en raison de son ancienneté relève du propriétaire, sauf si la dégradation est imputable au locataire. La présence de l’équipement ou le seul constat d’une panne ne suffit pas à rendre le locataire responsable.

Explication

Lorsque le logement a été délivré en bon état, l’obligation de restitution s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’état neuf et les seules factures ne constituent pas le critère indiqué.

Explication

Le congé du bailleur doit être donné à l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins six mois et par l’une des formes prévues. Un préavis insuffisant, une notification informelle ou un congé hors échéance expose à la reconduction tacite.

Explication

Le bailleur doit motiver son congé par l’un des motifs légalement admis ; à défaut, le congé est nul. La suspension ou l’exigence d’une preuve de préjudice ne remplace pas cette règle.

Explication

Le renouvellement est automatique lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond retenu pour le PLUS, sauf si le bailleur lui trouve une solution de relogement. Ici, les deux conditions sont remplies et aucun relogement n’est proposé.

Explication

La clause résolutoire stipule que le bail peut être résilié si le locataire manque à certaines obligations, lorsque les conditions légales sont réunies. La révision concerne le montant du loyer, la caution garantit des obligations et la transmission du bail relève d’un autre mécanisme.

Explication

Même si la clause prévoit la résiliation lorsque les conditions légales sont réunies, le bailleur doit saisir le juge pour la faire constater et obtenir, si nécessaire, l’expulsion. Changer les serrures constitue une expulsion par le bailleur lui-même; le commissaire délivre le commandement, tandis que le juge intervient pour constater la résiliation.

Explication

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a prévu un délai de six semaines après le commandement de payer pour les baux soumis aux nouvelles dispositions. Le délai d’un mois concerne notamment le défaut d’assurance, et l’application aux baux antérieurs doit être appréciée selon la date du bail et ses stipulations.

Explication

Pour une résiliation liée à une dette locative, le bailleur fait d’abord délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice; si la dette n’est pas régularisée dans le délai légal, il peut poursuivre la procédure. La saisine du juge intervient ensuite, et le commandement n’est pas un acte d’expulsion.

Explication

Le transfert permet au bail d’habitation de se poursuivre au profit d’une autre personne dans certaines situations prévues par la loi. Une simple modification du nom n’en définit pas le mécanisme, la cession est distincte et le transfert de bail ne change pas la propriété du logement.

Explication

Pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, les deux principales situations de transfert sont le décès du locataire et l’abandon du domicile dans les conditions légales. Le départ d’un colocataire ne suffit pas à lui seul, tandis que la cession et la vente relèvent d’autres mécanismes.

Explication

Le transfert permet au contrat de se poursuivre au profit d’un bénéficiaire prévu par la loi; la cession transmet le contrat à une autre personne et nécessite en principe l’accord écrit du bailleur. La confusion entre ces mécanismes inverse leurs caractéristiques et leurs conditions.

Explication

La vente transmet le bail à l’acquéreur : le locataire reste en place et le contrat se poursuit, notamment pour le loyer et la durée restante. La résiliation immédiate, le nouveau bail obligatoire et la disparition des clauses confondent la vente avec une modification ou une fin du contrat.

Explication

Lorsque le bail prend fin moins de trois ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut donner congé à la fin de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement. Un congé à la date d’achat ou à la fin du bail en cours anticipe cette échéance, tandis que le deuxième renouvellement la reporte.

Explication

Le congé pour vendre vaut offre de vente et confère au locataire un droit de préemption ; en présence de plusieurs locataires, chacun en bénéficie. La simple possibilité d’offrir, le choix d’un seul locataire ou la priorité de l’acquéreur méconnaissent ce droit.

Explication

L’acceptation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les deux premiers mois du préavis légal, et préciser si un prêt immobilier est demandé. La lettre simple, l’envoi tardif et l’omission du renseignement sur le prêt constituent chacun une erreur distincte.

Explication

En principe, le congé pour vendre d’un bail vide ouvre un droit de préemption, tandis que celui d’un bail meublé ne l’ouvre généralement pas. L’inversion des régimes et leur uniformisation confondent les règles propres à ces deux types de bail.

Explication

Le bail mobilité est réservé à certaines situations, dont une mission temporaire liée à l’activité professionnelle du locataire. Les études et le stage sont d’autres situations admises, mais ne sont pas des conditions nécessaires ici ; le bail n’est pas ouvert sans condition à toute location meublée.

Explication

La vente d’un logement loué en bail mobilité ne nécessite pas de congé préalable : le bail continue aux mêmes conditions avec l’acquéreur jusqu’à son échéance, sans droit de préemption de principe. La fin automatique, la préemption et le congé préalable attribuent à la vente des effets que ce régime ne prévoit pas.

Explication

Le contrat saisonnier doit être écrit et comporter au minimum le prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. Les conditions d’annulation, les horaires ou le dépôt peuvent aussi être précisés, mais ne remplacent pas ces deux mentions minimales.

Explication

La limite de 90 jours par client porte sur la durée de location à une même personne, tandis que le plafond annuel de la résidence principale est généralement de 120 jours et peut être abaissé à 90 jours par décision municipale. Ici, 45 jours respecte la limite par client; l’erreur du plafond de 120 jours ignore la décision municipale.

Explication

L’accès suppose notamment une demande, le respect de plafonds de ressources variables selon le foyer, la localisation et la catégorie du logement, ainsi que les critères d’attribution. Un plafond uniforme néglige ces variations, tandis que le dépôt de la demande ne garantit pas à lui seul l’attribution.

Explication

Le bail social est généralement conclu pour une durée indéterminée et confère au locataire un droit au maintien dans les lieux. Une échéance fixe relève d’une autre logique contractuelle; une occupation révocable à tout moment ne correspond pas à ce droit.

Explication

Une hausse de revenus ne provoque pas automatiquement la perte du logement, mais le dépassement des plafonds peut entraîner un supplément de loyer de solidarité. La perte automatique confond ce supplément avec une résiliation, et le loyer social n’est pas fixé librement.

Explication

Le régime applicable dépend généralement de l’usage réel du logement et non du seul nom inscrit sur le contrat : une résidence principale relevant de son champ est soumise à la loi du 6 juillet 1989. L’intitulé « bail civil » ne permet donc pas de contourner cette loi.